住宅私搭亂建現(xiàn)象時有發(fā)生，由此引發(fā)的糾紛不斷增加，如何通過法律途徑解決住宅私搭亂建現(xiàn)象，以及對防范這種違建行為有什么樣的建議?對此，北京市同創(chuàng)律師事務(wù)所房地產(chǎn)律師方博進行了詳細(xì)介紹。
問：什么是住宅私搭亂建?
答：住宅私搭亂建是一個約定俗成的說法，嚴(yán)格來說，它不是一個明確的法律、法規(guī)用語。我國法律規(guī)定中并沒有住宅私搭亂建一詞。住宅私搭亂建主要指的是違法用地和違法建設(shè)兩種情況，是《土地法》和《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的調(diào)整范圍，主要有土地部門和規(guī)劃部門對住宅私搭亂建的行為進行管理和相應(yīng)的執(zhí)法工作。在新區(qū)開發(fā)建設(shè)、新農(nóng)村建設(shè)和城鄉(xiāng)一體化建設(shè)進程中，不時會出現(xiàn)住宅內(nèi)私搭亂建的行為，這種行為給拆遷、改造、建筑安全和新區(qū)建設(shè)等工作帶來很多的困擾和麻煩，成為社會發(fā)展進程中不得不解決的一個問題。
問：私搭亂建存在哪些法律糾紛?
答：此類糾紛調(diào)解難度較大，其中一個重要原因是一些人員認(rèn)為私搭亂建者很多，法不責(zé)眾，有關(guān)部門管理起來存在困難。住宅私搭亂建，主要是在城鎮(zhèn)或者鄉(xiāng)村違法用地，未取得規(guī)劃許可，或者雖取得規(guī)劃許可但未按照許可內(nèi)容進行建設(shè)的建設(shè)工程。因為住宅私搭亂建是一種違法行為，所以，通過住宅私搭亂建建成的工程不能取得相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)憑證，不受法律保護。在對私搭亂建的建筑進行拆遷時，也沒有相應(yīng)的拆遷補償，會產(chǎn)生一些拆遷糾紛。同時，由于私搭亂建屬于私自建設(shè)，對于建筑物本身以及業(yè)主的安全也會造成一定的影響，會產(chǎn)生一些建筑物質(zhì)量和安全的糾紛。更重要的是，住宅私搭亂建會侵犯小區(qū)內(nèi)其他業(yè)主的建筑物專有權(quán)和共有權(quán)，給其他業(yè)主的相鄰權(quán)帶來一定的影響，損害小區(qū)的整體利益，由此會產(chǎn)生一些相鄰權(quán)糾紛和物權(quán)糾紛。
問：住宅私搭亂建行為應(yīng)由哪些部門管理?
答：對于北京市而言，區(qū)縣人民政府在本行政區(qū)域內(nèi)組織、協(xié)調(diào)有關(guān)行政機關(guān)制止和查處違法建設(shè)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)禁止違法建設(shè)工作，制止和查處鄉(xiāng)村違法建設(shè)。對于違法建設(shè)，主要由規(guī)劃行政主管部門、城市管理綜合行政執(zhí)行機關(guān)按照各自職責(zé)制止和查處違法建設(shè)。另外，公安、國土、水務(wù)、農(nóng)村工作、市政市容、文物保護、園林綠化、住房城鄉(xiāng)建設(shè)以及監(jiān)察等部門按照各自職責(zé)，做好禁止違法建設(shè)相關(guān)工作。同時，北京市規(guī)劃行政主管部門、城市管理綜合行政執(zhí)法機關(guān)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府建設(shè)了相應(yīng)的舉報制度，對舉報及時調(diào)查、處理，并為舉報人保密。任何單位和個人都有權(quán)舉報違法建設(shè)行為。違法建設(shè)經(jīng)查證屬實的，對舉報人予以表彰、獎勵。目前，北京市實行首查責(zé)任制度，對于首先發(fā)現(xiàn)違法建設(shè)或者接到舉報的行政機關(guān)為首查責(zé)任機關(guān)，不屬于其管轄的，應(yīng)當(dāng)在2個工作日內(nèi)將案件材料移送負(fù)有查處職責(zé)的機關(guān)。對于違法建設(shè)，負(fù)有查處職責(zé)的機關(guān)可以責(zé)令相關(guān)單位和人員停止建設(shè)、限期改正、限期拆除和罰款。負(fù)有查處職責(zé)的機關(guān)作出責(zé)令限期改正或限期拆除決定的，應(yīng)當(dāng)通知房屋行政主管部門暫停辦理房屋登記手續(xù)。也就是說，在當(dāng)事人對違法建設(shè)沒有限期改正或者限期拆除的，不能在房屋行政主管部門辦理登記、過戶手續(xù)。
問：住宅私搭亂建行為是否可以通過訴訟途徑解決?
答：若住宅私搭亂建行為給其他業(yè)主的相鄰權(quán)益造成了侵害，相關(guān)業(yè)主除了進行舉報或投訴之外，也可以向法院提起民事訴訟。我國《民法通則》第83條規(guī)定：“不動產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失。”如果住宅私搭亂建的行為在截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面不利于相鄰各方的生產(chǎn)和生活，造成相鄰權(quán)的侵害，相鄰方可以向法院起訴，要求侵權(quán)方停止侵害、排除妨礙和賠償損失。
問：對于治理住宅私搭亂建設(shè)行為有什么好的建議?
答：首先加強業(yè)主委員會的自治管理，充分發(fā)揮業(yè)主委員會的自治管理，業(yè)主委員會可依據(jù)業(yè)主公約或者自治章程，通過業(yè)主之間的相互監(jiān)督，及時發(fā)現(xiàn)和制止私搭亂建行為。其次，加強物業(yè)公司、居民委員會、村民委員會的監(jiān)督管理。物業(yè)公司、居民委員會或村民委員會發(fā)現(xiàn)私搭亂建行為或者接到業(yè)主的投訴之后，向相關(guān)人員作出禁止私搭亂建行為的勸告或進行調(diào)解，對于勸告或調(diào)解無效的，應(yīng)向相關(guān)主管部門匯報。再者，相關(guān)執(zhí)行部門建立聯(lián)動機制。規(guī)劃行政主管部門、城市管理綜合行政執(zhí)行機關(guān)、公安、國土、水務(wù)、農(nóng)村工作、市政市容、文物保護、園林綠化、住房城鄉(xiāng)建設(shè)以及監(jiān)察等部門建立相應(yīng)的聯(lián)動機制，及時發(fā)現(xiàn)、制止和治理住宅私搭亂建行為，使私搭亂建行為得到有效制止。(北京參考實習(xí)記者王楠)
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