為子上學買房惹糾紛
為了孩子上學，祝某購買了一處學區(qū)房。但是，由于賣房人遲遲未能將戶籍從該房屋內遷出，祝某將賣房人劉某訴至法院。日前，法院審結了這起房屋買賣合同糾紛案。
祝某訴稱，其與劉某簽訂了房屋買賣合同，約定購買劉某名下的一處房產(chǎn)，劉某在房屋過戶后15日內將其戶籍從該房屋內遷出。但是，現(xiàn)在已經(jīng)過戶一個多月，劉某還沒有遷出戶籍，構成違約，應當按照合同約定向其支付相應違約金。
法院經(jīng)審理查明，劉某將其名下的房屋出售給祝某，并約定于過戶之日起15日內將其與家人的戶籍自該房屋內遷出。2014年3月1日，雙方完成房屋產(chǎn)權過戶登記手續(xù)。次月16日，祝某將戶口自原籍遷入所購房屋。直至2014年6月底，劉某未能將其與家人的戶籍遷出。劉某與祝某所簽訂的房屋買賣合同中約定，如劉某未能按照約定期限遷出戶口，應按房屋總價款的5%向祝某支付違約金；逾期超過30日的，自逾期超過30日起，按日向祝某支付全部已付款萬分之五的違約金。庭審中，劉某提出違約金過高的抗辯。
法院經(jīng)審理后認為，辦理出售房屋戶籍遷出手續(xù)，系劉某作為房屋出賣方的附隨義務，故祝某將戶籍遷入所購房屋內的事實不足以免除劉某逾期遷出戶籍的違約責任。其次，對于劉某提出的違約金過高的抗辯，應根據(jù)公平原則，酌情予以確定。最后，法院判令劉某向祝某支付逾期辦理戶籍遷出違約金5萬元。
房主交房瑕疵應擔責
二手房交易過程中，雙方應當對賣房人戶籍遷出的時間及逾期遷出的違約責任做出明確約定，以免發(fā)生爭議后舉證困難。
房東未按照合同的約定盡到應有的義務，理應承擔違約責任。我國《合同法》第一百零七條規(guī)定，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
著名房產(chǎn)律師石錦雙律師提示，對于合同違約，當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向對方支付一定數(shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。
房東不僅需要承擔違約責任，還需盡早將戶口遷出，履行合約義務。二手房買賣過程當中，一定要就戶籍一事作出明確約定，以免產(chǎn)生不必要的麻煩。
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