房地產糾紛是指在房地產開發(fā)、經營和管理過程中，當事人之間因房地產權益而產生的爭議。怎么避免退房糾紛?房產糾紛怎么解決?
如果遇到相關房產糾紛的法律問題，可以找我進行免費咨詢。
一、怎么避免退房糾紛
1、定金(訂金或押金)階段：
在這個階段房屋買賣合同還沒有成立，嚴格來說不存在退房的問題，實際上是退還定金的問題。
2、已經簽訂了合同但是尚未履行：
在這種情況下如果一方想退房首先與對方協(xié)商，看是否能達成一致意見，如果雙方達成一致意見，要用書面形式表現(xiàn)出來，簽訂正式解除房屋買賣合同的協(xié)議。協(xié)議的內容主要包括雙方同意解除房屋買賣合同、違約責任由誰來承擔的問題。如果達成協(xié)議后任何一方不履行協(xié)議內容的，對方有權要求其履行，也可以通過訴訟或仲裁方式要求對方履行。
如果買賣雙方中的一方違約，且達不成一致意見，那么根據《合同法》第96條的規(guī)定，主張解除合同的，應當通知對方，通知到達對方時解除。對方有異議的可以通過訴訟或者仲裁機構確認解除合同的效力(即后簽訂的解除協(xié)議的效力)。
3、已經簽訂合同并部分實際履行：
買賣合同簽訂后，買方已經付完房款，辦理了入住手續(xù)，但是房產證還沒有辦理下來。在這個階段解除合同既有買方的原因也有賣方的原因，比如賣方覺得房價在上漲，不想賣了，想反悔?；蛸I方覺得房價在下跌，也不想賣了。這個階段除與上述要求一致外，還涉及物業(yè)裝修損失，搬離時間等問題。如果賣方違約，裝修的損失應經過房地產評估機構確定裝修損失，買方還應與物業(yè)公司簽訂解除物業(yè)管理的合同，如果達不成協(xié)議買方可以向法院訴訟或仲裁機構申請仲裁。
4、房產證辦理完畢階段：
房產證辦理完畢之后，房屋的所有權已經完成轉移，除非合同里有約定，否則一般情況下買方不能辦理退房的。如果賣方已經為買方辦理完畢房產證，但是賣方墊資或中介公司墊資，且合同約定如買方不按照約定履行付款義務，賣方可以提出解除合同的，要求買方退房及承擔相應的損失。另外在房產證辦理完畢后出現(xiàn)嚴重質量情況是可以退房的。這種情況需要雙方到房地產發(fā)證機關辦理房產證過戶或注銷手續(xù)。
為了避免退房糾紛的出現(xiàn)，還是希望買賣雙方在每一個環(huán)節(jié)都要謹慎從事，買方在了解清楚后再做決定，賣方應履行法律法規(guī)的規(guī)定及自己的承諾。
二、房產糾紛怎么解決
對于到了訴訟階段的房產糾紛，在訴訟中應注意以下幾個問題：
(一)根據《民事訴訟法》“誰主張、誰舉證”的原則，在提起房產訴訟時，應提出明確的訴訟請求。圍繞這些訴訟請求，向人民法院提出有效證據。例如：因房屋質量問題向開發(fā)商索賠時，就需要提交購房合同、開發(fā)商提供的房屋質量保證書，房屋質量與合同及開發(fā)商承諾事項不符，給住戶造成的財產損失的客觀證據材料等。
(二)如當事人對法院一審判決不服，可在收到判決書之日起15日內向上一級法院提起上訴;如果對二審判決仍然不服，可在終審(二審)判決發(fā)生法律效力后2年內提請再審;或者按照《民事訴訟法》第一百八十七條的規(guī)定，提請檢察機關依法提起抗訴。
(三)為確保判決的順利執(zhí)行，當事人可根據《民事訴訟法》第九十二條的規(guī)定，申請人民法院對被申請人的相應財產采取保全措施。另外，按照《民法通則》關于訴訟時效的規(guī)定，當事人在提起房產訴訟時，須在法律規(guī)定的兩年訴訟時效期間內提出，以免喪失訴訟權利。
房產糾紛是目前社會上最常見的糾紛之一，那么如何處理房產糾紛呢?對于房產糾紛一般應先協(xié)商，在協(xié)商不成的情況下只能訴諸法律，向法院提起訴訟或者申請仲裁。房產糾紛中有的是可以直接訴訟的，有的卻不能。發(fā)生糾紛后，當事人可以咨詢一下律師，看采取哪種維權方式對自己最有利。
房地產糾紛除通過訴訟或由相應的行政機關處理外，對因房地產的所有權、使用權、買賣、租賃和拆遷等方面引發(fā)的糾紛，還可以由雙方在簽訂合同或發(fā)生糾紛時訂立仲裁條款或協(xié)議解決。根據仲裁條款或協(xié)議約定，提交給仲裁機構裁決。
發(fā)生房地產糾紛，當事人要想維護自己的權益，必須通過有效的途徑解決。以上為您提供了處理房產糾紛的方法。但是要注意，有些糾紛是不能仲裁的，例如人民法院已經受理或者審理辦結的房地產糾紛;涉及離婚、收養(yǎng)、監(jiān)護、繼承、析產、贈與的房地產糾紛等。當事人最好向專業(yè)的律師求助，避免造成更大的損失。
張計全律師辦案心得：缺乏契約精神是中國社會的通病，中國政府、中國人在法治進程中已初步建立了契約（合同）意識，但還處于初級階段，我們前行的道路曲折而漫長。
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