房屋產(chǎn)權(quán)是房產(chǎn)的所有者按照法定所享有的權(quán)利，即房屋所有者對(duì)該房屋財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。購(gòu)買二手房要滿足哪些條件?二手房的買賣途徑有哪些?
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一、購(gòu)買二手房要滿足哪些條件
1、已取得《房屋所有權(quán)證》
《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第5條規(guī)定，房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證?！斗课菟袡?quán)證》作為房屋權(quán)屬證書，是國(guó)家對(duì)房屋所有權(quán)的確認(rèn)，也是房屋產(chǎn)權(quán)人的所有權(quán)憑證，所以購(gòu)房者在購(gòu)買二手房時(shí)，應(yīng)首先審查出售方是否已取得《房屋所有權(quán)證》?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定：未取得房屋所有權(quán)證書的房產(chǎn)禁止轉(zhuǎn)讓。因此，購(gòu)買二手房的首要條件就是看有沒有取得房屋所有權(quán)證。
2、共有人同意出售的聲明
根據(jù)合同法和民法通則的規(guī)定，共有人未獲其它共有人同意，擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，其行為無效。為保護(hù)購(gòu)房行為，購(gòu)買存在其它共有人的房屋時(shí)，應(yīng)審查其它共有人是否同意出售，如夫妻一方出售房屋，應(yīng)審查另一方是否同意出售。需要注意的是有些共有人在房產(chǎn)證書上面并沒有顯示，比如說家庭共有的房屋在房屋所有權(quán)證書上面往往顯示的只有一個(gè)人的名字。
3、承租方放棄優(yōu)先購(gòu)房的聲明
根據(jù)合同法第230條規(guī)定，出租方出售房屋時(shí)應(yīng)通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。依據(jù)上述規(guī)定，購(gòu)買二手房時(shí)，應(yīng)核實(shí)擬購(gòu)房屋是否存在租賃關(guān)系，如果存在，應(yīng)核實(shí)出售人的出售行為是否已通知承租人，且已得到承租人認(rèn)可。否則，承租人可以向法院提出確認(rèn)該房屋買賣合同無效。
4、房屋未設(shè)立抵押權(quán)
根據(jù)擔(dān)保法和城市房屋抵押管理辦法的規(guī)定，抵押人處理抵押房屋，應(yīng)獲得抵押權(quán)人同意，否則不得轉(zhuǎn)讓房屋。依據(jù)上述規(guī)定，購(gòu)買二手房應(yīng)審查擬購(gòu)房屋是否設(shè)有抵押權(quán)。根據(jù)城市房屋抵押管理辦法的規(guī)定，房屋抵押應(yīng)辦理抵押登記，并在權(quán)屬證書上記載抵押情況。所以，審查房屋是否設(shè)有抵押權(quán)，可審查權(quán)屬證書原件是否有抵押記載。
5、與產(chǎn)權(quán)單位不存在限制出售約定
根據(jù)《北京市已購(gòu)公有住房上市出售實(shí)施辦法》第4條規(guī)定，已購(gòu)公有住房出售人與產(chǎn)權(quán)單位在已購(gòu)公有住房買賣合同中約定限制出售條件的，按合同約定處理。依據(jù)上述規(guī)定，購(gòu)買已購(gòu)公有住房時(shí)，應(yīng)審查出售人與產(chǎn)權(quán)單位的購(gòu)房合同有無限制出售條款。
6、經(jīng)濟(jì)適用房屋已使用一定年限
按照《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》第26條規(guī)定，已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房在取得房屋所有權(quán)證和土地證一定年限后，方可按市場(chǎng)價(jià)上市出售。另按北京市《關(guān)于已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問題的通知》的規(guī)定，北京市已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房需住滿五年后方可按市場(chǎng)價(jià)上市出售，上面提到的居住滿五年的起始日期，以交納契稅時(shí)取得期限按交繳納契稅后完稅憑證記載的日期或房屋所有權(quán)證的發(fā)證日期起計(jì)算為準(zhǔn)。
二、二手房的買賣途徑
二手房的買賣途徑很多，有實(shí)體店與網(wǎng)絡(luò)兩種。
1、直接到房產(chǎn)中介實(shí)體店
去實(shí)體店了解當(dāng)?shù)氐亩址啃畔⒒虺鍪鄯孔邮亲钪苯拥牡姆绞剑灿胁蛔阒帲褪抢速M(fèi)時(shí)間，不能第一時(shí)間得到最新的信息!
2、房地產(chǎn)網(wǎng)站
也可通過房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)公司來促成買賣。房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)公司收集的買賣雙方信息，很大部分是通過網(wǎng)絡(luò)獲取的，因此，無論是買賣雙方80%是通過網(wǎng)絡(luò)這個(gè)平臺(tái)匯聚到經(jīng)紀(jì)公司的。
步驟
1.評(píng)估價(jià)與最高貸款額
二手房貸款銀行放貸時(shí)采用合同價(jià)和評(píng)估價(jià)取得的原則，取兩者之間的低值乘以貸款成數(shù)，即為房產(chǎn)的最高貸款額度。
2.竣工年代與貸款年限
銀行審批貸款過程中，通常會(huì)把房產(chǎn)證上的竣工年代作為影響借款人申請(qǐng)貸款年限的主要條件，一些銀行的政策是“房齡+貸款年限≤30年”。
3.貸款銀行的選擇
各商業(yè)銀行服務(wù)特色不盡相同，貸款品種也有所差別。如果借款人選擇常見的房貸產(chǎn)品，就要綜合各銀行網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量、還款的便利程度和工資發(fā)放銀行等條件來選擇。
4.還款方式的選擇
銀行還款方式主要分為等額本息還款法和等額本金兩種方式。前者適合教師、公務(wù)員等收入穩(wěn)定的工薪階層;后者適合前期能夠承擔(dān)較大還款壓力的貸款人群。
5.收入證明與還款能力
收入證明一般是借款人所在單位開具的收入狀況證明。如果申請(qǐng)人已婚，一個(gè)人的收入證明低于其月供，則可以夫妻雙方同時(shí)開具收入證明來申請(qǐng)貸款。除此以外，大額存款、債券、房產(chǎn)等也可以作為收入證明。
6.貸款的成數(shù)和利率
各銀行對(duì)首套住房的首付成數(shù)和貸款利率，第二套房的首付成數(shù)和貸款利率等都做出了具體的規(guī)定。
7.借款人自身相關(guān)情況
個(gè)人信用情況直接影響銀行對(duì)借款人還款能力的評(píng)估。信用檔案主要包括：信用卡、房產(chǎn)抵押貸款和其他各類貸款。
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