以房屋買賣合同形式成立的擔(dān)保是否有效?

【必讀小案情】

王某因個人業(yè)務(wù)發(fā)展，向朋友李某借款人民幣20萬元，約定兩個月后王某償還本金和利息。雙方在借貸合同之外再簽訂了一份房屋買賣合同，兩人私下約定：如果王某不能按期還款，則履行房屋買賣合同，將王某的一套房屋轉(zhuǎn)讓給李某，以房抵債。兩個月后，王某生意虧損，無力還款，李某要求履行房屋買賣合同，但王某不同意，認為該房屋買賣合同無效，雙方就買賣合同是否有效起訴到法院。

【分歧】

對于該房屋買賣合同的有效性，有兩種不同的意見：

第一種意見認為，該房屋買賣合同有效。上述私下約定關(guān)于如果王某不能按期償還債務(wù)則實行以房抵債的約定是當事人雙方的真實意思表示，基于合同的意思自治原則，應(yīng)予以尊重。

第二種意見認為，該房屋買賣合同無效。該房屋買賣合同只是依附在兩人私下約定之下的外部框架，實質(zhì)為兩人私下關(guān)于以房抵債的約定，該私下約定屬于流擔(dān)保形式，我國民法、物權(quán)法明確禁止，因此該房屋買賣合同無效。

【管析】

筆者贊同第二種意見，主要理由如下：

第一、該房屋買賣合同違背了當事人雙方的真實意思表示。上述案例上，王某與李某達成的關(guān)于如不能按期償還本息則轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的意思是真實的，但是兩人就達成房屋買賣合同的意思是不真實的。從買賣合同雙方來看，王某的真實意思是如不能按期償還本息，則把房屋抵債給你，并不是賣給你;李某的真實意思是以房屋抵充我的借款，而非支付房屋價款購買。因此，顯露在外部的房屋買賣合同違背了當事人的真實意思，應(yīng)屬無效。

第二、當事人雙方私下達成的“以房抵債”約定違反我國現(xiàn)行法律法規(guī)。王某和劉某私下達成的“以房抵債”約定隱藏于房屋買賣合同之中，真實內(nèi)容為如果王某不能按期償還債務(wù)，則用王某的房屋來代為清償債務(wù)，其實質(zhì)為我國法律上的“流擔(dān)?！?。根據(jù)我國物權(quán)法第一百八十六條規(guī)定，“抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時抵押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有”，第二百二十一條規(guī)定，“質(zhì)權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與出質(zhì)人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時質(zhì)押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有”，我國法律明確禁止“流擔(dān)?！保虼?，依附在流擔(dān)保形式上的房屋買賣合同因流擔(dān)保的無效而無效。

第三、從社會實踐來看，上述案例大多數(shù)是以房屋買賣形式作為擔(dān)保的民間借貸，其中很大一部分為高利貸。最為關(guān)鍵的是，借款人提供擔(dān)保的房屋價值一般都高于債權(quán)人所出借的借款，有的甚至高出好幾倍。如果認定該房屋買賣合同有效，會在社會上造成惡劣影響，一方面不能有效規(guī)范民間借貸，保障金融秩序安全，另一方面會助長高利貸不良現(xiàn)象發(fā)生，侵害人民群眾的合法財產(chǎn)，有違社會公平正義。

綜上所述，以房屋買賣合同形式成立的擔(dān)保應(yīng)屬無效。

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