房屋買賣不成，要求退還中介費(fèi)獲支持

案件回放

2010年4月陳某在某中介公司居間介紹下和聶某簽訂了購房合同。次日，陳某向中介公司支付了39000元居間報(bào)酬。十天后，聶某正式通知陳某，以現(xiàn)有賣房款無法支付其購買另一套住房為由要求解除雙方簽訂的購房合同。陳某認(rèn)為，因?yàn)槁櫮尺`約導(dǎo)致其最終沒法購買該房屋，中介公司也沒有履行居間服務(wù)。故起訴至法院要求聶某和房地產(chǎn)中介公司退還全部中介費(fèi)。

法院判決

法院經(jīng)審理認(rèn)為，被告某中介公司收取的居間報(bào)酬超出了北京市關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的相關(guān)規(guī)定，故應(yīng)退還多收取原告的中介費(fèi)計(jì)14000余元。且中介公司實(shí)際上也并未提供協(xié)助過戶和貸款的服務(wù)，故該兩項(xiàng)費(fèi)用亦應(yīng)退還，數(shù)額酌定為應(yīng)收中介費(fèi)的1、2。聶某由于自身的違約行為導(dǎo)致合同不能履行，故剩余1、2中介費(fèi)應(yīng)由聶某賠償原告。最終原告退還中介費(fèi)的訴請(qǐng)全部得到法院的支持。

律師評(píng)析

本案是一起房屋買賣合同糾紛案件，本案的爭議焦點(diǎn)是：非中介公司原因?qū)е潞贤荒苈男?，中介費(fèi)應(yīng)否退還及違約方是否應(yīng)承擔(dān)守約方的中介費(fèi)損失。

本案中存在著兩種合同關(guān)系，一是陳某和中介公司的居間合同關(guān)系，一是陳某和聶某的房屋買賣合同關(guān)系。

根據(jù)我國《合同法》第424條的規(guī)定“居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同?！钡?26條的規(guī)定“居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬?！??！钡?27條的規(guī)定“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報(bào)酬，但可以要求委托人支付從事居間活動(dòng)支出的必要費(fèi)用?！庇纱丝梢姡景钢兄薪楣咀鳛榫娱g人按照要求向委托人陳某提供了訂立合同的機(jī)會(huì)并最終促成了合同的成立，陳某也支付了相應(yīng)的報(bào)酬。至此，陳某和中介公司之間的居間合同關(guān)系終止，雙方的權(quán)利義務(wù)全部履行完畢。之后陳某所簽購房合同不能履行乃是賣房人的單方違約所致，責(zé)任不在中介公司也非中介公司的先前行為導(dǎo)致，所以中介公司所收中介費(fèi)無需退還。雖然法院判決中介公司退還了陳某一部分費(fèi)用，但是所退費(fèi)用是中介公司違反相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)多收取的居間報(bào)酬以及沒有實(shí)際為陳某提供相應(yīng)服務(wù)的預(yù)收費(fèi)用。而對(duì)于中介公司應(yīng)當(dāng)收取的合法的居間報(bào)酬，法院并未判決退還，這一點(diǎn)印證了律師的觀點(diǎn)，同時(shí)也符合法律的規(guī)定。

至于聶某的違約行為，根據(jù)我國《合同法》第107條的規(guī)定“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！逼鋺?yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，賠償陳某因此遭受的損失。本案中由于聶某的違約導(dǎo)致陳某的購房目的落空，陳某為購房所支付的中介費(fèi)自然就成為了其在合同履行過程中的損失。故法院判決由聶某賠償陳某中介費(fèi)完全符合法律規(guī)定。

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