關于民間借貸中的抵押擔保

一、抵押物租賃在先，抵押在后，抵押權不能對抗租賃權

依據(jù)《物權法》第一百九十條：訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。

二、抵押權不能對抗工程款優(yōu)先權

在建工程施工方主張對在建工程款有優(yōu)先受償權。依據(jù)《合同法》第二百八十六條：“發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償?！?/p>

《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》一、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權。

三、抵押權法律上可以執(zhí)行唯一住房，但實踐操作異常困難

依據(jù)《最高人民法院關于人民法院執(zhí)行設定抵押的房屋的規(guī)定》第一條：對于被執(zhí)行人所有的已經(jīng)依法設定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根據(jù)抵押權人的申請，依法拍賣、變賣或者抵債。

第二條：人民法院對已經(jīng)依法設定抵押的被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬居住的房屋，在裁定拍賣、變賣或者抵債后，應當給予被執(zhí)行人六個月的寬限期。上述寬限期屆滿后，被執(zhí)行人仍未遷出的，人民法院可以作出強制遷出裁定，并按照民事訴訟法第二百二十六條的規(guī)定執(zhí)行。

由此可見，即使是被執(zhí)行人的唯一住房，抵押權人也可以通過人民法院對該唯一住房進行強制執(zhí)行。

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