隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)己快速進(jìn)入家庭汽車時(shí)代。隨之而來的城市住宅小區(qū)停車位問題也浮出水面，相關(guān)糾紛不斷增多。停車位的歸屬糾紛之所以不斷出現(xiàn)，究其原因在于人們對(duì)其法律性質(zhì)認(rèn)識(shí)不清。小區(qū)停車位在法律上究竟屬于業(yè)主共有，還是開發(fā)商所有，或者其他法律主體所有，這就需要從分析住宅小區(qū)停車位的法律屬性入手。本文從從建筑物區(qū)分所有權(quán)理論角度以及土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)關(guān)系角度淺析其法律性質(zhì)。
（一）從建筑物區(qū)分所有權(quán)理論角度分析
我國(guó)城市的住宅小區(qū)樓房從性質(zhì)上而言，屬于一種較為典型的區(qū)分有建筑物。住宅小區(qū)內(nèi)停車位的性質(zhì)可以從現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)理論角度來分析。所謂建筑物區(qū)分所有權(quán)是指，“多個(gè)區(qū)分所有權(quán)人共同擁有一棟區(qū)分所有建筑物時(shí)，各區(qū)分所有權(quán)人對(duì)建筑物專有部分所享有的專有所有權(quán)，與對(duì)建筑物共用部分所享有的共用部分持分權(quán)，以及因區(qū)分所有權(quán)人之間的共同關(guān)系所生的成員權(quán)制總稱?！?/p>
住宅小區(qū)停車位法律屬性的主要爭(zhēng)議在于其是否為建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共用部分，業(yè)主是否對(duì)小區(qū)停車位享有共有所有權(quán)。解決這一問題首先要明確共有所有權(quán)的客體范圍。對(duì)此各國(guó)的立法和學(xué)說上各有不同，但大都以排除法、列舉法及推定方式對(duì)其內(nèi)涵予以確定。例如，日本現(xiàn)行建筑物區(qū)分所有權(quán)法關(guān)于共用部分的范圍，就是采用排除法予以確定。日本《關(guān)于建筑物區(qū)分所有等的法律》第2條及第4條規(guī)定：共用部分是指專有部分外的建筑物的部分;不屬于專有部分的建筑物的附屬物，通往數(shù)個(gè)專有部分的走廊或樓梯及其它在結(jié)構(gòu)上可供區(qū)分所有人或一部分共用的建筑物的部分。
我國(guó)在法律層面上沒有對(duì)共有權(quán)客體的范圍予以確定。依據(jù)現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，共有權(quán)的客體范圍主要包括四個(gè)方面：即“（1）建筑物的基本構(gòu)造部分，例如支柱、屋頂、外墻或地下室等。（2）建筑物的共有部分及附屬物，例如樓梯、消防設(shè)備、走廊、水塔，自來水管道等，以及僅為部分區(qū)分所有人所共有的部分，例如各層樓之間的樓板，僅屬于相鄰部分的所有人所共有。（3）建筑物所占有的地基的使用權(quán)，在法律上歸屬于全體建筑物區(qū)分所有人所有。（4）住宅小區(qū)的綠地、道路、鞏固設(shè)施、公益性活動(dòng)場(chǎng)所、圍墻、小區(qū)大門建筑、藝術(shù)裝飾物等地上或地下共有物和水電、照明、消防、安保等公用配套設(shè)施，以及小區(qū)的物業(yè)管理用房，除依法應(yīng)當(dāng)歸屬于國(guó)家或有關(guān)法人所有以外的，原則上應(yīng)當(dāng)歸屬于全體住宅小區(qū)的業(yè)主所共有?！笨梢?，小區(qū)停車位在法律性質(zhì)上應(yīng)該屬于以上共有權(quán)客體范圍的第四類。根據(jù)現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)理論，共有部分與專有部分不可分離，業(yè)主擁有了小區(qū)專有部分的所有權(quán)，也就必然擁有了共有部分的所有權(quán)?！斑@是現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有理論的應(yīng)有之意，也是滿足房屋買受人通過買受房屋享有房屋利益最大化的有效途徑”。所以將小區(qū)停車位定性為共用部分能有效地維護(hù)小區(qū)業(yè)主的權(quán)益。
（二）從土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)關(guān)系角度分析
在我國(guó)，土地使用權(quán)“主要是指城市的國(guó)有土地使用權(quán)，是指公民、法人依法對(duì)國(guó)有土地享有的占有、使用、收益并排斥他人干涉的權(quán)利”。在土地和建筑物權(quán)利的相互關(guān)系上，我國(guó)現(xiàn)行立法主要采用土地和建筑物互不分離的原則。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓原則之一就是產(chǎn)權(quán)一致原則，如我國(guó)的《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第23條、第24條的規(guī)定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。另外，我國(guó)的《城市房地產(chǎn)管理法》第31條明確規(guī)定，“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押?！蓖ㄟ^以上法律規(guī)定可以看出，我國(guó)實(shí)際上實(shí)行的是“房隨地走”或“地隨房走”的房地產(chǎn)法律原則。
可見，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律，小區(qū)建筑物與小區(qū)的土地使用權(quán)之間有著不可分割的聯(lián)系。小區(qū)建筑物必須依附小區(qū)土地而存在；同時(shí)，房屋所有權(quán)的取得必須伴隨著土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。當(dāng)開發(fā)商將小區(qū)內(nèi)的全部建筑物出售給全體業(yè)主的時(shí)候，小區(qū)內(nèi)的土地使用權(quán)也就相應(yīng)的轉(zhuǎn)移給全體業(yè)主共有。作為小區(qū)配套設(shè)施的停車位依附于小區(qū)土地和小區(qū)建筑物，其權(quán)屬當(dāng)然伴隨著房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的讓渡而歸屬于全體業(yè)主所有。否則，小區(qū)房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)都轉(zhuǎn)移給了業(yè)主，而小區(qū)停車位卻歸屬于開發(fā)商，這不符合我國(guó)的房地產(chǎn)立法精神，也勢(shì)必造成小區(qū)業(yè)主和開發(fā)商之間的矛盾。因此，從土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)關(guān)系角度分析，住宅小區(qū)停車位應(yīng)該歸屬于全體小區(qū)業(yè)主所有。
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