案情簡(jiǎn)介：學(xué)區(qū)房的宣傳海報(bào)和電視廣告內(nèi)容是否屬于商品房買賣合同內(nèi)容
甲某出于對(duì)小孩的教育問(wèn)題考慮，希望子女就讀本縣一流小學(xué)。B公司對(duì)C小區(qū)的售樓海報(bào)中載稱：“入住C小區(qū)，讀百年名校厚德小學(xué)（公立）。”并通過(guò)當(dāng)?shù)仉娨暸_(tái)播放廣告稱C小區(qū)的學(xué)區(qū)為名校厚德小學(xué)。2017年6月8日甲某與B公司簽訂商品房買賣合同購(gòu)買了在B公司位于某縣城C小區(qū)的商品房一套，建筑面積100平方米，每平方米建筑面積單價(jià)為7000元，總價(jià)70萬(wàn)元。雙方對(duì)房屋價(jià)款、付款方式、違約責(zé)任等相關(guān)事項(xiàng)均作了約定。甲某此后付清了全部房款。后甲某通過(guò)查詢教育局網(wǎng)站所公布的中小學(xué)學(xué)區(qū)劃分示意圖，C小區(qū)并未劃入名校厚德小學(xué)，即甲某入住C小區(qū)其子女并不能就讀名校厚德小學(xué)。甲某訴至法院，要求B公司承擔(dān)違約責(zé)任，賠償損失。
法院判決：該承諾視為要約
法院認(rèn)為：學(xué)區(qū)房宣傳海報(bào)和電視廣告內(nèi)容屬于商品房買賣合同內(nèi)容。雖然宣傳海報(bào)和電視廣告并未以書面形式出現(xiàn)在雙方的買賣合同中，但海報(bào)內(nèi)容對(duì)相關(guān)學(xué)區(qū)的承諾明確、表述清晰，該承諾視為要約附屬于合同內(nèi)容，對(duì)開發(fā)商具有約束力，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
律師說(shuō)法：該承諾是否應(yīng)視為要約
本案中的學(xué)校屬于商品房開發(fā)范圍內(nèi)的相關(guān)設(shè)施，所作的說(shuō)明和允諾具體確定。商品房開發(fā)范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施指的是商品房開發(fā)范圍內(nèi)的房屋及該房屋的相關(guān)設(shè)施。這里的設(shè)施，包括商品房基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施。公共配套設(shè)施又包括商品房規(guī)劃范圍內(nèi)的配套和商品房規(guī)劃范圍外的配套，如商業(yè)、服務(wù)業(yè)以及醫(yī)療教育、公共交通等公共設(shè)施的配套。本案中B公司對(duì)就讀厚德小學(xué)的宣傳就是對(duì)所開發(fā)的商品房相關(guān)配套設(shè)施的說(shuō)明和允諾，允諾的學(xué)校具有唯一確定性。該承諾應(yīng)視為要約，對(duì)開發(fā)商具有約束力，
就讀名校的宣傳對(duì)購(gòu)買人是否訂立商品房買賣合同及房屋價(jià)格的確定產(chǎn)生了重要影響。購(gòu)房人信賴“入住C小區(qū)就能上名校，”的允諾，并直接促成購(gòu)房人決心購(gòu)買房屋。購(gòu)房者基于廣告與開發(fā)商簽訂合同，對(duì)該廣告的內(nèi)容產(chǎn)生了信賴?yán)妫撔刨嚴(yán)鎽?yīng)當(dāng)?shù)玫奖Ｗo(hù)。一般認(rèn)為，房屋周邊有交通、學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施，以及綠地、花園、安全設(shè)施等配置，就足以對(duì)訂立合同及商品房?jī)r(jià)格產(chǎn)生重大影響。并且小區(qū)內(nèi)無(wú)其他可供就讀的中小學(xué)校，甲某家中也有學(xué)齡兒童，這些因素都促成購(gòu)房者訂立合同。
《合同法》第14條規(guī)定：要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：（一）內(nèi)容具體確定；（二）表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。在實(shí)際生活中，買受人往往也是基于出賣人在宣傳資料中對(duì)房屋及相關(guān)設(shè)施所作的具體確定的說(shuō)明和允諾才決定購(gòu)買房屋。本案中的出賣人學(xué)區(qū)房的說(shuō)明具體明確，買受人就此向出賣人提出訂立合同的行為已使銷售廣告的對(duì)象和內(nèi)容具有特定化，該說(shuō)明和允諾的內(nèi)容應(yīng)視為出賣人向買受人發(fā)出的要約，而買賣合同的訂立則為買受人對(duì)要約的承諾。
商品房買賣合同均是由出賣人提供的格式化合同，即使雙方可就格式化內(nèi)容之外的宣傳廣告進(jìn)行協(xié)商確定，但由于出賣人在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的強(qiáng)勢(shì)地位，銷售廣告和宣傳中的一些確定的說(shuō)明和允諾不會(huì)被寫入合同之中，而糾紛正是實(shí)際交付的房屋和允諾不相符合，為保護(hù)弱勢(shì)買受人的合法利益，根據(jù)《商品房買賣合同解釋》，即使該說(shuō)明和允諾沒(méi)有明確訂立在合同之中，也應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
以上就是關(guān)于學(xué)區(qū)房的宣傳海報(bào)和電視廣告內(nèi)容是否屬于商品房買賣合同內(nèi)容的介紹，還有其他問(wèn)題可以向法邦網(wǎng)的律師進(jìn)行詳細(xì)咨詢。
姜世明律師辦案心得：簡(jiǎn)單的案件復(fù)雜化，復(fù)雜的案件簡(jiǎn)單化。
關(guān)注微信“姜世明律師”(微信號(hào))，閱讀更多精彩文章。使用微信掃描左側(cè)二維碼添加關(guān)注。
掃描二維碼，關(guān)注姜世明律師
（聲明：本文僅代表作者觀點(diǎn)，不代表法邦網(wǎng)立場(chǎng)。本文為作者授權(quán)法邦網(wǎng)發(fā)表，如有轉(zhuǎn)載務(wù)必注明來(lái)源“姜世明律師網(wǎng)”）
執(zhí)業(yè)律所：姜世明
咨詢電話： 13065717547
關(guān)注姜世明律師，即時(shí)了解法律信息，一對(duì)一預(yù)約專家律師咨詢。
執(zhí)業(yè)律所：姜世明
咨詢電話：13065717547
關(guān)注姜世明律師，即時(shí)了解法律信息，一對(duì)一預(yù)約專家律師咨詢。
使用微信掃描二維碼
關(guān)注姜世明律師
