案情簡介：某區(qū)“時尚名苑”商鋪由房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建造，案外人張某以某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的名義持偽造的商鋪承包銷售合同委托物業(yè)代理有限公司（以下簡稱“物業(yè)公司”）居間銷售該商鋪。2008年9月15日，李某經(jīng)物業(yè)公司的居間與張某簽訂了上述1-2號商鋪買賣定金協(xié)議，李某支付張某商鋪定金及首付款1,200,000元。嗣后，李某發(fā)覺被騙即向張某催討錢款。張某僅于2009年1月歸還李某50,000元。2009年8月10日，某區(qū)人民法院判決認(rèn)定張某犯合同詐騙罪，判處其有期徒刑十二年，并處罰金100,000元，剝奪政治權(quán)利三年，并判決其違法所得1,150,000元，責(zé)令退賠后發(fā)還李某。
李某與物業(yè)公司曾書面約定，物業(yè)公司居間商鋪的傭金為19,750元，物業(yè)公司實際未收取。張某現(xiàn)在服刑，因未發(fā)現(xiàn)其有可執(zhí)行財產(chǎn)，某區(qū)人民法院對發(fā)還李某1,150,000元，己（中止）結(jié)案處理?，F(xiàn)李某訴至法院，請求判令物業(yè)公司賠償李某經(jīng)濟(jì)損失1,150,000元。
判決結(jié)果：天原公司以345,000元為限對李某未獲賠償部分的損失承擔(dān)30%的賠償責(zé)任（法院認(rèn)為房屋買賣涉及的標(biāo)的額巨大，也存在較大的交易風(fēng)險，當(dāng)事人找中介公司提供居間服務(wù)，一是因為中介公司擁有大量獲取和發(fā)布房源信息的渠道，這種信息資源是普通的買房者不可能獲取的；二是因為中介公司在房地產(chǎn)交易領(lǐng)域具有專業(yè)優(yōu)勢，這種優(yōu)勢讓賣房者和買房者愿意“花錢買個放心”。也正是基于中介公司的這種行業(yè)特殊性，中介公司“如實報告有關(guān)訂立合同事項”的義務(wù)應(yīng)當(dāng)包含兩個方面，一是對于委托人提供的資料應(yīng)當(dāng)如實向買房人報告，不得隱瞞或提供虛假資料；二是應(yīng)對委托人提供的各種資料作必要的專業(yè)審查，以確保其提供信息的真實性。如到房管部門對產(chǎn)權(quán)情況進(jìn)行查詢，以便對產(chǎn)權(quán)是否合法、清晰、有無被抵押查封等情況予以確認(rèn)，對房屋進(jìn)行實地查看等。本案中，案外人張某持偽造的商鋪銷售合同委托天原公司銷售，天原公司作為專業(yè)的房地產(chǎn)中介，對該合同的真實性未加必要的、謹(jǐn)慎的審查、核實，而是介紹給李某購買，其提供的錯誤信息無形中幫助張某擴(kuò)大了詐騙范圍，且導(dǎo)致李某受到難以彌補的經(jīng)濟(jì)損失，故天原公司對買房人李某遭受的經(jīng)濟(jì)損失負(fù)有不可推卸的責(zé)任，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。）
評析意見：
一、居間法律關(guān)系中，居間人具有如實報告有關(guān)訂立合同事項的義務(wù)
居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。根據(jù)《合同法》第425條的規(guī)定，居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項向委托人如實報告，居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事項或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
我國《合同法》第425條僅規(guī)定了居間人的如實報告義務(wù)，并以“故意”為損害賠償要件，從嚴(yán)格的法解釋學(xué)來看，無法依據(jù)該條款推導(dǎo)出居間人的合理審查義務(wù)，但是，從應(yīng)然角度而言，則有確立居間人合理審查義務(wù)的必要。首先，從居間合同的特征來看，居間人是以提供居間信息促成交易作為獲取報酬的手段，如果僅僅要求居間人如實報告居間信息，就可輕易獲得居間費，而將居間信息是否真實的風(fēng)險完全轉(zhuǎn)嫁于委托人，則有違基本的公平觀念；其次，從權(quán)利義務(wù)相適應(yīng)的市場交易原則來看，一般而言居間人應(yīng)當(dāng)具有與居間業(yè)務(wù)相關(guān)的專業(yè)背景和知識，具備了對居間信息進(jìn)行合理審查的能力，要求居間人對居間信息進(jìn)行必要的審查，并不會給居間人帶來與其所獲權(quán)利不相適應(yīng)的義務(wù)。而相反，委托人則多數(shù)都不具備相關(guān)的專業(yè)背景和知識，如果要求委托人在支付了不菲的居間費后，還要自行承擔(dān)審查相關(guān)信息的責(zé)任，則有失公允；再次，從市場交易與居間行業(yè)的發(fā)展來看，當(dāng)下我國的居間行業(yè)還很不規(guī)范，特別是房屋交易中介行業(yè)，唯利是圖的現(xiàn)象普遍存在，一旦否定了居間人的“合理審查義務(wù)”，則可能誘發(fā)整個居間行業(yè)的“道德危機”，導(dǎo)致居間人消極甚至故意不去審查居間信息的真實性，而是一味地以賺取居間費為目的無所顧忌地促成交易。這不僅不利于正常的市場交易，更會使“居間”這一行業(yè)走向末路窮途。
從居間人合理審查義務(wù)產(chǎn)生的源頭來看，它是基于民法的公平原則和誠實信用原則?；诠皆瓌t，合同相對人之間應(yīng)當(dāng)公平地確立各方的權(quán)利義務(wù)，如上文所言，居間人承擔(dān)合理審查義務(wù)并不會造成權(quán)利義務(wù)的失衡，相反更加符合等價有償?shù)慕灰自瓌t?；谡\實信用原則，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)誠實守信地履行自己的義務(wù)。在居間合同中，居間人掌握著居間信息，并較之委托人具備更強的辨別信息真?zhèn)蔚哪芰?，從正常的商業(yè)道德來看，委托人有理由相信居間人提供的信息至少具備表面的真實性，居間人亦應(yīng)當(dāng)對居間信息進(jìn)行力所能及的審查；上升為法律的誠實信用原則則進(jìn)一步將這種商業(yè)道德法律化，使其具備了強制性的效力
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