一、案情介紹
原告周某與被告任某系母子關(guān)系。被告任某與被告侯某系同學(xué)關(guān)系。周某與其丈夫任甲在夫妻關(guān)系存續(xù)期間于1998年12月3日購(gòu)買(mǎi)了位于懷柔區(qū)廟城鎮(zhèn)融城南路四號(hào)樓伍單元201號(hào)住宅一套，建筑面積82.24平方米。由任甲作為購(gòu)買(mǎi)人與當(dāng)時(shí)的房屋銷售單位廟城鎮(zhèn)人民政府簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并全額繳納購(gòu)房款、公共維修基金、車(chē)棚款等費(fèi)用。北京市懷城建筑工程公司作為收款單位出具了付款人為任甲的票據(jù)。1998年底任甲去世。2004年6月21日被告侯某（乙方）與第三人天民公司（甲方）簽訂北京市內(nèi)銷商品房買(mǎi)賣(mài)契約，載明“……乙方自愿購(gòu)買(mǎi)甲方的懷柔區(qū)融城園南區(qū)4號(hào)樓5單元201室房屋，房屋用途為住宅……房屋建筑面積為82.24平方米，……上述房屋售價(jià)為每建筑平方米1250.00元，價(jià)款合計(jì)壹拾零萬(wàn)貳仟捌佰零拾零元整?！?004年7月1日，被告任某與被告侯某簽訂房屋轉(zhuǎn)賣(mài)協(xié)議，約定任某將上述房屋及室內(nèi)家具以十六萬(wàn)元的價(jià)格出賣(mài)給侯某。協(xié)議簽訂后，任某將該房屋的買(mǎi)賣(mài)合同及原始票據(jù)原件交予侯某，侯某向任某支付購(gòu)房款16萬(wàn)元。此后侯某就上述房屋報(bào)裝燃?xì)?，并逐年交納供暖費(fèi)、有限電視收視費(fèi)及物業(yè)費(fèi)。2011年7月7日，原告以被告任某出賣(mài)融城園小區(qū)南4號(hào)樓5單元201室房屋未經(jīng)其同意為由訴至法院，要求確認(rèn)侯某與任某之間的房屋轉(zhuǎn)賣(mài)協(xié)議以及侯某與天民公司簽訂的北京市內(nèi)銷商品房買(mǎi)賣(mài)契約無(wú)效，并要求侯某返還任某交付給其的與房產(chǎn)有關(guān)的合同及原始票據(jù)原件。
案件審理中，對(duì)任某與侯某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的事實(shí)，原告周某主張自己不知情，2004年以后侯某雖一直在爭(zhēng)議房屋內(nèi)居住，但基于任某與侯某的同學(xué)關(guān)系以及任某對(duì)事實(shí)的隱瞞，周某一直認(rèn)為侯某系借住或租住，直到起訴前，周某要求侯某騰退房屋時(shí)，侯某才向周某出示了其與任某簽訂的協(xié)議，周某遂向法院提起訴訟。任某在訴訟中與其母周某陳述一致，表明對(duì)出賣(mài)房屋的事實(shí)沒(méi)有告知其母，系其基于與侯某的同學(xué)關(guān)系，擅自作出的賣(mài)房決定。侯某卻辯稱，周某與其關(guān)系甚好，曾以母子相稱，對(duì)爭(zhēng)議房屋的買(mǎi)賣(mài)周某是知情并認(rèn)可的。第三人天民公司的對(duì)于其與侯某簽訂內(nèi)銷商品房買(mǎi)賣(mài)契約的事實(shí)，陳述為：我公司與侯某簽訂北京市內(nèi)銷商品房買(mǎi)賣(mài)契約是事實(shí)，當(dāng)時(shí)是因?yàn)橹苣扯啻握椅夜?，要求我公司與侯某簽訂合同。該合同只起到證明的作用，房屋價(jià)款并沒(méi)有支付給我公司。我公司尊重法院的判決。
此外，原告還提供其次子任乙于2011年5月份出具的書(shū)面聲明一份，載明：根據(jù)父親任甲生前口頭遺囑，懷柔廟城融城園南區(qū)4號(hào)樓5單元201房產(chǎn)權(quán)歸母親周某所有居住，我暫不繼承，特此聲明。
經(jīng)法院核實(shí)，1998年12月3日任甲與廟城鎮(zhèn)人民政府簽訂廟城鎮(zhèn)行政住宅售房房屋買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)當(dāng)時(shí)，因政策原因無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。自2011年5月始，包括本案爭(zhēng)議房屋在內(nèi)的融城園南區(qū)房屋開(kāi)始辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。
二、爭(zhēng)議焦點(diǎn)分析及意見(jiàn)分歧
（一）爭(zhēng)議焦點(diǎn)分析
本案爭(zhēng)議的房屋系任甲與周某夫妻關(guān)系存續(xù)期間購(gòu)買(mǎi)，應(yīng)視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。任甲死后，其對(duì)該房產(chǎn)享有的份額應(yīng)由其合法繼承人繼承。本案中任甲的合法繼承人為周某、任某、任乙，房屋在依法分割前由該三繼承人共同共有?，F(xiàn)任某作為房屋共有人出賣(mài)房屋，其他共有人之一周某主張其無(wú)權(quán)處分，因此本案屬于典型的未經(jīng)共有人同意處分共有的不動(dòng)產(chǎn)，買(mǎi)受人能否善意取得的案件，這涉及到對(duì)買(mǎi)受人善意的考察。但本案因案情的復(fù)雜又有著與典型得無(wú)權(quán)處分案件不同的特點(diǎn)：第一、本案爭(zhēng)議的房產(chǎn)系因政策原因未辦理產(chǎn)權(quán)登記而只有購(gòu)房原始發(fā)票及購(gòu)房合同的商品房，司法實(shí)踐中通常稱之為的“票房”；第二、本案第三人天民公司在案件中扮演了極其微妙的角色，他既因與侯某簽有售房合同而成為原告要求撤銷該合同的相對(duì)人，又因其辯稱意見(jiàn)中的陳述佐證了周某對(duì)房屋出售給侯某的事實(shí)知情而帶有證人的身份特點(diǎn)。這兩點(diǎn)特殊性都給案件的審理以至事實(shí)的查清增加了難度。本案中，周某稱任某在自己不知情的情況下將原始購(gòu)房發(fā)票付款人為自己丈夫的房產(chǎn)出售，侯某卻稱基于侯某與任某的同學(xué)關(guān)系，周某對(duì)該房屋買(mǎi)賣(mài)的情況是知情并認(rèn)可的。在無(wú)書(shū)面證據(jù)的情況下，當(dāng)事人任某的陳述至關(guān)重要，但基于其與周某的血緣關(guān)系，其陳述的真實(shí)性又值得考察。第三人天民公司雖與本案無(wú)利害關(guān)系，但其在無(wú)房屋產(chǎn)權(quán)人書(shū)面授權(quán)的情況下與他人簽訂房屋出售合同，是否有違規(guī)操作之嫌，基于此其證言是否真實(shí)可信亦值得懷疑，正是基于以上疑點(diǎn)的存在，使得本案在處理結(jié)果上存在以下的意見(jiàn)分歧。
（二）意見(jiàn)分歧
本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)集中在任某與侯某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議是否有效上，進(jìn)而涉及到侯某能否善意取得房屋的所有權(quán)，因此對(duì)本案處理結(jié)果的意見(jiàn)分歧也就集中在善意的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)及舉證責(zé)任分配上。
意見(jiàn)一：根據(jù)民法通則的相關(guān)規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)共有房屋的買(mǎi)受人，如果是有償善意購(gòu)買(mǎi)，那么買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。本案中，侯某購(gòu)買(mǎi)房屋已支付相應(yīng)的對(duì)價(jià)。對(duì)于侯某購(gòu)買(mǎi)房屋是否善意，憑借侯某與任某的同學(xué)關(guān)系，加之在任某之父死后任某持有房屋原始票據(jù)及合同的情況，侯某有理由相信任某對(duì)該房屋有處分權(quán)，同時(shí)結(jié)合天民公司“周某對(duì)任某由侯某之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同知情并認(rèn)可”的陳述，可以認(rèn)定，侯某購(gòu)買(mǎi)該房屋是善意的。而且在房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂并實(shí)際履行后數(shù)年，原告主張撤銷也喪失了撤銷權(quán)行使的基礎(chǔ)。故本案爭(zhēng)議的房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效，原告的訴訟請(qǐng)求不應(yīng)得到支持。
意見(jiàn)二：侯某購(gòu)買(mǎi)該房雖支付了對(duì)價(jià)，但他并非善意購(gòu)買(mǎi)。因?yàn)楹钅硾](méi)有證據(jù)證明其購(gòu)買(mǎi)該房征得了房屋其他共有人周某以及任某之弟任乙的同意。第三人天民公司雖然聲稱其與侯某簽訂的房屋預(yù)售合同是在周某的要求下簽訂的，但因合同上只有天民公司的公章及侯某的簽字，并無(wú)周某的書(shū)面確認(rèn)，故天民公司的主張并無(wú)事實(shí)依據(jù)，其真實(shí)性無(wú)法考證。綜合各方的舉證情況，可以認(rèn)定，侯某購(gòu)買(mǎi)該房并非善意，那么，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)被認(rèn)定無(wú)效，原告的訴訟請(qǐng)求應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С?。?duì)于任某持有房屋原始購(gòu)買(mǎi)合同及票據(jù)原件的事實(shí)，因任某系房屋共有人之一，其持有上述材料符合常理，且不動(dòng)產(chǎn)，不能僅憑“持有”推定“所有”。對(duì)于撤銷權(quán)的行使問(wèn)題，周某系在得知任某與侯某簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后一年內(nèi)提起訴訟，且侯某也沒(méi)有提供證據(jù)證明周某在此之前對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)知情，故周某撤銷權(quán)的行使不違反法律的規(guī)定。
三、案件的處理結(jié)果及對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)中善意取得認(rèn)定的思考
本案的判決結(jié)果如下：一、被告任某與被告侯某于二〇〇四年七月一日年簽訂的房屋轉(zhuǎn)賣(mài)協(xié)議無(wú)效。二、被告侯某與第三人北京天民房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于二〇〇四年六月二十一日簽訂的北京市內(nèi)銷商品房買(mǎi)賣(mài)契約無(wú)效。三、被告侯某于判決生效后七日內(nèi)返還原告周某一九九八年十二月三日任甲簽訂的廟城鎮(zhèn)行政住宅售房房屋買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)、任甲付款的北京建筑、安裝業(yè)專業(yè)發(fā)票、任甲付款的車(chē)棚收據(jù)、任甲付款的行政事業(yè)單位統(tǒng)一銀錢(qián)收據(jù)票據(jù)原件。
筆者采納了認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效的處理結(jié)果，但在論證理由上比第二種意見(jiàn)有更深入的思考。首先，在事實(shí)認(rèn)定上，雙方當(dāng)事人各執(zhí)一詞，周某稱對(duì)任某出賣(mài)房屋不知情，侯某在房屋長(zhǎng)期居住時(shí)，周某曾多次要求侯某說(shuō)明情況，侯某在2010年底向周某出示了任某與侯某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同；侯某稱，周某與侯某之前關(guān)系良好，甚至以母子相稱，對(duì)于房屋買(mǎi)賣(mài)周某知情并認(rèn)可。在無(wú)法還原事情本來(lái)面目的情況下，法官需要對(duì)爭(zhēng)議事實(shí)的舉證責(zé)任給當(dāng)事人予以分配。本案中，筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)由侯某承擔(dān)對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)周某知情這一事實(shí)承擔(dān)舉證責(zé)任?，F(xiàn)侯某無(wú)證據(jù)證明該事實(shí)，即不能證明其善意購(gòu)買(mǎi)房屋，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。另外，天民公司的陳述，雖有一定得客觀性，因?yàn)槠渖矸莸匚粵Q定了其與原被告雙方各不相干，案件的處理結(jié)果最終如何也與其沒(méi)有利害，但它畢竟是與侯某簽訂商品房預(yù)售合同的當(dāng)事人，該合同在沒(méi)有房屋原始購(gòu)買(mǎi)人或其近親屬簽字同意的情況下簽訂，是否有違規(guī)操作之嫌值得考慮，所天民公司的主張?jiān)跊](méi)有相關(guān)書(shū)證證明的情況下不應(yīng)被采信。
其次，在法律適用上，本案能夠援引的法律條文應(yīng)為最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國(guó)民法通則》若干問(wèn)題的意見(jiàn)9（以下簡(jiǎn)稱民通意見(jiàn)）第89條的規(guī)定，本案可以參照適用的法律依據(jù)為《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》（以下簡(jiǎn)稱高院指導(dǎo)意見(jiàn)）。民通意見(jiàn)第89條規(guī)定“在共用關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無(wú)效。但第三人善意、有償取得該財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益。”對(duì)于善意取得中“善意”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，高院指導(dǎo)意見(jiàn)第十九條規(guī)定“房屋善意取得中‘善意’的判斷標(biāo)準(zhǔn)：買(mǎi)受人信賴房屋登記薄中關(guān)于物權(quán)登記的記載，不知道出賣(mài)人無(wú)處分權(quán)即推定買(mǎi)受人為善意，但確有證據(jù)證明買(mǎi)受人明知或因重大過(guò)失不知房屋登記薄中存在異議登記的除外。房屋原權(quán)利人對(duì)于買(mǎi)受人為惡意負(fù)有舉證責(zé)任?！痹摋l款明確指出，“善意”的判斷標(biāo)準(zhǔn)為買(mǎi)受人基于對(duì)房屋登記薄的信賴購(gòu)買(mǎi)房屋，即在房屋登記薄上載明的權(quán)利人為無(wú)處分權(quán)人，但沒(méi)有證據(jù)表明買(mǎi)受人對(duì)出賣(mài)人為無(wú)處分權(quán)人的事實(shí)知情，在這種情況下，買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)房屋為善意。該條款的立法目的也很明確，是對(duì)物權(quán)所有人權(quán)利的保護(hù)與交易安全維護(hù)的折中，可以說(shuō)這樣的立法規(guī)制是合理且可操作的。具體到本案，其特殊性在于，本案爭(zhēng)議房屋系未登記房屋，即不存在房屋登記薄。但筆者認(rèn)為可以對(duì)法律條文做擴(kuò)大解釋，即將“房屋登記薄”在房屋尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)的情況下，擴(kuò)大解釋至“房屋購(gòu)買(mǎi)原始票據(jù)、合同等其他房屋權(quán)屬證明?！蹦敲幢景钢?，爭(zhēng)議房屋的原始購(gòu)房票據(jù)，購(gòu)房合同等均登記在周某之夫的名下，侯某在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)知道該房屋在任甲死后系任甲遺產(chǎn)，可能涉及他人份額，但卻沒(méi)有證據(jù)證明侯某在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)征得了房屋其他共有人的同意，也就難以認(rèn)定侯某在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)系善意，其簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同也因此應(yīng)被認(rèn)定為無(wú)效。
另外，需要說(shuō)明的是，高院指導(dǎo)意見(jiàn)中對(duì)“善意”的舉證責(zé)任分配規(guī)定為“房屋原權(quán)利人對(duì)于買(mǎi)受人為惡意負(fù)有舉證責(zé)任”，這是否與之前我們要求侯某承擔(dān)舉證責(zé)任的處理方式相矛盾？這同樣也涉及對(duì)這一條款的理解：結(jié)合整個(gè)條文可以確定，這一舉證責(zé)任的分配是在“買(mǎi)受人明知或者因重大過(guò)失不知房屋存在異議登記”的情況下，由原權(quán)利人對(duì)買(mǎi)受人的惡意承擔(dān)舉證責(zé)任，即房屋雖登記在出賣(mài)人名下，但房屋的異議登記情況是顯而易見(jiàn)的后者買(mǎi)受人對(duì)異議登記情況是明知的，那么原權(quán)利人應(yīng)當(dāng)對(duì)此承擔(dān)舉證責(zé)任呢，此為對(duì)買(mǎi)受人“惡意”的舉證。本案中，爭(zhēng)議房屋并未登記在出賣(mài)人名下，不存在異議登記的情況，原權(quán)利人無(wú)需對(duì)買(mǎi)受人“惡意”進(jìn)行舉證。
本案判決后，被告侯某對(duì)判決不服，提起上訴。二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，一審判決并無(wú)不當(dāng)，依法駁回上訴，維持原判。
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