買(mǎi)方未付清全款過(guò)戶
房子賣(mài)出去了，可買(mǎi)方未付清全款卻已悄悄將房子過(guò)了戶，房東蔣先生可是心急如焚。買(mǎi)家偷偷過(guò)戶不說(shuō)，甚至直接將房產(chǎn)辦理了抵押玩起了失蹤。蔣先生沒(méi)辦法，只能找到消保委進(jìn)行投訴。
在中介指導(dǎo)下，買(mǎi)主李女士和房東蔣先生簽訂一份《寧波市存量房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定房屋總價(jià)90萬(wàn)元，定金5萬(wàn)，首付20萬(wàn)元，余款70萬(wàn)元待辦完房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)后一次性付清。中介與雙方另外又簽訂了一份《存量房屋買(mǎi)賣(mài)中介合同》，約定款清交房，提前交房的風(fēng)險(xiǎn)與中介無(wú)涉，二份合同雙方都確認(rèn)簽字。
去年12月中旬，李女士在支付40萬(wàn)房款后，要求余款辦理按揭貸款，蔣先生表示同意，中介也承諾，房產(chǎn)證由中介保管，等余款到賬后再交付房產(chǎn)證。但意想不到的是，房產(chǎn)證過(guò)戶后，李女士直接辦理了抵押貸款，錢(qián)用在了其老公開(kāi)設(shè)的企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)上，等蔣先生得知為時(shí)已晚，對(duì)方電話也不接，中介無(wú)人理睬，無(wú)奈之下，蔣先生到鄞州區(qū)消保委投訴。
區(qū)消保委認(rèn)為，中介與雙方簽訂的《寧波市存量房買(mǎi)賣(mài)合同》和《存量房屋買(mǎi)賣(mài)中介合同》是合法有效的，中介與李女士存在違約行為。在區(qū)消保委的努力下，李女士同意繼續(xù)履行合同，但要求分期付款；中介方也承認(rèn)工作有失誤。最后，在區(qū)消保委的主持下，簽訂一份調(diào)解協(xié)議。日前，蔣先生總算拿到最后一筆尾款。
合同違約需擔(dān)責(zé)
本案中，中介和李女士?jī)煞蕉紤?yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。中介違反《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》引起了二手房買(mǎi)賣(mài)糾紛，未盡到應(yīng)履行的職責(zé)。
李女士在未交清房款的情況下，私自過(guò)戶并將房產(chǎn)辦理抵押，嚴(yán)重侵害了蔣先生的利益，也應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。我國(guó)《合同法》第一百零七條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
第一百零八條規(guī)定，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對(duì)方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔(dān)違約責(zé)任。
第四百二十五條規(guī)定，居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
由于李女士和中介違約在先，蔣先生可以要求對(duì)方依約承擔(dān)違約責(zé)任。李女士應(yīng)該繼續(xù)履行合約，完成合約中應(yīng)盡的義務(wù)。同時(shí)，如能證明中介存在隱瞞重要事實(shí)的情況，可不支付報(bào)酬并要求賠償損失。
李京衛(wèi)律師辦案心得：房產(chǎn)是平常百姓的安身立命之本，房產(chǎn)問(wèn)題關(guān)系到全社會(huì)婚姻、家庭等各個(gè)方面，處理好房產(chǎn)的的法律糾紛，保障委托人的利益，讓委托人居有其所，維護(hù)社會(huì)公平正義，是律師義不容辭的使命。
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