無效。首先，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百五十三條規(guī)定“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定”；第一百四十七條規(guī)定“建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分”。按照我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)制度，出賣房屋的，宅基地使用權(quán)也應當一并轉(zhuǎn)移。
其次，《中華人民共和國土地管理法》第六十三條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。農(nóng)村集體土地屬農(nóng)村集體組織所有，向本集體經(jīng)濟組織以外的農(nóng)村村民轉(zhuǎn)讓農(nóng)村住房和宅基地的，因違反了集體經(jīng)濟組織的成員屬性，應當認定無效。
再次，國務(wù)院辦公廳1999年《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地通知》第2條第二款規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得違法為建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”的明文政策規(guī)定。”2004年11月，國土資源部《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》又進一步規(guī)定“嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”的規(guī)定。從這些政策性規(guī)定來看，國家為了維護農(nóng)村集體土地秩序，一向嚴厲禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋的。而根據(jù)我《民法通則》第六條規(guī)定，“民事活動必須遵守法律，法律沒有規(guī)定的，應當遵守國家政策”。由此可見，農(nóng)村房屋雖然可以買賣，但城鎮(zhèn)居民卻是排除在該合同適格主體之外的。
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