被征收人，遇征地或拆遷時(shí)，最想知道的是莫過于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是多少，該怎樣提高補(bǔ)償？律師的建議是先不談補(bǔ)償問題，在談補(bǔ)償之前先重點(diǎn)解決合法性問題。
被征收人的目的只是想得到合理的補(bǔ)償，合法與否與其無關(guān)。律師的建議是要想達(dá)到自身的目的，常用的技巧和方法是：“先不談補(bǔ)償，如果對(duì)方屬于非法征地或拆遷，我們就要在非法問題上與其周旋，讓其主動(dòng)提出談判，以達(dá)到獲得合理補(bǔ)償?shù)哪康摹?。此乃三十六?jì)之第六計(jì)---“聲東擊西，出其制勝”。
補(bǔ)償分為合法的補(bǔ)償和違法的補(bǔ)償。現(xiàn)實(shí)中征地拆遷十有八九都是違法的。在違法的情況下，就談不上補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)問題，因?yàn)榉梢?guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是針對(duì)具有合法手續(xù)的前提下的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。沒有合法的手續(xù)，征地拆遷也就失去了法律的保護(hù)，不再具有國(guó)家強(qiáng)制力，被征收人自然有權(quán)決定土地的歸屬。征收人要想拿地，只能坐下來與被征收人進(jìn)行平等的協(xié)商談判，補(bǔ)償價(jià)格自然也由雙方協(xié)商確定。
比如，解決一起普通的借款合同糾紛，如果通過民事程序解決，可能達(dá)不到理想的效果。如果通過刑事手段，將欠款人以刑事犯罪追訴，處理的效果會(huì)完全不一樣。這是有些公安檢察機(jī)關(guān)動(dòng)用刑事手段插手民事、經(jīng)濟(jì)糾紛慣用的手法。為此，最高人民檢察院和公安部特意制定《關(guān)于刑事立案監(jiān)督有關(guān)問題的規(guī)定》來加強(qiáng)和規(guī)范刑事立案監(jiān)督工作，保障刑事偵查權(quán)的正確行使。又如：交通肇事，首先要追究他的刑事責(zé)任，再談對(duì)被害人的賠償問題，如果賠償足夠多，被害人對(duì)補(bǔ)償滿意，獲得被害人的諒解，判刑的時(shí)間就會(huì)減少。
補(bǔ)償不能簡(jiǎn)單的直接去要，要講技巧。從違法問題上入手，讓對(duì)方感覺到壓力，主動(dòng)找你談補(bǔ)償問題。此時(shí)談補(bǔ)償，效果較佳。只談補(bǔ)償不談非法，等于默認(rèn)了對(duì)方合法。既然合法，補(bǔ)償也不能太高。征收人有評(píng)估報(bào)告或政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)作為依據(jù)，有充分的理由認(rèn)為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不低。而作出評(píng)估報(bào)告的評(píng)估公司是征收人委托的，不可能過高。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是有利害關(guān)系的出資人即征收人制定的，不可能過高。
如何判斷是否合法？對(duì)于農(nóng)村的集體土地而言，沒有省級(jí)政府或國(guó)務(wù)院的征地批文，或雖然有批文，但報(bào)批材料中的《征地調(diào)查結(jié)果確認(rèn)表》未經(jīng)土地承包人或房主簽字就屬于非法。不管是修公路鐵路還是城中村改造，都可能是非法的，不要以為國(guó)家重點(diǎn)工程不可能違法，事實(shí)上，大部分重點(diǎn)工程就是違法建設(shè)的。當(dāng)然，這些工程可能會(huì)有一些手續(xù)，比如立項(xiàng)、規(guī)劃等等。但最重要的征地用地手續(xù)卻十有八九沒有，這才是與被征收人最相關(guān)的，也是認(rèn)定征收合法與否最重要的依據(jù)。
不要認(rèn)為政府出面的項(xiàng)目就一定合法，征收拆遷都是政府行為。也不要認(rèn)為重點(diǎn)工程就合法，高速公路鐵路也有很多不合法的，國(guó)土資源部的百日行動(dòng)中查處的違法占地，僅國(guó)家級(jí)重點(diǎn)工程就占40%以上，如果算上地方的重點(diǎn)工程，不計(jì)其數(shù)。
占用農(nóng)民集體土地搞建設(shè)(農(nóng)民自己的住宅、村企業(yè)和村公益建設(shè)除外)，必須使用國(guó)有土地。所以，必須得有省級(jí)政府或國(guó)務(wù)院的土地征收批文才算合法(當(dāng)然，批文本身也可能不合法，可以撤銷)。如果原來屬于農(nóng)業(yè)用地的，還必須有農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的批文，這個(gè)轉(zhuǎn)用批文一般也是省級(jí)政府或國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。如果要拆遷房屋，那還要具備更多批準(zhǔn)手續(xù)，比如：發(fā)改委的立項(xiàng)批文、規(guī)劃部門的規(guī)劃許可批文、國(guó)土部門的用地手續(xù)批文(是土地征收批準(zhǔn)后由誰使用土地的另一個(gè)批文)。
即使有批文也要認(rèn)真研究研究是真是假，是否是你這塊地的批文，有的可能明明沒有卻謊稱有;還有的拿其他地塊的批文來冒充;還有明明需要10個(gè)方面批文(如立項(xiàng)、規(guī)劃、用地、環(huán)保評(píng)估、拆遷許可等等)，僅僅才有幾個(gè)。地方政府和開發(fā)商為了將土地拿到手，無所不用其極，什么招數(shù)都有。比如，明明沒有批文，拿別的批文“冒名頂替”;明明是50畝地的批文，謊稱100畝地;明明只是農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的批文，卻稱已經(jīng)征收了;明明被征地農(nóng)戶沒有在征收前確認(rèn)簽字，卻制造假簽字報(bào)批;明明是基本農(nóng)田，卻以荒地上報(bào);明明土地前3年年產(chǎn)值3000元，上報(bào)才400元;明明應(yīng)該國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，卻由一個(gè)縣政府批準(zhǔn)了;明明是沒有補(bǔ)充耕地，卻編造在哪哪補(bǔ)充了多少耕地;明明是造商品房，卻稱搞農(nóng)民住宅;明明批準(zhǔn)的才30畝，實(shí)際占用60畝;明明沒有經(jīng)過任何征收程序，卻突然冒出來3年以前已經(jīng)辦理了國(guó)有土地使用證;明明還是農(nóng)村還有500畝土地，卻一紙文件就變成了城市，全部土地也由集體變成了國(guó)有;明明什么批文什么手續(xù)都沒有，就是要占地要拆房......雖然不能說所有的地方政府都是如此，但非常普遍，已經(jīng)成為了常態(tài)。當(dāng)然，我們不是否定整個(gè)政府，中央政府(國(guó)務(wù)院)是不愿意這些問題存在的;地方政府也是某些人在某些方面違法。
如何才能知道有沒有這些批文？首先是向他們要，誰要占地、拆遷，應(yīng)該主動(dòng)出示相關(guān)的法律手續(xù)，以證明自己的合法性;看看自己是否簽字確認(rèn)過?？纯词欠窆孢^。如果你是土地的承包人，沒有讓你在征收土地報(bào)批前的土地現(xiàn)狀調(diào)查文件上簽字確認(rèn)，那當(dāng)?shù)卣筒荒苌蠄?bào)材料，就根本不可能批準(zhǔn);當(dāng)然也有未經(jīng)土地使用人簽字確認(rèn)而批準(zhǔn)征收的，那要么是假簽字，要么是沒有簽字，但這種批文根本就是不合法的應(yīng)予撤銷的。
(附：2004年10月21日國(guó)發(fā)〔2004〕28號(hào)《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》“在征地依法報(bào)批前，要將擬征地的用途、位置、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑告知被征地農(nóng)民;對(duì)擬征土地現(xiàn)狀的調(diào)查結(jié)果須經(jīng)被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶確認(rèn);確有必要的，國(guó)土資源部門應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定組織聽證。要將被征地農(nóng)民知情、確認(rèn)的有關(guān)材料作為征地報(bào)批的必備材料?！?
最好的了解真相的辦法當(dāng)然是到國(guó)土資源管理部門(國(guó)土局)直接查證，國(guó)土部門應(yīng)該將是否批準(zhǔn)了土地征收以及征收的有關(guān)內(nèi)容給農(nóng)民看，因?yàn)檫@是農(nóng)民的基本的權(quán)利。但實(shí)際情況并不樂觀，很多地方的國(guó)土部門以涉及國(guó)家機(jī)密為由不予公開。這種做法剝奪了農(nóng)民的知情權(quán)。事實(shí)上很多土地被非法占用，權(quán)利又難以維護(hù)，其中一個(gè)重要原因就是被征收人不知道情況到底是怎樣的，是否合法不清楚，感覺是違法，但又說不清楚究竟是什么地方存在違法。所以，無論去信訪，還是打官司，都不能說到點(diǎn)子上，更不能切中要害。也正因?yàn)槿绱耍`法者才肆無忌憚地蠻橫地實(shí)施違法。想想看，如果我們將違法的情況調(diào)查的一清二楚，那維權(quán)就等于已經(jīng)成功了一半。當(dāng)然，只是一味埋怨現(xiàn)實(shí)沒有用處，律師代理案件的第一步就是調(diào)查取證，當(dāng)然僅僅看看批文是不行的，還要看所有的報(bào)批材料，發(fā)現(xiàn)“問題所在”，然后對(duì)癥下藥。取證往往也是艱難的，需要付出很多心血，維權(quán)的路不易。
國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)征收的有4種：(1)基本農(nóng)田(多少都是);(2)基本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃的;(3)其他土地超過七十公頃的;(4)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目、國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。此種情況，由國(guó)務(wù)院同時(shí)辦理征收土地審批手續(xù)。征收以上4種情況以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國(guó)務(wù)院備案。
國(guó)家或地方政府的重點(diǎn)工程，在目前的法制環(huán)境下，即使占地不合法，也很難做到拒絕交地。律師不建議被征收人用身體去阻擋，或采取過激的手段阻止征地，面對(duì)武裝到牙齒的征收人，我們的血肉之軀怎能阻止得了？留得青山在不愁沒柴燒，沒有必要因?yàn)樨?cái)產(chǎn)作出不必要的犧牲。我們能做的，就是啟動(dòng)各種法律程序，拿起手中的法律武器，與對(duì)方的各種違法行為做斗爭(zhēng)，依法理性維權(quán)。雖然通過法律程序很難排除行政干預(yù)，但不能以此為由喪失信心、自暴自棄、放棄爭(zhēng)取努力。中國(guó)的體制內(nèi)還是有一些健康力量，有些法院的法官或復(fù)議機(jī)關(guān)的官員也是公正的，他們不畏強(qiáng)權(quán)，以“法律知識(shí)和良心”公正判案。判決是要經(jīng)得起歷史檢驗(yàn)的，任何人都不敢冒天下之大不韙。法官也要表面上遵守法律，明顯違法的行為不可能判成合法，明顯的“黑”不可能判成“白”。“河南趙作海案、浙江叔侄冤案”相關(guān)人員被追究已經(jīng)給違法者敲響了警鐘，他們也會(huì)有所收斂，不可能再繼續(xù)肆無忌憚。即使法院不判政府一方敗訴，只要向違法者施加點(diǎn)壓力，他們就會(huì)主動(dòng)找你們談判協(xié)商，你們的補(bǔ)償費(fèi)問題就會(huì)得到一定程度的解決。某些高層政府官員也可能會(huì)有一個(gè)理性的態(tài)度，不一定完全與基層的比如鄉(xiāng)政府鎮(zhèn)政府，區(qū)政府的低層官員一個(gè)腔調(diào)。在土地問題上，法律雖然難以發(fā)揮作用。但在現(xiàn)實(shí)的環(huán)境下，這是最好的也是沒有其他選擇的選擇。
上訪(到上一級(jí)政府、省府、北京等高層上訪)和上房(在屋頂自殺等過激行為)幾乎不能解決這種復(fù)雜的法律問題，最好的方式是通過法律的程序，如復(fù)議、訴訟等綜合的多管齊下的手段。這樣不僅僅是效果好，風(fēng)險(xiǎn)也小。許多被征收人上訪多年甚至幾十年，不但沒有解決問題，還把訴訟時(shí)效復(fù)議時(shí)效超過了延誤了，本來能夠解決的問題也沒有了希望。還浪費(fèi)了大量的錢財(cái)和時(shí)間。設(shè)置信訪制度的初衷不容懷疑，但因?yàn)楦鞣N原因，其效果基本就是“讓訪民充滿希望，最后是失望”。這種土地糾紛案件還是要通過復(fù)議、訴訟等渠道解決。采取這些法律措施的同時(shí)，可以通過信訪敲敲邊鼓。但上訪特別是來北京上訪的風(fēng)險(xiǎn)也是非常的大，很多人被地方政府部門抓回，甚至拘留判刑。
征地補(bǔ)償費(fèi)包括3項(xiàng)：即土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)和地上附著物補(bǔ)償費(fèi)。土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)是按照該耕地被征收前前3年平均年產(chǎn)值的若干倍計(jì)算，原來土地管理法規(guī)定是最高30倍。但按照《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》規(guī)定已經(jīng)突破了30倍?！耙勒宅F(xiàn)行法律規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，不足以支付因征地而導(dǎo)致無地農(nóng)民社會(huì)保障費(fèi)用的，省、自治區(qū)、直轄市人民政府應(yīng)當(dāng)批準(zhǔn)增加安置補(bǔ)助費(fèi)。土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和達(dá)到法定上限，尚不足以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，當(dāng)?shù)厝嗣裾梢杂脟?guó)有土地有償使用收入予以補(bǔ)貼?！毙枰⒁獾氖菍儆诨巨r(nóng)田的必須按照最高標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。
征收的屬于村民小組的土地，只能由本村民小組范圍內(nèi)的農(nóng)民進(jìn)行分配。我國(guó)農(nóng)村農(nóng)民集體土地的所有權(quán)的結(jié)構(gòu)是“三級(jí)所有，組為基礎(chǔ)”，90%以上仍然歸村民小組(即過去的生產(chǎn)小隊(duì))所有；不能搞全部補(bǔ)償費(fèi)的平均分配。土地補(bǔ)償費(fèi)可以在本村民小組成員平均分配；而安置補(bǔ)助費(fèi)只能分配給被征地農(nóng)民，按照被征地?cái)?shù)量進(jìn)行分配。
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