通過提供一定年限租金的方式保證被執(zhí)行人基本生活的情形下可執(zhí)行被執(zhí)行人的唯一住房
裁判要旨：
執(zhí)行被執(zhí)行人唯一住房時(shí)，若申請人同意參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場平均租金標(biāo)準(zhǔn)及當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標(biāo)準(zhǔn)從該房屋的變價(jià)款中扣除五至八年租金的，人民法院應(yīng)予支持申請人繼續(xù)執(zhí)行拍賣該房屋的請求。
案情介紹：
一、江蘇省東?？h人民法院就韓威與張絢民間借貸糾紛一案，作出（2011）東商初字第0683號民事判決書，判決張絢償還韓威借款517000元及利息，訴訟期間本院作出（2011）東商初字第0683-2號民事裁定書，查封張絢所有的位于牛山鎮(zhèn)水岸名城華府2-2-402商品房一套。
二、判決生效后，韓威向本院申請執(zhí)行。
三、被執(zhí)行人張絢等向該院提出異議，認(rèn)為：在東?？h水岸名城華府的住房是其唯一一套住房，其父母妻子名下無房產(chǎn)，最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第六條規(guī)定，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債，因此請求法院中止對該房產(chǎn)的評估、拍賣程序。
四、執(zhí)行過程中本院擬對該房屋予以評估、拍賣。申請執(zhí)行人韓威同意按照當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標(biāo)準(zhǔn)為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋，或者參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場平均租金標(biāo)準(zhǔn)從該房屋的變價(jià)款中扣除五至八年租金供被執(zhí)行人張絢租房居住。法院裁定駁回異議申請。
裁判要點(diǎn)及思路：
關(guān)于對當(dāng)事人唯一住房能否采取強(qiáng)制執(zhí)行措施的問題，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十條第一款明確規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，符合下列情形之一，被執(zhí)行人以執(zhí)行標(biāo)的系本人及所扶養(yǎng)家屬維持生活必須的居住房屋為由，提出異議的，人民法院不予支持：…（三）申請人按照當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標(biāo)準(zhǔn)為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋，或者同意參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場平均租金標(biāo)準(zhǔn)從該房屋的變價(jià)款中扣除五至八年租金的?！北景敢逊线@一條件，人民法院依法可以處置當(dāng)事人唯一房產(chǎn)用于償債。
實(shí)務(wù)要點(diǎn)總結(jié)：
前事不忘，后事之師，我們總結(jié)該案的實(shí)務(wù)要點(diǎn)如下，以供實(shí)務(wù)參考。同時(shí)也提請當(dāng)事人在債務(wù)人需要贍養(yǎng)或撫養(yǎng)一家老小且僅有唯一住房的情形下符合條件的仍可執(zhí)行該債務(wù)人的該套唯一住房，結(jié)合海南高院的裁定文書，在執(zhí)行實(shí)務(wù)中，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注以下內(nèi)容：
一、最高人民法院《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十條“金錢債權(quán)執(zhí)行中，符合下列情形之一，被執(zhí)行人以執(zhí)行標(biāo)的系本人及所扶養(yǎng)家屬維持生活必需的居住房屋為由提出異議的，人民法院不予支持：…（三）申請執(zhí)行人按照當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標(biāo)準(zhǔn)為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋，或者同意參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場平均租金標(biāo)準(zhǔn)從該房屋的變價(jià)款中扣除五至八年租金的?！备鶕?jù)上述規(guī)定，法院在執(zhí)行中要保障被執(zhí)行人的基本居住權(quán)，但居住權(quán)并非指被執(zhí)行人必須有自己的房產(chǎn)，而是有房屋居住。
所以，當(dāng)申請執(zhí)行人能夠按照當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標(biāo)準(zhǔn)為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋，或者同意參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場平均租金標(biāo)準(zhǔn)從該房屋的變價(jià)款中扣除五至八年租金的，法院一般會(huì)支持執(zhí)行該債務(wù)人的唯一住房的請求。
二、對被執(zhí)行人房產(chǎn)不得拍賣的條件是被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，并非被執(zhí)行人的唯一房產(chǎn)。且即便房產(chǎn)為被執(zhí)行人唯一住房，但只要房產(chǎn)設(shè)置了抵押，人民法院即可根據(jù)抵押權(quán)人的申請，依法采取拍賣措施。
所以，抵押權(quán)人有權(quán)申請執(zhí)行拍賣抵押人名下唯一的住房。
三、債權(quán)人申請執(zhí)行房屋系夫妻共同財(cái)產(chǎn)的，由于房屋具有不可分割性，執(zhí)行法院可整體處分后對非債務(wù)人的夫妻一方的份額予以保留，如此行為并不損害夫妻另一方的利益。
所以，當(dāng)執(zhí)行夫妻共同財(cái)產(chǎn)時(shí)，債權(quán)人仍可因夫妻一方所負(fù)債務(wù)請求執(zhí)行夫妻唯一住房。
四、此外，關(guān)于拍賣價(jià)款按當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場平均租金標(biāo)準(zhǔn)是扣除5年還是8年租金的問題。具體執(zhí)行過程中，可由執(zhí)行法院，根據(jù)房屋處置的總價(jià)值、可分配的實(shí)際款項(xiàng)，在既能保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬基本居住條件，又能實(shí)現(xiàn)申請執(zhí)行人債權(quán)利益的情況下，由執(zhí)行法官根據(jù)被執(zhí)行人職業(yè)收入情況進(jìn)行自由裁量。
所以，到底需要在變價(jià)款中扣除5年還是8年，法院可根據(jù)房產(chǎn)處置過程中的具體情況自由裁量。
相關(guān)法律：
《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》［法釋〔2015〕10號］
第二十條 金錢債權(quán)執(zhí)行中，符合下列情形之一，被執(zhí)行人以執(zhí)行標(biāo)的系本人及所扶養(yǎng)家屬維持生活必需的居住房屋為由提出異議的，人民法院不予支持：
（一）對被執(zhí)行人有扶養(yǎng)義務(wù)的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的；
（二）執(zhí)行依據(jù)生效后，被執(zhí)行人為逃避債務(wù)轉(zhuǎn)讓其名下其他房屋的；
（三）申請執(zhí)行人按照當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標(biāo)準(zhǔn)為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋，或者同意參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場平均租金標(biāo)準(zhǔn)從該房屋的變價(jià)款中扣除五至八年租金的。
執(zhí)行依據(jù)確定被執(zhí)行人交付居住的房屋，自執(zhí)行通知送達(dá)之日起，已經(jīng)給予三個(gè)月的寬限期，被執(zhí)行人以該房屋系本人及所扶養(yǎng)家屬維持生活的必需品為由提出異議的，人民法院不予支持。
第二十三條上一級人民法院對不服異議裁定的復(fù)議申請審查后，應(yīng)當(dāng)按照下列情形，分別處理：
（一）異議裁定認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，結(jié)果應(yīng)予維持的，裁定駁回復(fù)議申請，維持異議裁定；
（二）異議裁定認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，或者適用法律錯(cuò)誤，結(jié)果應(yīng)予糾正的，裁定撤銷或者變更異議裁定；
（三）異議裁定認(rèn)定基本事實(shí)不清、證據(jù)不足的，裁定撤銷異議裁定，發(fā)回作出裁定的人民法院重新審查，或者查清事實(shí)后作出相應(yīng)裁定；
（四）異議裁定遺漏異議請求或者存在其他嚴(yán)重違反法定程序的情形，裁定撤銷異議裁定，發(fā)回作出裁定的人民法院重新審查；
（五）異議裁定對應(yīng)當(dāng)適用民事訴訟法第二百二十七條規(guī)定審查處理的異議，錯(cuò)誤適用民事訴訟法第二百二十五條規(guī)定審查處理的，裁定撤銷異議裁定,發(fā)回作出裁定的人民法院重新作出裁定。
《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》［法釋〔2004〕15號，已有部分條文被修改］
第六條 對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。
第七條 對于超過被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據(jù)申請執(zhí)行人的申請，在保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執(zhí)行。
江蘇省高級人民法院執(zhí)行局——蘇高法電【2015】742號
附件4：關(guān)于執(zhí)行“唯一住房”相關(guān)問題的解答
為規(guī)范執(zhí)行程序中涉及“唯一住房”的執(zhí)行，均衡保護(hù)債權(quán)人的債權(quán)與被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬的居住權(quán)，根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》及相關(guān)司法解釋的規(guī)定和精神，結(jié)合全省法院執(zhí)行工作實(shí)際，制定本解答。
本解答所稱“唯一住房”是指被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的唯一可居住房屋。
本解答所涉“唯一住房”的執(zhí)行僅適用于權(quán)屬明確的城鎮(zhèn)房屋，農(nóng)村宅基地上的房屋、小產(chǎn)權(quán)房及其他無證房產(chǎn)等涉及國家土地制度和政策，按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，不適用本解答。
一、被執(zhí)行人名下僅登記有一套“唯一住房”，對該“唯一住房”什么情形下可以執(zhí)行？
登記在被執(zhí)行人名下雖只有一套住房，但有下列情形之一的，人民法院對登記在其名下的“唯一住房”仍可執(zhí)行：
（一）對被執(zhí)行人有贍養(yǎng)、扶養(yǎng)、撫養(yǎng)義務(wù)的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋的；
（二）一審訴訟或仲裁立案后，被執(zhí)行人為逃避債務(wù)轉(zhuǎn)讓其名下其他房屋的；
（三）被執(zhí)行人在其戶籍所在地或擬執(zhí)行的“唯一住房”所在地農(nóng)村享有宅基地并自建住房或被執(zhí)行人享有小產(chǎn)權(quán)房等權(quán)屬上有瑕疵而無法自由流轉(zhuǎn)的住房的；
（四）被執(zhí)行人將其“唯一住房”用于出租、出借或雖未出租、出借，但超過一年無人居住的；
（五）被執(zhí)行人的“唯一住房”系執(zhí)行依據(jù)確定的被執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)交付的房屋的；
（六）申請執(zhí)行人按照當(dāng)?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標(biāo)準(zhǔn)為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋，或者同意參照當(dāng)?shù)兀h級市、縣、區(qū)范圍）房屋租賃市場平均租金標(biāo)準(zhǔn)從該房屋的變價(jià)款中扣除五至八年房屋租金的；
（七）其他可以執(zhí)行的情形。
二、如何認(rèn)定“唯一住房”是否超出“生活所必需”？
是否超過“生活所必需”由各地法院根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平自行確定，原則上參照以下標(biāo)準(zhǔn)：
（一）面積過大。住房建筑面積達(dá)到當(dāng)?shù)刈》亢统青l(xiāng)建設(shè)部門公布的廉租住房保障面積的150%的；（例：南京三人以上廉租住房保障面積為50平方米，若擬執(zhí)行的“唯一住房”面積達(dá)到50×150%=75平方米，便可認(rèn)為超過生活所必需）
（二）市場價(jià)值過高。住房建筑面積達(dá)到當(dāng)?shù)刈》亢统青l(xiāng)建設(shè)部門公布的廉租住房保障面積且房屋單價(jià)達(dá)到當(dāng)?shù)兀h級市、縣、區(qū)范圍）住房均價(jià)的150%的。（例：若南京某區(qū)擬執(zhí)行“唯一住房”建筑面積為65平方米，其所在區(qū)的住房均價(jià)為10000元/平方米，但因“唯一住房”為學(xué)區(qū)房或其他因素，其市場價(jià)值達(dá)到15000元/平方米，則可認(rèn)為超過生活所必需）
對于已經(jīng)依法設(shè)定抵押的“唯一住房”，申請執(zhí)行人為抵押權(quán)人的，人民法院無需審查其是否超過“生活所必需”，可以執(zhí)行，但被執(zhí)行人為低保對象且無法自行解決居住問題的除外。
三、執(zhí)行“唯一住房”應(yīng)遵循哪些原則？
為均衡保障債權(quán)人的債權(quán)與被執(zhí)行人的居住權(quán)，執(zhí)行“唯一住房”時(shí)應(yīng)遵循以下原則：
（一）窮盡其他執(zhí)行措施原則。一般情況下，若有證據(jù)證明被執(zhí)行人有其他財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行的，不宜對其“唯一住房”采取處分性執(zhí)行措施。
（二）申請人申請?jiān)谙仍瓌t。執(zhí)行被執(zhí)行人的“唯一住房”應(yīng)以申請執(zhí)行人的申請為前置條件，人民法院不得依職權(quán)主動(dòng)對被執(zhí)行人的“唯一住房”采取處分性執(zhí)行措施。
（三）解決臨時(shí)住房在先原則。對于確實(shí)無處居住的被執(zhí)行人，在對其“唯一住房”采取處分性執(zhí)行措施前，宜事先解決好被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬的臨時(shí)住房，由申請執(zhí)行人提供臨時(shí)性住房或先行墊付租房費(fèi)用。
（四）有益執(zhí)行原則。執(zhí)行“唯一住房”時(shí)，應(yīng)當(dāng)綜合考量處置該房產(chǎn)時(shí)可能產(chǎn)生的評估、公告、執(zhí)行、生活保障等費(fèi)用，若除去上述各項(xiàng)費(fèi)用后并無余值或余值不大，則原則上不宜對該“唯一住房”采取處分性執(zhí)行措施。
四、執(zhí)行“唯一住房”程序上應(yīng)當(dāng)如何操作？
人民法院在執(zhí)行“唯一住房”時(shí)，可按以下程序進(jìn)行：
（一）應(yīng)申請執(zhí)行人申請執(zhí)行“唯一住房”，人民法院應(yīng)當(dāng)要求申請執(zhí)行人出具自愿提供臨時(shí)住房或承擔(dān)臨時(shí)住房租金的承諾書，對于需要支付生活保障費(fèi)用的被執(zhí)行人，申請執(zhí)行人需在承諾書中一并承諾同意從變價(jià)款中支付此筆費(fèi)用。
（二）執(zhí)行人員對于擬拍賣的“唯一住房”，應(yīng)當(dāng)查明住房基本情況、被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬的人數(shù)等信息，填寫拍賣呈報(bào)表，并在呈報(bào)表中說明符合唯一住房處置條件的理由和對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬的生活保障措施。經(jīng)合議庭討論后報(bào)執(zhí)行局長或分管院長審批。
（三）準(zhǔn)予拍賣的，應(yīng)當(dāng)向被執(zhí)行人發(fā)出執(zhí)行裁定書和遷出告知書。不符合拍賣條件的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知申請執(zhí)行人并說明理由。
（四）執(zhí)行裁定書和遷出告知書送達(dá)后，被執(zhí)行人未在指定的期限內(nèi)騰空房屋的，執(zhí)行法院可以作出強(qiáng)制遷出裁定和公告，強(qiáng)制執(zhí)行。
（五）對擬執(zhí)行的“唯一住房”依法評估交付拍賣。
（六）拍賣成交扣除相關(guān)費(fèi)用后，其余部分依法分配。
五、執(zhí)行“唯一住房”時(shí)，被執(zhí)行人的臨時(shí)住房如何解決？
執(zhí)行“唯一住房”前，應(yīng)首先解決好被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬的臨時(shí)住房，臨時(shí)住房的面積標(biāo)準(zhǔn)參照當(dāng)?shù)亓庾》康拿娣e標(biāo)準(zhǔn)；臨時(shí)住房的地段可參照被執(zhí)行人的合理要求，盡量方便其生活、工作。
申請執(zhí)行人自愿提供臨時(shí)住房的，使用期限原則上不超過六個(gè)月。申請執(zhí)行人提供的臨時(shí)住房可計(jì)收租金，租金標(biāo)準(zhǔn)由申請執(zhí)行人和被執(zhí)行人雙方協(xié)商確定，協(xié)商不成的，由人民法院參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場平均租金標(biāo)準(zhǔn)確定。
被執(zhí)行人自行租房的，可由申請執(zhí)行人先行墊付六個(gè)月的租金。
上述使用房屋的費(fèi)用或租金應(yīng)從保留給被執(zhí)行人的生活保障費(fèi)用中予以扣除。
對于本解答第一條所列情形，原則上可以不再為被執(zhí)行人解決臨時(shí)住房。
六、哪些情況下應(yīng)當(dāng)對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬給予生活保障？如何保障？
對于本解答第一條所列情形，原則上可以不再為被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)的家屬給予生活保障；對于本解答第二條第一款所列超出“生活所必需”的情形，一般應(yīng)當(dāng)為被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)的家屬提供生活保障。
為被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬提供生活保障可采取以下方式：
（一）保留租金。申請執(zhí)行人同意參照當(dāng)?shù)胤课葑赓U市場平均租金標(biāo)準(zhǔn)從該房屋的變價(jià)款中扣除五至八年租金作為被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬的生活保障費(fèi)用。此筆款項(xiàng)可在房屋變價(jià)款中先行提留。人民法院不得對其強(qiáng)制執(zhí)行。
（二）房屋置換。申請執(zhí)行人自愿以以小換大、以遠(yuǎn)換近、以劣換優(yōu)等方式為被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬提供保障其基本生活的住房，與被執(zhí)行人的“唯一住房”進(jìn)行置換，置換房屋的面積、地段可參照本解答關(guān)于臨時(shí)住房的標(biāo)準(zhǔn)。
邵春香律師辦案心得：法律的生命不在于邏輯，而在于經(jīng)驗(yàn)。
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