目前我國(guó)尚未有一部完整而權(quán)威的關(guān)于物業(yè)管理方面的法律規(guī)范，隨著新建小區(qū)不斷增多，業(yè)主與物業(yè)管理公司的摩擦糾紛也不斷增多，由于法律規(guī)定的缺失以及行業(yè)管理的不規(guī)范，業(yè)主與物管公司的對(duì)立情緒也漸濃。
（一）正確理解物業(yè)管理公司的保安義務(wù)
在業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)管理合同中，物業(yè)管理公司除了提供清潔、維修、綠化養(yǎng)護(hù)等服務(wù)外，一項(xiàng)最重要也是最模糊的一項(xiàng)服務(wù)就是保安服務(wù)。目前業(yè)主與物業(yè)管理公司之間對(duì)其認(rèn)知出現(xiàn)矛盾的現(xiàn)象相當(dāng)普遍，尤其是發(fā)生失竊后，關(guān)于“什么是保安服務(wù)”、“保安應(yīng)提供什么樣服務(wù)”以及“發(fā)生事情后保安有沒(méi)有責(zé)任”難以明確。
有觀點(diǎn)認(rèn)為物業(yè)管理的公共服務(wù)并不僅僅是由物業(yè)管理公司給小區(qū)來(lái)看門(mén)，而應(yīng)是要對(duì)住戶人身財(cái)產(chǎn)安全承擔(dān)責(zé)任。這種理解具有片面性，理由如下：一是保持社會(huì)穩(wěn)定，開(kāi)展社會(huì)治安綜合治理是全社會(huì)的共同任務(wù)，物業(yè)管理公司的保安服務(wù)實(shí)際上是配合公安機(jī)關(guān)的社會(huì)治安綜合治理的活動(dòng)，要物業(yè)管理公司來(lái)承擔(dān)起對(duì)整個(gè)小區(qū)住戶的人身財(cái)產(chǎn)安全保障有強(qiáng)人所難之嫌。二是在實(shí)際操作過(guò)程中，物業(yè)管理公司也很難達(dá)到保護(hù)財(cái)產(chǎn)的要求，物業(yè)管理中的保安服務(wù)只能起到群防群治的社會(huì)治安綜合治理作用，是一種“治安防范服務(wù)”，而不是“治安保障服務(wù)”，其工作只能降低物業(yè)管理范圍內(nèi)的犯罪率，不能也不可能完全杜絕物業(yè)管理范圍內(nèi)的犯罪現(xiàn)象。三是從保安的權(quán)利義務(wù)上看，保安雖然著統(tǒng)一制服，在管理上比一般行業(yè)更嚴(yán)格，更規(guī)范，但他們?cè)诜缮辖^沒(méi)有任何超越于普通公民的權(quán)利和義務(wù)，更沒(méi)有任何意義上的“執(zhí)法權(quán)”。四是目前物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)來(lái)源是向業(yè)主、住戶收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，考慮到業(yè)主、住戶的承擔(dān)能力，收取這些費(fèi)用的原則是收支平衡，略有節(jié)余，這些費(fèi)用只能夠維持公共設(shè)施的運(yùn)行和保養(yǎng)維修以及管理人員的薪酬等費(fèi)用開(kāi)支。在這種低收費(fèi)的情況下，一旦要求失竊一戶物業(yè)管理公司就如數(shù)賠償一戶，那么，物業(yè)管理公司就根本無(wú)法正常運(yùn)行下去，整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)無(wú)利可圖，
（二）物業(yè)管理公司是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任
我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。根據(jù)該條例可知，物業(yè)管理公司的保安措施是否達(dá)到職業(yè)所要求的標(biāo)準(zhǔn)是判斷其是否承擔(dān)責(zé)任的關(guān)鍵。誠(chéng)如前述，物業(yè)管理公司承擔(dān)的人身財(cái)產(chǎn)安全保護(hù)責(zé)任應(yīng)當(dāng)是有限的，故只要物業(yè)管理公司的管理人員履行了正常的安全防范義務(wù)且不存在失職情形，業(yè)主家中財(cái)產(chǎn)失竊并不能要求物業(yè)管理公司承擔(dān)賠償責(zé)任。如果物業(yè)管理公司有明顯的失職情形，且這種失職與業(yè)主家中被盜存在一定因果關(guān)系，則物業(yè)管理公司很可能要承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。對(duì)于物業(yè)管理公司是否履行了正常的安全防范義務(wù)且不存在失職情形的判斷，則要根據(jù)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同以及業(yè)主公約、住戶手冊(cè)等規(guī)則載體依據(jù)具體的案件情況進(jìn)行綜合判定。如果業(yè)主家中財(cái)物被盜，物業(yè)管理公司的管理人員疏于履行職務(wù)，沒(méi)有對(duì)來(lái)訪的人員進(jìn)行登記，監(jiān)控錄相沒(méi)有監(jiān)錄，門(mén)衛(wèi)也沒(méi)有發(fā)現(xiàn)，說(shuō)明物業(yè)管理公司在人防和技防方面都沒(méi)有盡到責(zé)任，因此被盜的業(yè)主可以向物業(yè)管理公司主張權(quán)利，要求物業(yè)管理公司承擔(dān)一定的經(jīng)濟(jì)損失。
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