本案與最高人民法院第1號指導案例是否“類似”？
【要點提示】
房屋買賣居間合同中關于禁止買方利用中介公司提供的房源信息卻繞開該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同的約定，雖屬于格式條款，但不存在免除一方責任、加重對方責任、排除對方主要權利的情形，不違反《合同法》第40條的規(guī)定，該約定有效。居間合同委托人（即房屋買受人）對“跳單”行為沒有正當抗辯理由，應依照約定，承擔違約責任，賠償居間人的損失，但考慮到居間人僅提供房源信息，未實際操作購房協(xié)議等情形，中介費可酌情少收。
訴訟爭點比對，是判斷指導案例與待決案件“類似”與否的核心內容和關鍵環(huán)節(jié)。本案訴訟爭點屬于約定條款的效力問題。第1號指導案例的訴訟爭點屬于是否構成違約問題。因訴訟爭點不同，法院審判的問題和判決理由均不相同，故本案與第1號指導案例不相“類似”。第1號指導案例不構成本案的“參照”性案例。
【案例索引】
一審：江蘇省無錫市南長區(qū)人民法院（2011）南民初字第11號（2011年7月25日）
【案情】
原告：無錫恒茂時代不動產(chǎn)經(jīng)紀有限公司
被告：張民欣
被告：顧正榮
張民欣與顧正榮系夫妻。2010年8月，張民欣、顧正榮通過無錫恒茂時代不動產(chǎn)經(jīng)紀有限公司（以下簡稱恒茂公司）獲得前宋巷180號702室的房源信息。后張民欣、顧正榮在恒茂公司工作人員的陪同下查看了前宋巷180號702室房屋及其他房源，張民欣作為甲方在恒茂公司提供的《看房確認單》上簽字確認，落款日期為2010年8月25日，在《看房確認單》中明確：自本確認書簽字三個月內，甲方承諾不得與乙方所介紹之房屋產(chǎn)生除乙方為中介方之外的其他任何形式的成交（包括私下與房主成交或通過其他中介公司成交等），或將房屋信息告知他人成交。如有違反，則甲方必須支付該房屋信息服務費的雙倍給乙方作為違約補償金；房屋買賣服務費收取標準為成交價的2%。2010年9月3日，張民欣、顧正榮與前宋巷180號702室原產(chǎn)權人陳大陸、談群偉簽訂《房屋轉讓協(xié)議》，約定房屋成交價160萬元，并通過無錫市房屋置換中心有限公司辦理了產(chǎn)權過戶手續(xù)，雙方各交納了代理費人民幣250元。2010年9月30日，顧正榮、張民欣與陳大陸、談群偉簽訂《存量房買賣合同》，約定房屋成交價812900元。恒茂公司獲知張民欣、顧正榮已購買前宋巷180號702室房屋的事實后，于2010年12月起訴，要求張民欣、顧正榮按照服務費的雙倍標準支付違約金人民幣32516元。審理中，恒茂公司根據(jù)張民欣、顧正榮提供的《房屋轉讓協(xié)議》，變更訴訟請求，要求張民欣、顧正榮支付中介費人民幣32000元。張民欣、顧正榮則認為恒茂公司的訴訟請求沒有依據(jù)，可以酌情支付恒茂公司勞務費人民幣500元。審理中，雙方當事人對于原房屋產(chǎn)權人陳大陸、談群偉不承擔中介費的表示均予以認可。雙方當事人對于《看房確認單》中服務費即為中介費均無異議。
原告恒茂公司訴稱：張民欣、顧正榮需要購買二手房，恒茂公司為其提供了無錫市前宋巷180號702室的房源，2010年8月25日，張民欣簽下《看房確認單》，后張民欣、顧正榮以該房不合意為由，告知恒茂公司不能成交，但張民欣、顧正榮于2010年9月30日與前宋巷180號702室的原產(chǎn)權人以人民幣81.29萬元的價格達成房屋轉讓協(xié)議，逃避了應當向恒茂公司支付的服務費，現(xiàn)要求張民欣、顧正榮按照服務費的雙倍支付違約金人民幣32516元。
被告張民欣、顧正榮辯稱：雙方是于2010年8月26日去前宋巷180號702室看房的，但張民欣、顧正榮在8月25日就簽下了《看房確認單》，恒茂公司事后也未將《看房確認單》交給張民欣、顧正榮?！犊捶看_認單》中提到信息服務費和服務費，但對信息服務費的收費標準沒有約定，也沒有提請張民欣、顧正榮注意相應的條款，恒茂公司訴訟請求沒有法律依據(jù)，要求駁回恒茂公司的訴訟請求。
【審判】
江蘇省無錫市南長區(qū)人民法院經(jīng)審理認為：居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。張民欣、顧正榮根據(jù)恒茂公司提供的關于前宋巷180號702室房屋的房源信息與原產(chǎn)權人簽訂房屋轉讓協(xié)議，恒茂公司與張民欣、顧正榮之間已形成居間合同關系，張民欣、顧正榮應向恒茂公司支付相應的報酬。張民欣、顧正榮認為《看房確認單》并未一式二份交給張民欣，恒茂公司也未提請張民欣、顧正榮注意相應的條款等理由不能免除張民欣、顧正榮支付報酬的義務。根據(jù)《看房確認單》的約定，服務費的收取標準為房屋成交價的2%,符合法律規(guī)定，但服務費應向交易雙方收取，因雙方當事人對于原產(chǎn)權人不承擔中介費的表示無異議，可視為恒茂公司放棄了要求原產(chǎn)權人承擔中介費的請求?？紤]到恒茂公司僅提供信息，未實際操作張民欣、顧正榮的購房協(xié)議等，中介費可酌情少收。
據(jù)此，江蘇省無錫市南長區(qū)人民法院依照《中華人民共和國合同法》第四百二十四條、第四百二十六條第一款的規(guī)定，于2011年7月25日作出判決：
張民欣、顧正榮于判決發(fā)生法律效力后十日內支付無錫恒茂時代不動產(chǎn)經(jīng)紀有限公司人民幣15500元。
一審宣判后，雙方當事人在法定期限內均未提出上訴，判決已經(jīng)發(fā)生法律效力。
【評析】
本案是一起典型的居間合同糾紛案。在現(xiàn)實生活中，委托人利用居間人提供的信息私下與他人訂立合同的行為較為普遍，這種行為在行業(yè)內稱為“跳單”。本案的主要爭議有以下幾點：
一、原被告雙方是否形成居間合同法律關系
根據(jù)《合同法》規(guī)定，居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。本案中，恒茂公司帶領張民欣、顧正榮實地考察前宋巷180號702室，即提供了房源信息，原被告雙方對于《看房確認單》上張民欣的簽字沒有異議，該《看房確認單》可以視為一份居間合同。因此，張民欣、顧正榮與恒茂公司之間已形成居間合同法律關系。
二、原被告簽訂的《看房確認單》是否屬于格式合同及其效力
房地產(chǎn)中介公司為了維護其權益，通常在居間合同中規(guī)定：委托人除了與該中介機構交易外，在一定期限內不得以其他形式與該房產(chǎn)發(fā)生交易，否則需承擔違約責任。而委托人往往以此規(guī)定為格式條款，對其不產(chǎn)生效力為由進行抗辯。從形式上看，此類規(guī)定是房產(chǎn)中介機構為重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款，屬于格式條款。只要此類條款不存在免除一方責任、加重對方責任、排除對方主要權利的情形，就不屬于《合同法》第40條合同格式條款無效的情形，對合同當事人而言就具有法律約束力。
就本案來看，《看房確認單》約定“自本確認書簽字三個月內，甲方承諾不得與乙方所介紹之房屋產(chǎn)生除乙方為中介方之外的其他任何形式的成交（包括私下與房主成交或通過其他中介公司成交等），或將房屋信息告知他人成交。如有違反，則甲方必須支付該房屋信息服務費的雙倍給乙方作為違約補償金；房屋買賣服務費收取標準為成交價的2%”，該條款旨在保護中介公司作為居間人依法應享有的權益，防止當事人利用已經(jīng)獲得的服務進行私下交易的背信行為。其雖是格式條款，但并不存在免除一方責任、加重對方責任、排除對方主要權利的情形，不屬于《合同法》第40條合同格式條款無效的情形。進一步而言，在居間合同的履行過程中，恒茂公司也的確提供了房源信息，因而對張民欣、顧正榮之后的交易行為做出一定范圍的限制，也符合民法的公平原則，所以該條款對張民欣、顧正榮具有法律約束力。
三、被告是否構成違約，如果構成，那么其應承擔的中介費數(shù)額是多少
居間人促成合同成立后，委托人應當按照約定支付相應的報酬。本案中，張民欣、顧正榮根據(jù)恒茂公司提供的房源信息私下與原產(chǎn)權人簽訂房屋轉讓協(xié)議，違反了居間合同中關于“不得與乙方所介紹之房屋產(chǎn)生除乙方為中介方之外的其他任何形式的成交”的約定，屬于違約行為，應向恒茂公司支付相應的中介費。張民欣、顧正榮認為《看房確認單》并未一式二份交給張民欣，恒茂公司也未提請張民欣、顧正榮注意相應的條款等理由不能免除張民欣、顧正榮支付報酬的義務。《看房確認單》約定服務費的收取標準為房屋成交價的2%，符合法律規(guī)定，但服務費應向交易雙方收取，因雙方當事人對于原產(chǎn)權人不承擔中介費的表示無異議，可視為恒茂公司放棄了要求原產(chǎn)權人承擔中介費的請求?？紤]到恒茂公司僅提供信息，并未實際操作張民欣、顧正榮的購房協(xié)議等情形，中介費可酌情少收。最終法院判令張民欣、顧正榮支付恒茂公司中介費人民幣15500元，是比較合理的。
綜上，法院通過判決承擔違約責任來宣示“跳單”行為的違法性，有利于引導交易主體在經(jīng)濟交往中遵守誠實信用原則，維護交易的穩(wěn)定性和安全性。
【編后補評】
本案與最高人民法院第1號指導案例即“上海中原物業(yè)顧問有限公司訴陶德華居間合同糾紛案”（最高人民法院審判委員會討論通過、2011年12月20日發(fā)布）雖同屬房屋買賣居間合同“跳單”違約糾紛，但二者解決的訴訟爭點并不相同，單純從技術上判斷，也不屬于《最高人民法院關于案例指導工作的規(guī)定》第7條要求的“類似”案件。
就當事人訴辯情況看，本案的訴訟爭點是：“居間人未將其與委托人簽訂的《看房確認單》格式文本交給委托人，也沒有提請委托人注意相應的條款，是否屬于《合同法》第40條合同格式條款無效的情形?”
第1號指導案例的訴訟爭點是：“在賣方將同一房屋通過多個中介公司掛牌出售后，買方通過其他公眾可以獲知的正當途徑獲得相同房源信息，并與其他中介公司訂立房屋買賣合同的行為，是否違反其與本案原告中介公司簽訂的《房地產(chǎn)求購確認書》第2.4條的約定?”
本案的訴訟爭點屬于約定條款效力問題；第1號指導案例的訴訟爭點屬于是否構成違約問題。由于爭點不同，法院審判的對象及裁判理由均不相同。由此可見，訴訟爭點比對，是判斷指導案例與待決案件“類似”與否的核心內容和關鍵環(huán)節(jié)。
第1號指導案例確認的裁判要點是：“房屋買賣居間合同中關于禁止買方利用中介公司提供的房源信息卻繞開該中介公司與賣方簽訂房屋買賣合同的約定合法有效。但是，當賣方將同一房屋通過多個中介公司掛牌出售時，買方通過其他公眾可以獲知的正當途徑獲得相同房源信息的，買方有權選擇報價低、服務好的中介公司促成房屋買賣合同成立，其行為并沒有利用先前與之簽約中介公司的房源信息，故不構成違約?！北景笇儆谥笇О咐门幸c所確認的前提條件那類情形，與指導案例指明的參照要點不屬于“同類”問題。
需要指出的是，本案判決中有關“中介費”的認定與《看房確認單》關于“房屋信息服務費”、“房屋買賣服務費”的約定究竟是什么關系？與《合同法》第426條關于“平均負擔居間人的報酬”的規(guī)定又是什么關系？本案判決沒有直接回應居間合同委托人的主張，即《看房確認單》沒有約定“信息服務費”的收費標準問題，而是用《合同法》第426條規(guī)定來限制《看房確認單》關于‘房屋服務費’的約定，以確定違約損害賠償數(shù)額，即所謂的“中介費”。這個訴訟和審判思路，應建立在當事人有關這些問題的訴辯主張與理據(jù)基礎之上，訴訟爭點有待進一步明確，裁判推理和說理還有深入、細化的余地。
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