論文提要：
為督促雙方當(dāng)事人及時(shí)簽訂商品房買賣合同，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中通常會(huì)設(shè)置定金條款，約定若買房者不按約簽訂商品房買賣合同，則無(wú)權(quán)要求返還定金。開(kāi)發(fā)商若不按約簽訂商品房買賣合同，則需雙倍返還定金。本文開(kāi)篇通過(guò)一則案例說(shuō)起，主要論述了商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中定金的認(rèn)定、定金與違約金競(jìng)合時(shí)的司法選擇。
筆者認(rèn)為，關(guān)于商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中定金的認(rèn)定，即便缺乏書(shū)面形式要件，符合法律規(guī)定情況的，仍然可以認(rèn)定為定金。對(duì)于商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中定金性質(zhì)的認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)首先探究雙方的真實(shí)意思表示；如無(wú)法確定當(dāng)事人真實(shí)意思的，則需要按照先付定金和后付定金兩種情形分別判斷。關(guān)于商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中定金和違約金競(jìng)合。定金與逾期簽訂商品房買賣合同違約金，法院可以支持較高的一項(xiàng)；而定金與逾期交房違約金，因其產(chǎn)生的原因不同，則可以同時(shí)支持。
全文共3336字。
一、案例概述
2013年12月20日，原告王某與被告某開(kāi)發(fā)商簽訂了一份《認(rèn)購(gòu)書(shū)》?！墩J(rèn)購(gòu)書(shū)》中約定：王某自愿定購(gòu)該開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的房屋一套，雙方將于2014年5月10日簽訂《商品房買賣合同》（以下簡(jiǎn)稱為“正式合同”）；開(kāi)發(fā)商應(yīng)在2014年7月31日之前向王某交付房屋。逾期簽訂正式合同或者逾期交付房屋，均按人民銀行同期貸款利率支付違約金。《認(rèn)購(gòu)書(shū)》簽訂前三日，王某支付定金2萬(wàn)元?！墩J(rèn)購(gòu)書(shū)》簽訂后，開(kāi)發(fā)商因自身原因無(wú)法按約定與王某簽訂正式合同、交付房屋。2015年3月13日，王某起訴至法院，要求解除與開(kāi)發(fā)商之間簽訂的《認(rèn)購(gòu)書(shū)》，退還全部購(gòu)房款，雙倍返還定金，并支付逾期簽訂正式合同違約金以及逾期交房違約金。
本案主要涉及以下幾個(gè)法律問(wèn)題：一是定金及其性質(zhì)的認(rèn)定；二是定金與逾期簽訂正式合同違約金、逾期交房違約金是否能夠同時(shí)支持。
二、商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中定金及其性質(zhì)的認(rèn)定
商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，是商品房買賣雙方簽訂的，約定在未來(lái)某個(gè)時(shí)間簽訂商品房買賣合同的文書(shū)。商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)通常包含如下內(nèi)容：買賣雙方當(dāng)事人信息、房屋基本情況、房屋價(jià)款、簽訂商品房買賣合同的時(shí)間、雙方違反認(rèn)購(gòu)書(shū)的違約責(zé)任等。同時(shí)，為督促雙方當(dāng)事人及時(shí)簽訂商品房買賣合同，認(rèn)購(gòu)書(shū)中一般還會(huì)設(shè)置定金條款。
（一）商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中定金的認(rèn)定
定金是為實(shí)現(xiàn)債權(quán)所作的擔(dān)保。定金合同是要式合同，應(yīng)以書(shū)面形式訂立，且自定金實(shí)際交付之日起生效。在商品房認(rèn)購(gòu)的司法實(shí)踐中，定金的存在形式有兩種：
一種是在認(rèn)購(gòu)書(shū)中明確約定定金條款，且購(gòu)房者實(shí)際支付了定金，此定金具備定金成立的形式要件，定金合同成立；
一種是在認(rèn)購(gòu)書(shū)中未約定定金，但購(gòu)房者支付了“定金”，且開(kāi)發(fā)商出具了帶有“定金”字樣的收據(jù)。此種“定金”缺乏定金合同成立的形式要件，是否屬于定金呢？
筆者認(rèn)為，依據(jù)我國(guó)合同法三十六條規(guī)定，法律規(guī)定采用書(shū)面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書(shū)面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的，該合同成立。購(gòu)房者交付了“定金”款項(xiàng)，履行了交付的義務(wù)；開(kāi)發(fā)商在收據(jù)中標(biāo)有“定金”款項(xiàng)的字樣，足以認(rèn)定開(kāi)發(fā)商在收受該筆款項(xiàng)時(shí)，其意思表示就是將這筆款項(xiàng)認(rèn)定為是定金。因此，即便此時(shí)的“定金”沒(méi)有書(shū)面約定，法院也應(yīng)認(rèn)定該款項(xiàng)為定金，適用定金罰則的有關(guān)規(guī)定。
（二）定金性質(zhì)的認(rèn)定
根據(jù)定金交付的時(shí)間不同，筆者將定金分為兩種：一是簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)之前交付的定金（以下簡(jiǎn)稱“先付定金”）；一是簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)之后交付的定金（以下簡(jiǎn)稱“后付定金”）。
1、先付定金性質(zhì)的認(rèn)定
司法實(shí)踐中，對(duì)于先付定金究竟是為擔(dān)保簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)而設(shè)立，還是為擔(dān)保簽訂商品房買賣合同而設(shè)立，庭審中，雙方當(dāng)事人之間經(jīng)常存在爭(zhēng)議。如何認(rèn)定先付定金的性質(zhì)，筆者認(rèn)為，應(yīng)該分情況討論：
（1）認(rèn)購(gòu)書(shū)中沒(méi)有約定定金條款
若認(rèn)購(gòu)書(shū)中沒(méi)有約定定金條款，且定金是在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)之前給付的，此時(shí)應(yīng)首先探究當(dāng)事人的真實(shí)意思表示。如果雙方當(dāng)事人對(duì)先付定金的性質(zhì)沒(méi)有爭(zhēng)議，就應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的合意來(lái)確定先付定金的性質(zhì)。
如果當(dāng)事人對(duì)先付定金的性質(zhì)有所爭(zhēng)議，那么此時(shí)的先付定金更宜被定性為：為實(shí)現(xiàn)將來(lái)簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)而所做的擔(dān)保。理由在于：交付先付定金時(shí)，因認(rèn)購(gòu)書(shū)尚不存在，故而商品房買賣合同的簽訂時(shí)間、地點(diǎn)等事項(xiàng)并不明確。若認(rèn)定此先付定金是為擔(dān)保簽訂商品房買賣合同而設(shè)立，未免過(guò)于“超前”。因此，筆者認(rèn)為，此種先付定金是為擔(dān)保簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)而設(shè)立。如果開(kāi)發(fā)商未與購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，應(yīng)適用定金罰則之規(guī)定，要求開(kāi)發(fā)商雙倍返還。如果開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者簽訂了認(rèn)購(gòu)書(shū)，即使開(kāi)發(fā)商未與購(gòu)房者簽訂商品房買賣合同，法院也不應(yīng)支持購(gòu)房者的雙倍返還定金的訴求。
（2）認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定了定金條款
筆者認(rèn)為，如果認(rèn)購(gòu)書(shū)中明確寫(xiě)明定金的用途，那么不論定金是在何時(shí)給付的，依照合同法關(guān)于意思自治的約定，都應(yīng)按照認(rèn)購(gòu)書(shū)中設(shè)立定金條款的目的來(lái)認(rèn)定定金究竟是為實(shí)現(xiàn)簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)所做的擔(dān)保，還是為實(shí)現(xiàn)簽訂商品房買賣合同所做的擔(dān)保。定金在認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂之前給付，可以視為雙方當(dāng)事人通過(guò)行為變更了合同履行的方式。
2、后付定金
如果認(rèn)購(gòu)書(shū)中沒(méi)有約定定金條款，但定金是在認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂之后給付的。筆者認(rèn)為，此種后付定金應(yīng)被認(rèn)定為：為實(shí)現(xiàn)簽訂商品房買賣合同的所做的擔(dān)保，而非簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的擔(dān)保。理由在于，從定金給付的時(shí)間上來(lái)說(shuō)，此時(shí)認(rèn)購(gòu)書(shū)已經(jīng)簽訂，不存在為了保障簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)而交付定金的必要；從認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容來(lái)看，認(rèn)購(gòu)書(shū)中幾乎所有的條款都是為了在將來(lái)某一時(shí)間內(nèi)簽訂商品房買賣合同而設(shè)立的，那么可以推斷出后付定金也不例外。
（三）本案中定金的認(rèn)定
本案中，王某與開(kāi)發(fā)商簽訂了《認(rèn)購(gòu)書(shū)》，明確約定了定金的數(shù)額、支付方式、支付時(shí)間，并約定了若王某未能按期與開(kāi)發(fā)商簽訂正式合同，則開(kāi)發(fā)商有權(quán)終止定購(gòu)協(xié)議、不退還定金。因此，即便定金交付的時(shí)間是在簽訂《認(rèn)購(gòu)書(shū)》的前三日，但根據(jù)《認(rèn)購(gòu)書(shū)》的對(duì)于定金違約條款的約定，該定金的性質(zhì)應(yīng)屬于為日后簽訂商品房買賣合同所做的擔(dān)保。
三、商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中定金與違約金競(jìng)合的司法選擇
（一）定金與逾期簽訂商品房買賣合同違約金
我國(guó)合同法第一百一十六條規(guī)定，當(dāng)事人既約定定金，又約定違約金的，一方違約時(shí)，另一方可以選擇適用違約金或者定金條款。然而在實(shí)踐中，出現(xiàn)當(dāng)事人同時(shí)主張定金與逾期簽訂商品房買賣合同違約金的情況。此時(shí)，法院應(yīng)當(dāng)如何裁判？
有的法官認(rèn)為，此種情況應(yīng)屬于訴訟請(qǐng)求不明確，可以依照民事訴訟法的規(guī)定駁回起訴。但有的法官認(rèn)為，涉及到開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者之間的案件，往往可能引發(fā)群體性訴訟，如果駁回起訴，并不能達(dá)到定紛止?fàn)幍哪康?，還可能激發(fā)更大的社會(huì)矛盾。因此法官可以主動(dòng)向當(dāng)事人釋明違約金和定金需擇一選擇。若當(dāng)事人仍然堅(jiān)持二者都主張，法官應(yīng)向當(dāng)事人釋明，要求當(dāng)事人提供證據(jù)證明定金或逾期簽訂商品房買賣合同違約金低于因違約產(chǎn)生的實(shí)際損失。若當(dāng)事人無(wú)法提出證據(jù)證明，且仍堅(jiān)持違約金與定金都主張，這時(shí)法官可以根據(jù)當(dāng)事人的訴訟請(qǐng)求，結(jié)合案件的具體情況，主動(dòng)選擇適用違約金或者定金來(lái)進(jìn)行裁判。
筆者認(rèn)為，由于定金與逾期簽訂商品房買賣合同違約金均是對(duì)因開(kāi)發(fā)商不履行簽訂商品房買賣合同的違約行為實(shí)際損失的彌補(bǔ)，按照損失填補(bǔ)原則、公平原則以及我國(guó)合同法第一百一十六條的規(guī)定，二者不能并用。筆者認(rèn)為，支持定金主張還是支持違約金主張，應(yīng)分情況討論：
1、購(gòu)房者不要求解除認(rèn)購(gòu)書(shū)
依照合同法第一百一十五條及擔(dān)保法解釋第一百二十條第一款的規(guī)定，定金是對(duì)債權(quán)的擔(dān)保，僅當(dāng)債務(wù)人不履行合同義務(wù)或者遲延履行致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)時(shí)，才適用定金罰則。若開(kāi)發(fā)商僅構(gòu)成遲延履行，購(gòu)房者要求開(kāi)發(fā)商繼續(xù)履行簽訂商品房買賣合同的義務(wù)，此時(shí)認(rèn)購(gòu)書(shū)的合同目的仍然可以實(shí)現(xiàn)，不符合定金罰則的適用條件，法院僅能支持購(gòu)房者要求開(kāi)發(fā)商支付違約金的訴訟請(qǐng)求，而不能支持雙倍返還定金的訴訟請(qǐng)求。
2、購(gòu)房者要求解除認(rèn)購(gòu)書(shū)
開(kāi)發(fā)商如未在約定期限內(nèi)與購(gòu)房者簽訂商品房買賣合同，符合合同解除的法定或約定條件，此時(shí)，購(gòu)房者可以要求解除認(rèn)購(gòu)書(shū)，并要求開(kāi)發(fā)商賠償損失。依照合同法規(guī)定，損失賠償額不得超過(guò)違約方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)或應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違約可能造成的損失。而定金、違約金均屬于開(kāi)發(fā)商在訂立合同時(shí)可以預(yù)見(jiàn)的損失，無(wú)論支持哪一種，均不超過(guò)開(kāi)發(fā)商訂立合同時(shí)的心理預(yù)期，都在法律規(guī)定的賠償額內(nèi)，只是不能并用。購(gòu)房者在訴訟請(qǐng)求中要求開(kāi)發(fā)商同時(shí)支付違約金和定金，其真實(shí)意思表示是想盡可能的拿到更多的賠償。因此可以推斷，如果必須擇一選擇，購(gòu)房者必然會(huì)選擇較高的一項(xiàng)，即便按照常理推斷，購(gòu)房者一般也是會(huì)選擇較高的損失賠償。因此，在當(dāng)事人不作擇一選擇時(shí)，法院可以選擇違約金或者定金中較高的一項(xiàng)予以判處。
（二）定金與逾期交房違約金
在本案中，還存在如果支持定金，是否還能支持逾期交房違約金這一訴訟請(qǐng)求的問(wèn)題。有的法官認(rèn)為，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中的定金和逾期交房違約金均指向開(kāi)發(fā)商的違約行為，因此，如果支持定金，就不應(yīng)再支持逾期交房違約金。對(duì)此，筆者并不贊同。筆者認(rèn)為，商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)中的定金所擔(dān)保的是雙方簽訂商品房買賣合同這一義務(wù)，與開(kāi)發(fā)商履行交付房屋義務(wù)并不相同，即便開(kāi)發(fā)商不與購(gòu)房者簽訂商品房買賣合同，也不影響開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房者交付房屋。定金僅與逾期簽訂商品房買賣合同違約金發(fā)生競(jìng)合。因此，筆者認(rèn)為，不論是否支持購(gòu)房者定金主張，對(duì)于逾期交房違約金的訴訟請(qǐng)求，符合逾期交房情形的，法院應(yīng)予支持。
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