一手房買賣，簽“雙合同”的法律效力

隨著房?jī)r(jià)一路上漲，政府部門出臺(tái)“限價(jià)”“限簽”政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為規(guī)避上述政策，以簽訂“雙合同”的方式，規(guī)避限制，保持高價(jià)出售一手房屋。

什么是雙合同？

  即《房屋買賣合同》和《房屋裝修合同》。

例如：為了控制房?jī)r(jià)上漲，有關(guān)部門限制某某地塊的樓盤，網(wǎng)簽價(jià)格不得高于3.2萬(wàn)/平米。但事實(shí)上，該地塊的大多一手樓盤，價(jià)格以飄升至5萬(wàn)元/平米上下。開(kāi)發(fā)商采用“雙合同”的辦法，與購(gòu)房者簽訂兩份合同。一份《房屋買賣合同》，約定均價(jià)為3萬(wàn)/平米，另外簽一份《房屋裝修合同》，約定均價(jià)為2萬(wàn)/平米。網(wǎng)簽備案時(shí)提交《房屋買賣合同》。

如此一來(lái)，《房屋買賣合同》符合有關(guān)部門的限價(jià)規(guī)定，整體上又達(dá)到開(kāi)發(fā)商高價(jià)出售房屋的目的。

這樣簽訂的兩份合同，是否合法有效，受法律的約束？

作為購(gòu)房者，又有什么問(wèn)題需要注意的？

張美玲律師觀點(diǎn)：

首先，簽“雙合同”的做法，對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，有很多好處。不僅可以規(guī)避限價(jià)規(guī)定；同時(shí)還能將開(kāi)發(fā)商逾期交付房屋的風(fēng)險(xiǎn)降低，房屋交付不合格，一般只能追究裝修合同違約責(zé)任，難以追究開(kāi)發(fā)商總房?jī)r(jià)每天萬(wàn)分之五的高額違約金；并且，開(kāi)發(fā)商還可以將交付不合格的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給裝修公司。

其次，“雙合同”可能會(huì)提高后續(xù)房屋轉(zhuǎn)讓的難度。有可能會(huì)加重購(gòu)房者后續(xù)轉(zhuǎn)讓房屋的稅費(fèi)。

  張美玲律師建議：

    根據(jù)《合同法》第四十四條的規(guī)定“依法成立的合同，自成立時(shí)生效”、第六十條的規(guī)定“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)”，這兩份合同都是合法有效的，受法律保護(hù)，應(yīng)當(dāng)切實(shí)履行。

根據(jù)合同相對(duì)性原則，合同項(xiàng)下的權(quán)利義務(wù)只能賦予給當(dāng)事人或加在當(dāng)事人身上，合同只能對(duì)合同當(dāng)事人產(chǎn)生拘束力，而非合同當(dāng)事人不能訴請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行合同。

建議購(gòu)房者簽訂合同時(shí)，注意合同主體，尤其是裝修合同，建議將開(kāi)發(fā)商列為合同對(duì)方當(dāng)事人，或者是連帶責(zé)任的擔(dān)保人，這樣在購(gòu)房者維權(quán)的時(shí)候，避免開(kāi)發(fā)商推卸責(zé)任。

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