【案例要旨】
房屋買賣合同簽訂時(shí)，出賣人有向買受人披露房屋內(nèi)曾發(fā)生兇殺案的義務(wù);出賣人若未履行該披露義務(wù)，如出賣人對該信息系屬明知，并因該事實(shí)曾獲利益，則應(yīng)認(rèn)定其構(gòu)成欺詐。
【案情簡介】
上訴人(原審被告)：王天某。
上訴人(原審被告)：金某某。
被上訴人(原審原告)：洪某某。
法院經(jīng)審理查明：2011年3月，洪某某與王天某、金某某簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同，約定王天某、金某某將位于杭州市濱江區(qū)某花園的房屋轉(zhuǎn)讓給洪某某，房屋總價(jià)款為6780000元。合同載明王天某、金某某對該房屋的所處位置、權(quán)屬、用途、環(huán)境、建筑年代、性質(zhì)及內(nèi)部設(shè)施(含設(shè)備)情況均已了解。合同簽訂后，洪某某按約支付了首付款2750000元，余款4030000元以向銀行申請商業(yè)貸款方式支付，洪某某并與銀行簽訂了房屋按揭貸款合同。
2011年6月，案涉房屋所有權(quán)屬變更手續(xù)完成后，洪某某準(zhǔn)備對房屋進(jìn)行裝修，意外得知2003年期間該房屋內(nèi)曾發(fā)生兇殺案，當(dāng)時(shí)居住的三人被殺。
洪某某認(rèn)為，王天某、金某某故意隱瞞房屋內(nèi)曾發(fā)生過重大兇殺案件的事實(shí)，造成洪某某在不明真相的情況下購買該房屋，致使其購房初衷和愿望化為泡影，故訴請法院撤銷房屋買賣合同，判令王天某、金某某歸還購房款6780000元，并賠償相關(guān)稅費(fèi)及利息等損失。
【審判結(jié)論】
一審杭州市濱江區(qū)人民法院審理認(rèn)為：當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則，尊重社會公德。房屋買賣屬于生活中重大事項(xiàng)的交易，與房屋有關(guān)的相關(guān)信息應(yīng)當(dāng)予以披露。本案中，涉案房屋內(nèi)曾發(fā)生過三人被殺的兇殺案，盡管房屋本身的使用價(jià)值未因此受到影響，但按照一般的民間習(xí)俗，發(fā)生過兇殺案的房屋會被認(rèn)為存在不吉利的因素，且房屋往往會因此貶值。因此，該“兇殺案”信息對洪某某是否愿意與王天某、金某某交易及以何種條件進(jìn)行交易有重大影響。本案在房屋交易過程中，王天某、金某某認(rèn)可未向洪某某告知涉案房屋發(fā)生過兇殺案的事實(shí)，表明王天某、金某某隱瞞了這一重要信息，構(gòu)成欺詐，使洪某某在違背真實(shí)意思的情況下簽訂了房屋買賣合同，洪某某有權(quán)要求撤銷該合同，王天某、金某某應(yīng)返還洪某某已支付的購房款6780000元。王天某、金某某隱瞞了“兇殺案”信息，使洪某某與其進(jìn)行房屋交易，洪某某在交易過程中未盡審慎審查義務(wù)，對產(chǎn)生的稅費(fèi)、中介費(fèi)、辦理三證費(fèi)用損失以及上述費(fèi)用產(chǎn)生的利息損失和首付款2750000元的利息損失，雙方均有一定的過錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。原審法院酌情認(rèn)定洪某某承擔(dān)30%的過錯(cuò)責(zé)任，王天某、金某某承擔(dān)70%的過錯(cuò)責(zé)任。綜上，原審法院判決：撤銷洪某某與王天某、金某某簽訂的房屋買賣合同;王天某、金某某于判決生效之日起十日內(nèi)返還洪某某購房款6780000元，并賠償洪某某稅費(fèi)、中介費(fèi)、辦理三證費(fèi)用共計(jì)841524.60元的70%計(jì)589067.22元、首付款2750000元的利息損失的70%、稅費(fèi)、中介費(fèi)、辦理三證費(fèi)用共計(jì)841524.60元產(chǎn)生的利息損失的70%;駁回洪某某其他訴訟請求。
宣判后，王天某、金某某不服，提起上訴。杭州市中級人民法院審理后認(rèn)為：在本案中，王天某、金某某在知曉涉案房屋內(nèi)曾發(fā)生過兇殺案件的情況下，以明顯低于市場的價(jià)格于2007年購買了該房屋，卻在未向洪某某披露兇殺案信息的情況下，以幾乎市場同等價(jià)將房屋轉(zhuǎn)讓給洪某某，使洪某某在不知情的情況下與之簽訂了房屋轉(zhuǎn)讓合同。洪某某在房屋買賣交易完成得知上述信息之后，即向王天某、金某某提出異議，并以王天某、金某某故意隱瞞重要信息，嚴(yán)重違反誠實(shí)信用原則，構(gòu)成欺詐為由，要求撤銷雙方簽訂的買賣合同，法院予以支持。王天某、金某某的上訴理由不成立，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，實(shí)體處理和適用法律正確。二審判決駁回上訴，維持原判。
【評析意見】
本案處理的難點(diǎn)在于：第一，王天某、金某某是否負(fù)有事前披露義務(wù)以及其披露義務(wù)的范圍如何界定;第二，王天某、金某某未于房屋出賣前向買受人洪某某披露案涉房屋曾發(fā)生“兇殺”案是否構(gòu)成欺詐，其欺詐的主觀故意如何確定。
一種處理思路是：房屋發(fā)生兇殺刑事案件，按照一般的民間習(xí)俗，會被認(rèn)為存在不吉利的因素，且會影響到房屋的價(jià)格，因此出賣人須于簽訂房屋買賣合同之前告知買受人該事實(shí)，其沒有告知的，違背誠實(shí)信用原則，即構(gòu)成欺詐，買受人以欺詐為由主張撤銷合同的，應(yīng)支持其請求。一審法院即采此觀點(diǎn)。
另一種處理思路是：回避民間習(xí)俗對于“兇宅”避諱這一容易產(chǎn)生爭議的問題，而是將房屋內(nèi)發(fā)生過兇殺案作為負(fù)載在交易標(biāo)的物上的一個(gè)信息，考察出賣人對該信息是否負(fù)有披露義務(wù);如果出賣人負(fù)有該披露義務(wù)，則進(jìn)一步考察出賣人在簽訂合同時(shí)未告知買受人該信息，主觀上是否存在欺詐的故意，客觀上是否使買受人陷于錯(cuò)誤，并基于該錯(cuò)誤進(jìn)行了交易行為。
筆者同意第二種處理意見。
一、“兇宅”的法律意義
本案可以歸類為司法實(shí)踐中爭議較大的“兇宅”案?！皟凑辈皇且粋€(gè)法律上的概念，就其概念的外延，包含但不限于發(fā)生過兇殺等惡性案件，或者傳聞房屋“鬧鬼”，或者房屋風(fēng)水不好等等?；谠斐伞皟凑钡脑虿煌?，其法律上的意義也不相同，出賣人是否有披露義務(wù)、未披露是否承擔(dān)法律責(zé)任以及承擔(dān)何種法律責(zé)任亦不相同。如傳聞房屋“鬧鬼”，則純屬子虛烏有的封建迷信，出賣人并不負(fù)有對此信息的披露義務(wù)，因此也無法律上責(zé)任可言;再如居住在房屋中的人會莫名生病，如果是因?yàn)榉课荼旧聿馁|(zhì)問題(如建材中含有放射性物質(zhì))，則無論出賣人是否披露，均需承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。因此，以“兇宅”為標(biāo)的的房屋買賣行為，必須轉(zhuǎn)換為法律上的規(guī)則進(jìn)行適用，否則容易招致法院的判決確認(rèn)封建迷信、悖于社會主義道德的責(zé)難。
在民事審判中，如果可以適用具體規(guī)則進(jìn)行處理的案件，應(yīng)當(dāng)盡量減少適用民間風(fēng)俗，以防止逸出法律規(guī)則。上述第一種處理方式導(dǎo)致的后果可能是形成形式化的審判模式，即“兇宅”→明知且未披露→構(gòu)成欺詐，缺乏對案件個(gè)性的考量?；诖?，在本案中應(yīng)將要解決的問題轉(zhuǎn)化為：(1)“兇宅”是否系出賣人應(yīng)當(dāng)披露的信息;(2)未披露該信息是否構(gòu)成欺詐。并從這兩個(gè)方面查明本案事實(shí)，確定法律后果。
二、出賣人披露義務(wù)及其范圍
我國《合同法》對訂立合同時(shí)出賣人是否具有告知義務(wù)以及告知義務(wù)的范圍如何，并無明確規(guī)定，但《合同法》第42條規(guī)定：“當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任：……(2)故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或提供虛假情況……”。該條規(guī)定的是締約過失責(zé)任。按照合同法原理，締約過失責(zé)任是一種先合同義務(wù)，即當(dāng)事人在締約過程當(dāng)中，產(chǎn)生了超出一般關(guān)系而進(jìn)入特殊的磋商關(guān)系，故而，在合同訂立之前即負(fù)有告知等附隨義務(wù)。按照舉重以明輕的原理，在締約準(zhǔn)備階段即負(fù)有告知義務(wù)，那么在合同訂立時(shí)更應(yīng)善盡告知義務(wù)。國外以及我國臺灣地區(qū)的立法例均明確出賣人在交易時(shí)應(yīng)披露標(biāo)的物的相關(guān)信息。關(guān)于披露的范圍，參照上述規(guī)定，應(yīng)當(dāng)是對合同訂立與否或者對合同訂立的條件產(chǎn)生重大影響的信息。
本案中，法院在查明案涉房屋曾經(jīng)發(fā)生兇殺案，王天某、金某某未向洪某某披露該事實(shí)信息之外，又查明：(1)王天某、金某某購入案涉房屋時(shí)的價(jià)格畸低于房屋價(jià)值。根據(jù)二審法院向房屋產(chǎn)權(quán)交易中心調(diào)取的案涉房屋交易的備案登記表明，案涉房屋的備案交易價(jià)格為160萬元，該房屋在交易兩年后辦理了過戶手續(xù)，計(jì)稅價(jià)格為340萬元;與同時(shí)期、同地段的市場交易價(jià)格相比顯然畸低。且王天某、金某某無法對其以畸低于房屋價(jià)值的價(jià)格買入案涉房屋的原因進(jìn)行合理解釋。而從本案的其他證據(jù)來看，除了案涉房屋發(fā)生過兇殺案之外，并無其他因素對房屋價(jià)格產(chǎn)生影響。(2)王天某、金某某在出售案涉房屋時(shí)的價(jià)格與房屋市場價(jià)值相差不大。根據(jù)二審法院查明的事實(shí)，王天某、金某某在出售該房屋時(shí)，其交易價(jià)格幾近于市場價(jià)格。與其購入房屋時(shí)不同，在出售案涉房屋時(shí)，王天某、金某某并未向洪某某披露該房屋曾發(fā)生兇殺案的事實(shí)。
綜上，可以認(rèn)定房屋系“兇宅”應(yīng)當(dāng)屬于王天某、金某某必須披露的重要信息。判斷的依據(jù)是：第一，“兇宅”可能會導(dǎo)致買受人心理不適，并由此對房屋價(jià)格產(chǎn)生影響;第二，根據(jù)王天某、金某某在前手買受該房屋時(shí)，因其價(jià)格顯低于市場價(jià)格，而在出售該房屋時(shí)，價(jià)格與市場價(jià)格相差無幾，在兩次交易中，除是否知曉房屋系“兇宅”的原因外，并無其他因素導(dǎo)致其價(jià)格下降?？梢?，是否披露“兇宅”信息是影響交易能否進(jìn)行以及交易價(jià)格的重要因素，故而出賣人對此信息應(yīng)予披露。
三、未履行披露義務(wù)的法律后果
《合同法》第54條規(guī)定，“下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷：…一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷?！背鲑u人如果在房屋交易過程中以欺詐的手段使對方在違背真實(shí)意愿的情況下訂立合同，買受人當(dāng)然有權(quán)請求法院變更或撤銷。問題是，沉默是否構(gòu)成欺詐?換言之，保持沉默的行為人是否認(rèn)識自己的行為可能導(dǎo)致對方陷于錯(cuò)誤，并基于該錯(cuò)誤作出意思表示，而主觀上追求這種意思表示的發(fā)生，是謂沉默型欺詐。沉默型欺詐的構(gòu)成要件：①出賣人負(fù)有披露義務(wù);②出賣人未履行該披露義務(wù)使買受人陷于錯(cuò)誤，并基于該錯(cuò)誤進(jìn)行法律行為;③出賣人認(rèn)識到其沉默的行為后果。從舉證責(zé)任的角度來看，欺詐的舉證責(zé)任應(yīng)由買受人承擔(dān)。欺詐的主觀故意在證明上困難較大，尤其是在沉默型欺詐的情形下，讓買受人證明出賣人沉默系出于故意或者以欺詐為目的尤為困難，因此應(yīng)當(dāng)根據(jù)案情適當(dāng)降低買受人的舉證責(zé)任。但降低買受人的舉證責(zé)任，并不意味著買受人無須舉證，更不能因出賣人未告知某信息即推定其構(gòu)成欺詐。
本案中，從王天某、金某某購買案涉房屋及出售案涉房屋時(shí)是否知曉房屋中發(fā)生兇殺案對價(jià)格產(chǎn)生了影響這一事實(shí)出發(fā)，可見王、金二人在向第三人購入該房屋時(shí)，對該信息主觀上是有認(rèn)識的，其畸低的購房款是以容忍該案涉房屋曾發(fā)生兇殺案這一事實(shí)為代價(jià)的。由此，作為一個(gè)善良的出賣人，應(yīng)該將該信息披露給買受人，其未披露的后果是使買受人本來可能獲得的減少價(jià)金或者與其他人締約的機(jī)會利益受到損失，最終該房屋因負(fù)載兇殺案這一信息而形成的價(jià)格與市場價(jià)格之間的價(jià)差被王天某、金某某享有。同時(shí)鑒于王天某、金某某在購買房屋時(shí)付出的是極低的價(jià)格，故而，其抗辯稱在案涉房屋內(nèi)居住并無不適，以及兇殺案發(fā)生在8年之前，出賣人沒有隱瞞的必要等均不足采信。
綜上，王天某、金某某負(fù)有告知洪某某案涉房屋曾發(fā)生兇殺案的披露義務(wù)，其未予告知，主觀上具有欺詐故意，使洪某某陷于錯(cuò)誤，并基于該錯(cuò)誤進(jìn)行法律行為即構(gòu)成欺詐。依據(jù)《合同法》第54條的規(guī)定，洪某某有權(quán)請求法院撤銷房屋買賣合同。
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