二手房買賣合同糾紛,在訂立二手房買賣合同時(shí)哪些條款應(yīng)該注意方面的知識(shí)？

二手房買賣合同糾紛,在訂立二手房買賣合同時(shí)哪些條款應(yīng)該注意方面的知識(shí)？

一、房屋狀況條款。房屋狀況條款是整個(gè)二手房買賣合同中的核心條款，房屋狀況是否明確對(duì)于雙方實(shí)現(xiàn)合同權(quán)利來(lái)說(shuō)都具有至關(guān)重要的意義，其中有兩點(diǎn)特別值得大家關(guān)注：1、產(chǎn)權(quán)狀況根據(jù)我國(guó)法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋不得轉(zhuǎn)讓。另外，若房屋仍設(shè)定有抵押，房地產(chǎn)交易中心也不會(huì)辦理此種房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。上述兩種情況常常會(huì)被購(gòu)房者所忽略，而房屋業(yè)主通常又不會(huì)主動(dòng)提及。如此一來(lái)，可能造成買賣合同已簽訂、買方首期款也已支付給業(yè)主后，在辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)房屋不能轉(zhuǎn)讓，由此可能給買方造成很大的損失。除此以外，房屋買賣合同應(yīng)由購(gòu)房人與房屋產(chǎn)權(quán)人簽訂。如果購(gòu)房人忽略驗(yàn)證合同簽訂人是否是產(chǎn)權(quán)人，及該房屋是否還有其他產(chǎn)權(quán)人即房屋的共有人，則產(chǎn)權(quán)人或其他共有權(quán)人若以合同簽訂人未取得其委托為由，主張?jiān)摵贤瑹o(wú)效，那么，購(gòu)房人僅能向合同簽訂人追究非常有限的締約過(guò)失責(zé)任，即由于合同未成立而給其造成的直接損失，且舉證責(zé)任在于購(gòu)房人。發(fā)生這種情形，對(duì)購(gòu)房人非常不利。所以筆者建議，在簽訂買賣合同前，購(gòu)房者應(yīng)到房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行產(chǎn)權(quán)狀況調(diào)查，以確定該房屋是否存在限制或禁止轉(zhuǎn)讓的情形。并且根據(jù)產(chǎn)權(quán)證或其他法律文件(如預(yù)售合同等)確定產(chǎn)權(quán)人。若簽訂合同的并非產(chǎn)權(quán)人，購(gòu)房人應(yīng)要求其提供產(chǎn)權(quán)人出具的書面委托證明。2、房屋類型現(xiàn)在二手房市場(chǎng)上的房屋大部分為商品房，但也存在部分未取得產(chǎn)權(quán)的使用權(quán)房。如果這類使用權(quán)房未取得產(chǎn)權(quán)證，根據(jù)有關(guān)規(guī)定是不能轉(zhuǎn)讓的。另外，若求購(gòu)的是非居住用房，則該房屋的類型必須為商業(yè)用房，因?yàn)樯虡I(yè)用房才可辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，否則，若購(gòu)買住宅房，購(gòu)房人將無(wú)法從事預(yù)期的用途。所以筆者建議，在簽訂買賣合同前，應(yīng)查看業(yè)主是否已取得房屋產(chǎn)權(quán)證，并確定其房屋所屬類型。二、房?jī)r(jià)與傭金條款。如二手房買賣通過(guò)中介公司，則明確委托價(jià)格、服務(wù)內(nèi)容和傭金數(shù)額。審查的依據(jù)是上下家與中介公司簽訂的居間合同和上下家簽訂的買賣合同，審查內(nèi)容包括：1、上家的委托價(jià)與下家的買價(jià)是否一致;2、中介公司收取的傭金數(shù)額不得超過(guò)國(guó)家規(guī)定的上限比例。三、房款支付條款。二手房買賣一般不能實(shí)現(xiàn)“一手交錢，一手交房”，因此對(duì)付款方式進(jìn)行審查就非常必要。一般來(lái)說(shuō)，付款要和雙方的交易步驟銜接。除付定金外，房款一般分三筆付清，簽約時(shí)的首付款，拿到交易過(guò)戶受理單時(shí)付一筆，產(chǎn)證出來(lái)及交房后付尾款。此外，上下家還可以通過(guò)第三方，如中介公司、銀行、律師事務(wù)所等進(jìn)行房款監(jiān)管。四、交房條款。這主要是對(duì)有關(guān)交房條款的約定，其中包括交房時(shí)間、交房條件、交房標(biāo)志等。交房條件一般包括下家付清房款，上家遷出戶口、付清物業(yè)及水電煤有線等費(fèi)用，上下家維修金結(jié)清。關(guān)于交房標(biāo)志，筆者建議將交鑰匙作為二手房買賣的交房標(biāo)志之一，使之更符合實(shí)際情況。五、違約救濟(jì)條款。這主要是審查對(duì)上下家違約責(zé)任及救濟(jì)途徑的約定。目前，相關(guān)的法規(guī)傾向于鼓勵(lì)市民通過(guò)仲裁這一途徑來(lái)解決糾紛。由于仲裁是一審終審制，有利于提高解決糾紛的效率。當(dāng)然，雙方當(dāng)事人也可約定通過(guò)訴訟方式救濟(jì)。

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