老戶(hù)口不遷走新戶(hù)主告狀
購(gòu)房?jī)赡炅耍粌H該房屋內(nèi)原有戶(hù)口遲遲未遷出，還又遷入了新戶(hù)口，購(gòu)房人小李夫婦遂狀告賣(mài)房人，索要55萬(wàn)元違約金。令人意想不到的是，小李夫婦的訴訟請(qǐng)求被判決駁回了。
2012年10月，小李夫婦與王先生、張女士簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，購(gòu)買(mǎi)二人名下位于北京市海淀區(qū)的一套房屋。“合同中約定，對(duì)方如未在房屋過(guò)戶(hù)10日內(nèi)辦完戶(hù)口遷出手續(xù)，應(yīng)當(dāng)付違約金。而現(xiàn)在王先生前妻劉女士的戶(hù)口一直在該房屋內(nèi)，過(guò)戶(hù)后，王先生之子小王從部隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)，也將戶(hù)口遷至該房屋。”小李夫婦遂要求王先生、張女士支付違約金55萬(wàn)元。
但王先生和張女士表示，他們已按約定將其戶(hù)口從房屋內(nèi)遷出。王先生的前妻與王先生無(wú)關(guān)，他們也通知她遷出戶(hù)口，盡到了義務(wù)。該房屋過(guò)戶(hù)后，王先生的兒子又將戶(hù)口遷至此屋內(nèi)，但此時(shí)的產(chǎn)權(quán)人已變更為對(duì)方，與他們二人沒(méi)有關(guān)系。因他們沒(méi)有違約行為，所以不同意支付違約金。
法院查明，張女士的戶(hù)口從未在該房屋內(nèi)，王先生的戶(hù)口已按約定遷出。王先生與前妻劉女士于2005年離婚，劉女士的戶(hù)口一直在該房屋內(nèi)。王先生已通知?jiǎng)⑴繉?hù)口遷出，但她的戶(hù)口至今仍在該房屋內(nèi)。房屋過(guò)戶(hù)后，小王從部隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)回京，其戶(hù)口遷入該房屋。法院經(jīng)審理后認(rèn)為，上述案外人的戶(hù)口遷移情況與王先生、張女士自身原因無(wú)關(guān)，且案外人并非買(mǎi)賣(mài)合同相對(duì)方，故不應(yīng)由王先生和張女士承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，駁回了小李夫婦的訴求。
購(gòu)房人權(quán)利該如何保障
本案中，從合同內(nèi)容來(lái)分析，王先生夫婦已經(jīng)按照合約將戶(hù)口遷出，不存在違法違約的情形。從合同性質(zhì)來(lái)分析，合同具有相對(duì)性，合同內(nèi)容只對(duì)當(dāng)事人具有約束性。王先生的前妻劉女士早在合同簽訂前即與王先生離婚，她并非合同的相對(duì)方，亦與王先生不存在利害關(guān)系，王先生無(wú)法決定劉女士個(gè)人的戶(hù)口遷移，故王先生對(duì)劉女士的戶(hù)口至今在該房屋內(nèi)一事不承擔(dān)責(zé)任。
同時(shí)，房屋過(guò)戶(hù)后，王先生之子的戶(hù)口按相關(guān)規(guī)定遷入上述房屋內(nèi)，其落戶(hù)行為與王先生無(wú)關(guān)，對(duì)此亦不應(yīng)由王先生承擔(dān)責(zé)任，故法院駁回了小李夫婦的訴求。
在購(gòu)房時(shí)，最好委托房屋中介公司事先查明目前房屋既有戶(hù)口有多少人，另外有沒(méi)有類(lèi)似于此案中這種參軍的情況。要將委托中介審查的項(xiàng)目列明在居間服務(wù)合同中，最好有書(shū)面的審查結(jié)果。
一旦有證據(jù)證明中介公司有責(zé)任查清戶(hù)口問(wèn)題，卻未告知或者告知不清，購(gòu)房人可起訴中介公司進(jìn)行相應(yīng)的維權(quán)。另外，如果有證據(jù)證明原房主對(duì)參軍轉(zhuǎn)業(yè)戶(hù)口遷回等事知情，則可以起訴原房主予以維權(quán)。
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