商品房認購書與商品房買賣合同，即預約與本約具有下列差別：
一是訂約時間不同，“預約是談判期間對未來事項的預先規(guī)劃”。屬前契約階段合同，所承擔的民事責任屬締約過失責任范疇。而本約是在民事合同權利義務關系全部定型后簽訂的，雙方應承擔的義務是合同義務。
二是預約合同是諾成合同，不受要物約束，強調(diào)當事人主觀意志在合同成立中的決定作用。而本約一般則受要物約束，交付是合同履行的重要內(nèi)容。
第三，簽訂預約合同的目的是訂立本約，由于本約所約定的義務是合同義務則直接具備履行內(nèi)容。由于預約到本約的簽訂雙方當事人應遵循誠實信用原則，將預約確定的原則貫徹到本約的合同條款中。臺灣學者黃立認為，“契約有預約與本約之分，兩者異其性質(zhì)及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得徑依預定之本約內(nèi)容請求履行，又買賣契約，非不得就標的物及價金之范圍先為似定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此買賣本約業(yè)已成立。預約系債法上的契約，經(jīng)由預約負有于較晚時點訂定主契約之義務，預約之標的既系主契約之訂立，自不能根據(jù)預約訴請履行，為主契約標的之義務。契約應以締結義務行為作標的，如以處分行為為標的時則非契約。預約之目的在于有事實或法律上障礙，暫時無法訂定主契約時，事先對當事人加以拘束。又預約系約定將來訂立一定契約（本約）之契約。倘將來系依所訂立之契約履行而無須另訂本約者，縱名為預約，仍非預約。本件兩造成訂契約，雖名為買賣契約書，但除買賣坪數(shù)、價金、繳納價款、移轉(zhuǎn)登記期限等均經(jīng)明確約定，非但并無將來訂立買賣本約之約定，且均為雙方照所訂契約履行之約定，自屬本約而非預約?！备爬ǘ裕邦A約的目的在于有事實或法律上障礙，暫時無訂定主契約時”，約定將來訂立一定合同；預約的目的在于簽訂本約，而預約合同履諾成性合同而非實踐性合同，不受要物約束。
律師提醒：商品房認購書和商品房買賣合同要進行嚴格的區(qū)分，二者承擔的法律責任是不同的。
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