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《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十九條規(guī)定，房地產(chǎn)建設(shè)項目未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當事人無權(quán)請求分配房地產(chǎn)項目利益的。根據(jù)該規(guī)定，是否可得出該情形下當事人一概不能請求分配項目利益的結(jié)論？最高法院認為，如果項目未開工建設(shè)，則不適用該規(guī)條規(guī)定；如果項目已建設(shè)，則適用該條規(guī)定。
最高人民法院
尚未開工建設(shè)的合作開發(fā)項目即使未取得工程規(guī)劃許可證，當事人亦可請求分配項目利益
裁判要旨
《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十九條規(guī)定，房地產(chǎn)建設(shè)項目未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當事人請求分配房地產(chǎn)項目利益的，不予受理；已經(jīng)受理的，駁回起訴。該條規(guī)定系針對已經(jīng)實際建成而未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的違章建筑而言，尚未進行開工建設(shè)的合作開發(fā)項目不適用該規(guī)定。
案情簡介
一、方明通與宏發(fā)公司分別于2005年6月及8月簽訂《聯(lián)合開發(fā)建設(shè)合同書》、《備忘錄》，約定宏發(fā)公司投入土地，方明通投入資金，合作開發(fā)“綠源小區(qū)”項目。后因城市建設(shè)規(guī)劃調(diào)整，福州市人民政府決定收回“綠源小區(qū)”項目建設(shè)用地，以福州二棉廠相應面積地塊予以置換，并由福州市土地發(fā)展中心委托地價評估事務(wù)所對該兩地塊地價進行評估，差價互補后經(jīng)相關(guān)程序出讓給宏發(fā)公司?！熬G源小區(qū)”項目被依法吊銷《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。
二、方明通向福建高院起訴，請求：確認《聯(lián)合開發(fā)建設(shè)合同書》及《備忘錄》終止；宏發(fā)公司以“綠源小區(qū)”地塊評估價14617.2萬元為計算依據(jù)支付方明通投資增值收益8770.32萬元及利息，返還墊付建設(shè)費用817萬元及利息。福建高院判決：終止《聯(lián)合開發(fā)建設(shè)合同書》、《備忘錄》；宏發(fā)公司向方明通支付項目投資收益4199.328萬元及利息，返還代墊款817萬元及利息。
三、方明通和宏發(fā)公司均不服，向最高法院提起上訴。最高法院改判：宏發(fā)公司向方明通支付“綠源小區(qū)”項目投資收益5481.45萬元及利息，維持福建高院其他判項。
敗訴原因
法院認定宏發(fā)公司應以“綠源小區(qū)”地塊評估價14617.2萬元為計算依據(jù)向方明通分配項目收益的原因在于：
首先，本案雙方已按照約定將各自的土地和資金投入到合作項目中，宏發(fā)公司投入的土地與方明通投入的資金成為“綠源小區(qū)”項目不可分割的組成部分。合同履行過程中，福州市人民政府因城市建設(shè)需要決定收回案涉項目土地，雙方就進一步合作事宜未協(xié)商一致，導致合作行為終止。而方明通作為項目合作方，有權(quán)享有合作期間合作項目形成的相應權(quán)益。由于案涉項目尚未進行施工建設(shè)，法院最終認定以案涉土地的評估值作為“綠源小區(qū)”項目的價值，并以此為基礎(chǔ)進行利益分配。
其次，本案宏發(fā)公司主張，《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十九條規(guī)定，房地產(chǎn)建設(shè)項目未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當事人請求分配房地產(chǎn)項目利益的，不予受理；已經(jīng)受理的，駁回起訴。因案涉項目尚未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，故方明通無權(quán)主張項目利益。對此最高法院認為，“該條規(guī)定系針對已經(jīng)實際建成而未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的違章建筑而言。本案中案涉項目尚未進行開工建設(shè)，故無該條規(guī)定的適用余地。”
敗訴教訓、經(jīng)驗總結(jié)
前事不忘、后事之師。為避免未來發(fā)生類似敗訴，提出如下建議：
一、未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的合作開發(fā)項目當事人并非一概不能請求分配項目利益。合作開發(fā)項目尚未開工建設(shè)即終止的，即使項目未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，當事人仍可請求分配項目利益。
二、合作開發(fā)項目當事人應當及時辦理相關(guān)規(guī)劃許可手續(xù)，否則項目建成后當事人無權(quán)向法院請求分配項目利益，甚至還存在被規(guī)劃部門處以罰款甚至強制拆除建筑物的風險。
相關(guān)法律規(guī)定
《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》
第十九條 在下列情形下，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當事人請求分配房地產(chǎn)項目利益的，不予受理；已經(jīng)受理的，駁回起訴：
（一）依法需經(jīng)批準的房地產(chǎn)建設(shè)項目未經(jīng)有批準權(quán)的人民政府主管部門批準；
（二）房地產(chǎn)建設(shè)項目未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；
（三）擅自變更建設(shè)工程規(guī)劃。
因當事人隱瞞建設(shè)工程規(guī)劃變更的事實所造成的損失，由當事人按照過錯承擔。
以下為該案在最高法院審理階段，裁判文書中“本院認為”部分就該問題的論述：
根據(jù)《聯(lián)合開發(fā)建設(shè)合同書》約定，方明通的投資義務(wù)主要為先期投入1920萬元及項目后續(xù)開發(fā)的全部資金。對于該筆1920萬元款項，合同中并未明確為項目合作保證金，從合同約定看，其不具有擔保債務(wù)履行的功能，亦非獨立于方明通應履行的債務(wù)之外，而是方明通需要履行的總投資義務(wù)的一部分，因此，該筆1920萬元不具有保證金的功能；而且，在2005年6月22日宏發(fā)公司給方明通出具的《收據(jù)》中，宏發(fā)公司亦明確表示，收到的1799.06萬元系方明通合作項目投資款。故原判決將方明通依約支付的1920萬元認定為其對“綠源小區(qū)”項目的投資款，并無不當。
《聯(lián)合開發(fā)建設(shè)合同書》簽訂后，雙方均積極履行了相應的合同義務(wù)。根據(jù)本案查明的事實，2005年6月6日至6月28日期間，宏發(fā)公司陸續(xù)收到方明通支付的1920萬元項目投資款。2005年6月28日，案涉土地性質(zhì)變更為商住樓建設(shè)用地。2005年8月10日，宏發(fā)公司取得案涉土地的《國有土地使用權(quán)證》，其間宏發(fā)公司向有關(guān)部門支付了“綠源小區(qū)”項目地塊的出讓金等相關(guān)費用。從上述合同實際履行看，雙方已按照約定將各自的土地和資金投入到合作項目中，成為共享利益、共擔風險的利益共同體。宏發(fā)公司投入的土地與方明通投入的資金，因項目前期運作相互結(jié)合，成為“綠源小區(qū)”項目不可分割的組成部分。合同履行過程中，福州市人民政府因城市建設(shè)需要決定收回案涉項目土地，雙方就進一步合作事宜未協(xié)商一致，導致合作行為終止。方明通作為項目合作方，有權(quán)享有合作期間合作項目形成的相應權(quán)益。由于案涉項目尚未進行施工建設(shè)，雙方合作后僅將土地性質(zhì)變更為商住樓建設(shè)用地，并支付了出讓金、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費等相關(guān)費用，故原判決將福州市土地礦產(chǎn)交易中心對案涉土地的評估值作為“綠源小區(qū)”項目的價值并無不當。宏發(fā)公司關(guān)于14617.2萬元為案涉土地增值收益，而非項目增值收益的主張無事實依據(jù)，本院不予支持。宏發(fā)公司主張，《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十九條規(guī)定，房地產(chǎn)建設(shè)項目未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當事人請求分配房地產(chǎn)項目利益的，不予受理；已經(jīng)受理的，駁回起訴。本案中，案涉項目尚未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，故方明通無權(quán)主張項目利益。本院認為，該條規(guī)定系針對已經(jīng)實際建成而未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的違章建筑而言。本案中案涉項目尚未進行開工建設(shè)，故無該條規(guī)定的適用余地。綜上，原判決認定方明通有權(quán)享有“綠源小區(qū)”項目投資收益，并以案涉地塊評估價14617.2萬元作為計算依據(jù)，并無不當，本院予以維持。
案件來源
方明通與福州宏發(fā)房地產(chǎn)有限公司合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛二審民事判決書，[最高人民法院（2013）民一終字第20號]。
延伸閱讀
認定已建成的合作開發(fā)項目未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，當事人不能請求分配項目利益的案例：
案例一：蘭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)城市建設(shè)投融資發(fā)展公司與蘭州興農(nóng)實業(yè)有限公司合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛申請再審民事裁定書[最高人民法院（2015）民申字第234號]認為，“雙方合作開發(fā)的培黎廣場經(jīng)濟適用房1號樓雖然建成，但城投公司未能按照合同的約定辦理該樓的建設(shè)工程規(guī)劃許可證。對于房地產(chǎn)建設(shè)項目未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證之情形，本院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十九條第一款第二項規(guī)定，合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當事人請求分配房地產(chǎn)項目利益的，不予受理；已經(jīng)受理的，駁回起訴。因此，二審法院依據(jù)上述規(guī)定駁回城投公司的起訴是正確的?！?/p>
案例二：聶靜等六人、趙月等與北京欣盛泰置業(yè)有限公司、張運環(huán)確認合同無效糾紛二審民事裁定書[河南省高級人民法院（2016）豫民終583號]認為，“2012年8月28日，欣盛泰公司將合作建房合同約定的房產(chǎn)交付給六上訴人，因欣盛泰公司未按合同約定和法定程序辦理土地使用權(quán)變更登記和土地規(guī)劃許可證，該房產(chǎn)的建設(shè)手續(xù)尚不完備，目前屬于禁止銷售的房產(chǎn)。六上訴人請求判令將未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證等手續(xù)的房產(chǎn)歸其所有，屬于《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十九條規(guī)定情形，對六上訴人的該項請求，人民法院應依法予以駁回?！?/p>
案例三：江蘇省高級人民法院：高天橋、陳洪校與袁成江合資、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛二審民事裁定書[（2015）蘇民終字第00128號]認為，“本案中，當事人簽訂了《合作開發(fā)房地產(chǎn)協(xié)議》，但未辦理相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)手續(xù)，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，因此，當事人要求分配房地產(chǎn)項目利益的，不屬于人民法院受理案件的范圍。雖然高天橋、陳洪校在原審中變更了訴訟請求，僅要求返還兩人的出資款，但是否應當返還出資款必須對涉案房地產(chǎn)開發(fā)項目進行清算，核定收入、成本等之后，才能作出判斷。因此，原審法院認為高天橋、陳洪校的訴訟請求實質(zhì)上仍屬于請求分配房地產(chǎn)項目利益，并據(jù)此駁回高天橋、陳洪校的起訴，符合法律規(guī)定?！?/p>
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