一、案例簡(jiǎn)介
孟XXX看中了某樓盤(pán)房子，該樓盤(pán)售樓中心置業(yè)顧問(wèn)告知孟XXX，該樓盤(pán)已取得商品房預(yù)售許可證并已開(kāi)始預(yù)售。于是，孟XXX與開(kāi)發(fā)商簽訂了商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議，詳細(xì)約定了所購(gòu)買(mǎi)房屋的面積、坐落位置、購(gòu)房款65萬(wàn)元和定金1萬(wàn)元，以及付款日期、交房條件和日期、簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的時(shí)間和違約責(zé)任。協(xié)議簽訂后，孟XXX按協(xié)議約定，繳納了定金及全部購(gòu)房款。之后，因開(kāi)發(fā)商遲遲不與孟XXX簽訂正式的買(mǎi)賣(mài)合同，雙方產(chǎn)生爭(zhēng)執(zhí)，孟XXX經(jīng)多方面查詢(xún)后得知開(kāi)發(fā)商不與其簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的原因是開(kāi)發(fā)商根本未辦理商品房預(yù)售許可證。最后，孟XXX一紙?jiān)V狀將開(kāi)發(fā)商訴至法院，要求確認(rèn)商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議無(wú)效，開(kāi)發(fā)商退還收取的購(gòu)房款并賠償一倍購(gòu)房款65萬(wàn)元。
二、法律判決情況
法院審理后認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)協(xié)議具備了《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且開(kāi)發(fā)商按照協(xié)議約定收受了購(gòu)房款，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同;開(kāi)發(fā)商故意隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證的事實(shí)與孟XXX簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議導(dǎo)致認(rèn)購(gòu)協(xié)議無(wú)效，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第九條的規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。于是，法院判決開(kāi)發(fā)商退還收取的購(gòu)房款及利息并賠償一倍購(gòu)房款65萬(wàn)元。
三、律師解析-未取得預(yù)售許可證簽訂購(gòu)房合同屬無(wú)效
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定合同有效?！?/p>
第九條規(guī)定：“出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：(一)故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明?！?/p>
本案中，開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證的情況下與孟XXX簽訂了商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條的規(guī)定：“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)定等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同?！泵蟈XX與開(kāi)發(fā)商簽訂的商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議已具備了商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，且開(kāi)發(fā)商已收取了孟XXX全部購(gòu)房款，孟XXX與開(kāi)發(fā)商簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。本案中，開(kāi)發(fā)商故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)導(dǎo)致合同無(wú)效，孟XXX的訴訟請(qǐng)求具有充分的法律依據(jù)，得到法院的支持。
取得商品房預(yù)售許可證是開(kāi)發(fā)商進(jìn)行商品房預(yù)售必須具備的條件，購(gòu)房者不論在簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)還是簽訂正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)要求開(kāi)發(fā)商出示相應(yīng)樓盤(pán)的預(yù)售許可證，以防自己與開(kāi)發(fā)商簽訂的合同成為無(wú)效合同，帶來(lái)不必要的麻煩和損失。
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