房地產(chǎn)商未約達到交房條件，但購房者已經(jīng)收房的，能否要求房地產(chǎn)公司承擔違約責任

基本案情

2018年年初，周某某看中HL公司在建的一處樓盤，并與HL公司簽訂了購房合同，合同中約定了HL公司的交房時間和交房條件——需要取得全部的不動產(chǎn)證書，建筑工程驗收合格。到達交房日期后，HL公司并未取得全部不動產(chǎn)證書，未到達約定的交房條件，但是由于房屋主體結(jié)構已經(jīng)驗收合同，周某某也進行了收房，辦理入住裝修。但事后，周某某以HL公司違約逾期交房為由要求HL公司向其支付違約金。HL公司則認為，周某某已經(jīng)收房，其事實行為表明其已經(jīng)放棄向HL公司主張違約金，此時再提出，有違誠實信用。

法院認為，本案中的爭議焦點是HL公司是否構成違約，常某某能否要求HL公司向其承擔違約責任。

首先，雙方在購房合同中明確約定交房時間，給合同系雙方真實、一致的意思表示，沒有違約法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，合同有效。因此，HL公司在未按約定達到交房條件、未取得全部房屋證書的情況下，屬于合同違約，應當向常某某承擔違約責任。

但是，盡管HL公司未取得涉案房屋全部的權屬證據(jù)，但其建筑主體已經(jīng)完工，不影響主體工程的使用，且常某某已經(jīng)接受房屋，此時，仍按照拒收房屋的標準主張違約金，顯示公平，因此HL公司在違約情節(jié)輕微的情況下，法院酌情確定HL公司向常某某支付的違約金。

律師評析

本案中需要明確的，在合同有效成立的情況下，HL公司未達到合同約定的交房條件，構成違約，依法應當承擔違約責任。但是由于該違約情節(jié)輕微，不影響購房者對于該房屋的正常使用的情況下，法院酌情調(diào)整違約金數(shù)額，確保公平原則的實現(xiàn)。

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