基準地價指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途分別評估法定最高年期的土地使用權(quán)價格，由政府公布的國有土地使用權(quán)的平均價格?；鶞实貎r的表現(xiàn)形式及計算是怎樣的？
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一、基準地價的表現(xiàn)形式
常見的基準地價表現(xiàn)形式有：
①級別基準地價。級別基準地價是依據(jù)土地級別的劃分區(qū)域制定出來的平均地價，它僅能反映同一級別區(qū)域的宏觀平均地價。
②區(qū)片基準地價。區(qū)片基準地價是在級別基準地價的基礎(chǔ)上，在空間上將同一級別進一步劃分成更小的若干均質(zhì)區(qū)域，然后評估出區(qū)片的基準地價。
③路線價。路線價是通過對面臨特定街道、使用價值相等的市街地，設(shè)定標準深度，求取在該深度上數(shù)宗土地的的平均單價并附設(shè)于特定街道上，即得到該街道的路線價。
二、基準地價的計算
基準地價系數(shù)修正法
基準地價修正法是中國土地估價中重要的應用估價方法之一，它是利用城鎮(zhèn)基準地價和基準地價修正系數(shù)等評估成果，按照替代原理，將待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應的修正系數(shù)對基準地價進行修正，從而求取待估宗地在估價基準日價格的一種估價方法。
1利用級別或區(qū)域基準地價評估
基準地價
（1）基本公式
利用級別或區(qū)域基準地價評估宗地地價時，基準地價系數(shù)修正法是通過對待估宗地地價影響因素的分析，利用宗地地價修正系數(shù)，對各城鎮(zhèn)已公布的同類用途同級或同一區(qū)域土地基準地價進行修正，估算待估宗地客觀價格的方法。其基本公式如下：
V=V1b×（1±∑Ki）×Kj（58）
式中：V:土地價格
V1b:某一用途土地在某一土地級上的基準地價
∑Ki:宗地地價修正系數(shù)
Kj:估價期日、容積率、土地使用年期等其它修正系數(shù)
（2）程序
a.收集有關(guān)基準地價資料；
b.確定待估宗地所處級別（區(qū)域）的同類用途基準地價；
c.分析待估宗地的地價影響因素，編制待估宗地地價影響因素條件說明表；
d.依據(jù)宗地地價影響因素指標說明表和基準地價系數(shù)修正表,確定待估宗地地價修正系數(shù)；
e.進行估價期日、容積率、土地使用年期等其它修正；
f.求出待估宗地地價。
2利用路線價評估
利用路線價評估宗地地價，是在已知路線價的基礎(chǔ)上，根據(jù)宗地的自身條件，進行深度修正、宗地形狀修正、寬度修正、寬深比率修正、容積率修正等
宗地地價計算公式：
V=u×dv×K1×K2×…×Ki…×Kn（59）
式中：V:待估宗地地價
u:路線價
dv:深度指數(shù)
Ki:其它修正系數(shù)（i=1-n）
修正體系、編制及計算
1、標定地價以基準地價為依據(jù)，根據(jù)委估宗地的影響因素修正系數(shù)等條件進行測算得出的。
影響因素：
包括用途、容積率、臨路（街）、臨海（河）、臨公園、廣場、公共綠地、寬深比、使用年限。
2、市建成區(qū)、開發(fā)區(qū)內(nèi)熟地標定地價計算公式為：商業(yè)、綜合用地標定地價=基準地價×容積率修正系數(shù)×使用年限修正系數(shù)×用途修正系數(shù)×寬深比修正系數(shù)x臨路（街）臨海（河）、臨公園、廣場、公共綠地修正系數(shù)。
住宅用地（別墅）標定地價=基準地價×容積率修正系數(shù)×使用年限修正系數(shù)×用途修正系數(shù)x住宅用地宗地地價修正系數(shù)。
3、市區(qū)外原鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府建成區(qū)范圍內(nèi)基準地價計算公式為：
標定地價=基準地價×容積率修正系數(shù)X使用年限修正系數(shù)×用途修正系數(shù)×寬深比修正系數(shù)×臨路（街）臨海（河）、臨公園、廣場、公共綠地修正系數(shù)。
4、臨路（街）用于商住、綜合樓商業(yè)鋪面建筑物分攤地價計算公式：商業(yè)鋪面建筑物分攤地價=該地塊綜合用途標定地價×對應的修正系數(shù)×分攤土地面積。
5、凡增加土地使用年限需補交地價款的，其補交標準為：增加土地使用年限/該用途修正系數(shù)為1的年限×該用途標定地價。
6、從高用途改為低用途而增加土地使用年限需補交地價的，其補交標準為增加土地使用年限服用途修正系數(shù)為1的年限x低用途標定地價×40%.
7、工業(yè)用地標定地價計算公式為：
標定地價=基準地價×使用年限修正系數(shù)x臨路修正系數(shù)。
8、工業(yè)用地包括工業(yè)倉儲等用地，其經(jīng)營性倉儲用地按工業(yè)基準地價計算結(jié)果的基礎(chǔ)上加收50%,
9、農(nóng)業(yè)用地標定地價計算公式為：標定地價=基準地價×使用年限修正系數(shù)。
10、與建成區(qū)或開發(fā)區(qū)相鄰的鄉(xiāng)鎮(zhèn)具體宗地的標定地價，可分別參照建成區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準地價進行評估后取權(quán)重確定宗地標定地價。
11、對原批準出讓的宗地，如果經(jīng)批準改變用途，且新用途地價高于原地價的，要重新補交地價款，其補交標準按同一評估期日改變用途后的地價減去原用途的地價，如果提高容積率，若在建設(shè)前依照城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，到土地部門補辦手續(xù)，則按新容積率重新計算地價款后補交地價差價。若在建成后再補辦手續(xù)，則增加的建筑面積地價按原出讓時的樓面地價計收。
12、對按商住、綜合用途建設(shè)的項目，如果用于商業(yè)用途的用地面積（或分攤土地面積）大于其他用途的用地面積的，按商業(yè)用途進行評估，相反則按綜合用途進行評估。
13、對臨公園、廣場、公共綠地（大面積）的宗地進行評估，應考慮公園、廣場、公共綠地對宗地的影響而造成土地的增值。
14、對于酒店配套用的停車場用地、綠化美化用地（新征另外出讓），其地價按原酒店用地標定地價的40%計收，對于其他用途配套用的綠化用地、停車場用地（不包括公共綠地另外出讓），其用地的地價按原用地標定地價的40%計收。
15、市內(nèi)和城鄉(xiāng)相鄰地塊的加油站基準地價：市內(nèi)40萬元店，建成區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)相鄰宗地35萬元瘤。
16、冷凍廠、加油站、停車場項目用地評估時，冷凍廠、加油站容積率修正系數(shù)為0.8一0.9之間。
17、凡屬于海坡旅游開發(fā)區(qū)、鹿回頭旅游開發(fā)區(qū)、亞龍灣國家度假區(qū)等風景旅游景點，興建度假村、酒店等項目的容積率修正系數(shù)一律按別墅容積率修正系數(shù)計算。
18、對于臨同一道路（街道）兩旁的地塊應按同一區(qū)片的基準地價（就高不就低）測算標定地價。
第四部分地價政策
19、對原土地證中載明的土地用途（如倉儲用地、工業(yè)用地、農(nóng)業(yè)用地等），轉(zhuǎn)讓時，應按規(guī)劃用途或?qū)嶋H使用用途評估。
20、根據(jù)地方產(chǎn)業(yè)政策可優(yōu)惠出讓底價的產(chǎn)業(yè)為旅游產(chǎn)業(yè)、高新科技產(chǎn)業(yè)、旅游農(nóng)業(yè)項目和基礎(chǔ)設(shè)施項目等。
（1）旅游產(chǎn)業(yè)。為引進資金、加快我市經(jīng)濟建設(shè)，促進旅游業(yè)的發(fā)展，市政府將由國家或省級確定旅游度假開發(fā)區(qū)內(nèi)土地使用權(quán)成片出讓給開發(fā)商時，可根據(jù)國家經(jīng)濟宏觀調(diào)控和我市經(jīng)濟發(fā)展狀況來確定最低出讓底價。
一般成片出讓土地使用權(quán)標定地價是由地租組成，其征地費、管理費、動遷安置費及有關(guān)各稅費由開發(fā)商按實際發(fā)生金額支付。
（2）高、新科技（工業(yè)）項目用地。屬國家級先進水平的高新科技項目，并對三亞市發(fā)展具有推動作用的，可按工業(yè)用地標定地價給予減免。
（3）旅游農(nóng)業(yè)項目用地，屬于農(nóng)業(yè)用地部分按農(nóng)業(yè)用地標定地價計收，但允許按容積率0.005以下興建公共配套設(shè)施（指職工住宿辦公用房），屬于非農(nóng)業(yè)用地部分按不同用途標定地價計收。其使用土地面積按容積率推算，即用地面積=建筑面積一容積率。
（4）高爾夫球場項目用地，屬于高爾夫球場用地部分按高爾夫球場用地標定地租計收，但允許按容積率0.01以上興建公共配套設(shè)施，超出容積率0.01部分的按商業(yè)、居住標定地價計收。
21、凡屬于下列情況的，給予地租優(yōu)惠。
（1）屬于非本市財政撥款單位興建學校（幼兒園）、醫(yī)院（不含療養(yǎng)、康復中心）等項目用地的，可減收地租40%.
（2）經(jīng)國家或省級科技部門鑒證的高、新科研項目用地，視投資規(guī)模大小給予地租減免優(yōu)惠。
（3）有營利的市政公用設(shè)施，包括供水、供電、電訊等基礎(chǔ)設(shè)施用地，交通運輸配套設(shè)施用地的，按工業(yè)用地標定地租計收。
（4）屬于農(nóng)貿(mào)市場用地的，按商業(yè)用地價格評估，按標定地租給予30%優(yōu)惠。
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