伴隨著隆隆的房產(chǎn)調(diào)控的號(hào)角聲，房產(chǎn)私募基金和信托公司、資產(chǎn)公司游走于大大小小房地產(chǎn)企業(yè)的資本追逐戰(zhàn)。作為行業(yè)中的一員我感受著房地產(chǎn)行業(yè)整合并購浪潮的洶涌，強(qiáng)弱的生存激戰(zhàn)、廝殺的戰(zhàn)場累累白骨讓我們感受著歲月變遷無情、市場大潮的沉浮。
房價(jià)還在漲、政策還在調(diào)；作為房產(chǎn)投融資的私募+信托（房地產(chǎn)項(xiàng)目基金信托計(jì)劃、2.6億元規(guī)模）這一模式實(shí)踐參與者，切身感受到模式可以集合雙方的優(yōu)勢、合作效果明顯1+1大于2、整體操作流程安排、責(zé)權(quán)利分配、模塊整合、單方優(yōu)勢發(fā)揮、配合與制衡等合作藝術(shù)發(fā)揮的淋漓盡致、使得項(xiàng)目投資推進(jìn)較為順暢、遠(yuǎn)大于單單的房產(chǎn)私募基金或者信托產(chǎn)品的發(fā)行。我在此單就房產(chǎn)投融資的私募+信托模式的優(yōu)劣淺言幾句，算作中秋國慶雙節(jié)給自己的紀(jì)念吧。
一、私募+信托模式優(yōu)勢
1.管理架構(gòu)互補(bǔ)性
（1）基金和信托雙方組成項(xiàng)目投決和風(fēng)控委員會(huì)，確定目標(biāo)項(xiàng)目的投資標(biāo)準(zhǔn)、表決程序、鎖定雙方項(xiàng)目合作原則（含項(xiàng)目篩選、投資考察、盡職調(diào)查、交易架構(gòu)、風(fēng)控措施、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、募集合作方案）；
（2）確定基金運(yùn)作管理原則、雙方合作權(quán)限界定、各節(jié)點(diǎn)參與度、投資賬戶流轉(zhuǎn)監(jiān)管、收益分配等；
（3）保證項(xiàng)目整體運(yùn)作（募投管退）過程中按照“兩會(huì)”的要求搜集、篩選項(xiàng)目、項(xiàng)目過會(huì)、交易架構(gòu)、風(fēng)控管理、項(xiàng)目退出。
2.投資決策和風(fēng)控措施“雙保險(xiǎn)”
（1）自項(xiàng)目初步調(diào)查--簽訂初步合作意向---項(xiàng)目基金立項(xiàng)---第三方盡職調(diào)查---項(xiàng)目基金研討--基金信托投決和風(fēng)控委員會(huì)---項(xiàng)目投資---項(xiàng)目公司經(jīng)營管理---基金投后管理---基金退出各個(gè)節(jié)點(diǎn)都是雙方機(jī)構(gòu)的人員在參與，包括具體項(xiàng)目的節(jié)點(diǎn)推進(jìn)上的合作，還包括兩個(gè)機(jī)構(gòu)各自前臺(tái)端口和后臺(tái)端口的支持，合作和碰撞中完成項(xiàng)目推進(jìn)；
（2）合作過程產(chǎn)生了這種合作模式的管理制度、操作流程、合作版本、參與方工作原則等制度化、流程化的“軟實(shí)力”,同時(shí)也鍛煉了各自團(tuán)隊(duì)成員，不同階段對項(xiàng)目的判斷、把握將對后期項(xiàng)目參與奠定了基礎(chǔ)、專業(yè)技能在碰撞中得到提高；
（3）模式集合了雙方對項(xiàng)目的管理要求，降低了項(xiàng)目進(jìn)程的偏差、在制衡合作的體制內(nèi)完成項(xiàng)目投資退出。
3.發(fā)揮了各自優(yōu)勢
（1)基金在項(xiàng)目搜集、篩選、考察方面一般都有較為完整的工作團(tuán)隊(duì)、擅長項(xiàng)目的評估、判斷，對產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、募集分析、投后管理都有一定的市場化經(jīng)驗(yàn)；
（2）信托產(chǎn)品的發(fā)行優(yōu)勢不必贅述，投資人認(rèn)可信托產(chǎn)品，好募集，這就足夠了，解決了產(chǎn)品募集的核心難題；
（3）信托公司對項(xiàng)目的投資判斷、風(fēng)控要求等確保了項(xiàng)目得到雙方的審批，安全性和收益性進(jìn)一步得到保障，同時(shí)信托的管理團(tuán)隊(duì)以”點(diǎn)“的工作方式解決了一個(gè)甚至幾個(gè)項(xiàng)目的推進(jìn)、效率何其高；
（4）信托公司作為非銀行金融機(jī)構(gòu)，無論在京都、省會(huì)、三四線城市，政府機(jī)構(gòu)、司法機(jī)關(guān)都有強(qiáng)大的影響力和控制力，一旦發(fā)生信托計(jì)劃無法兌付進(jìn)而基金收益無法實(shí)現(xiàn)，此節(jié)點(diǎn)對融資主體的執(zhí)行“博弈戰(zhàn)”正式開始?；鸷托磐新?lián)手可以充分發(fā)揮“政企結(jié)合”的優(yōu)勢，利用實(shí)用的人脈、機(jī)構(gòu)權(quán)限-----，從而擁有較為強(qiáng)大的推動(dòng)力，降低融資主體的違約風(fēng)險(xiǎn)，可以有效補(bǔ)救投資風(fēng)險(xiǎn)。
4.產(chǎn)品設(shè)計(jì)
（1）單項(xiàng)基金和混合式的基金，使得產(chǎn)品設(shè)計(jì)更為靈活，針對不同的項(xiàng)目可以運(yùn)用吸收了私募基金和信托雙方優(yōu)勢的多種產(chǎn)品設(shè)計(jì)，產(chǎn)品可以快速鎖定潛在目標(biāo)投資人；
（2）信托通過和銀行合作（報(bào)銀監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)），可以順利鎖定銀行柜臺(tái)渠道，這是基金產(chǎn)品難以辦到的；
（3）雙方合作設(shè)計(jì)產(chǎn)品、溝通發(fā)行方案，整合雙方的渠道資源，發(fā)行能力躍升，“事半功倍”。
二、私募基金+信托模式的未來
1.雙方合作是建立在雙方信任基礎(chǔ)之上，這樣使得各自挑選合作伙伴的要求較多，成功牽手需要較多的緣分和各自機(jī)構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)層的大力支持；
2.合作的持久性：利益分配、各自權(quán)限、投資理念、運(yùn)作機(jī)制等都是考驗(yàn)雙方包容性的要點(diǎn)，是否可以持續(xù)牽手合作需要經(jīng)過考驗(yàn)；
3.雙方團(tuán)隊(duì)人員巨大的（50倍---100倍）項(xiàng)目獎(jiǎng)勵(lì)的收入差距、特別是基金人員在工作中感受到的能力回報(bào)太少、甚至可憐將會(huì)使得基金團(tuán)隊(duì)人員配置失衡、也許出現(xiàn)心中憤懣、手中無活、工作無動(dòng)力的現(xiàn)象；
4.由于有3年工程集團(tuán)的工作經(jīng)歷，感覺這種模式的本質(zhì)是“金融掛靠”，掛靠也好，工程行業(yè)不是一直在流行這樣的模式；
5.基金要持續(xù)認(rèn)可信托產(chǎn)品的優(yōu)勢、信托也要滿意私募基金的管理能力。
綜上，匆匆寫下自己的一些工作感受，難免有些偏差，但是我認(rèn)為私募基金+信托的合作模式將成為未來私募基金持續(xù)發(fā)展的突破口，也是信托跨越發(fā)展不錯(cuò)的選擇。（文/肖偉）
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