方博律師
2017年3月，全國17個城市不斷出臺新一輪的限購限貸政策，政策限制呈不斷升級加碼的趨勢。從春節(jié)至今，全國已超過22個城市出臺了針對樓市的調控措施。北京也不例外，2017年3月17日，北京市相關政府部分聯(lián)合出臺《關于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》，簡稱北京“317”新政。該新政原則上采取“認房又認貸”的原則限制購房和限制貸款。新政實施后，很多購房者由于大幅增加了購房首付款、提高了貸款的條件，需要改變支付房款的方式，甚至無法繼續(xù)購買房屋，履行合同，面臨解除合同的難題。目前，北京約有30%二手房的在途交易遇到風險。那么，購房者能否因此解除合同呢，賣房者又是否能要求繼續(xù)履行合同或者要求賠償呢？下面由北京市同創(chuàng)律師事務所方博律師為大家作出如下介紹和分析。
什么是北京“317”新政？“317”新政會產(chǎn)生什么影響？
北京市相關政府部門聯(lián)合出臺《關于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》，簡稱北京“317”新政。該通知規(guī)定，在北京市無住房，并沒沒有商業(yè)住房貸款記錄和公積金住房貸款記錄，購買普通自住房執(zhí)行首套房政策，首付款比例不低于35%。購買非普通住房的首付款比例不低于40%。在北京擁有1套住房，以及在北京沒有住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低于60%，購買非普通住房的首付款比例不低于80%。“認房又認貸”是該政策的核心內容。目前在北京，因房價較高，市區(qū)內的絕大部分房屋均為非普通住房。該政策較明顯的一個區(qū)別是，二套房的首付款比例，普通住房的首付款比例60%以上，而非普通住房的首付款比例80%以上，并且，由于實行認房又認貸，在北京雖然沒有住房，但是在全國曾經(jīng)有過商業(yè)性住房貸款記錄或者公積金住房貸款記錄的，在北京再購房，一律按二套房貸款政策執(zhí)行。這樣一來，購房者購買二套房，或者雖是購買首套，但按二套房執(zhí)行貸款的，首付款至少在60%以上，而且，購買北京市區(qū)的房屋，基本上首付款大都在80%以上，幾乎接近全款買房。另外，該政策規(guī)定貸款期限最長為25年，同等條件下，這個規(guī)定也需要購房者每年償還更多的本金。
北京2月份至新政前，預計全市二手房成交量共計超過35000套，其中約有30%屬于尚無法辦理網(wǎng)簽的情形。北京“317”新政實施后，該政策對在二手市場的“連環(huán)單”殺傷力是最大的。連環(huán)單主要針對換房群體，大部分為改善性換房。換房者原先的房屋如果有貸款，將房屋先賣后買，依據(jù)該新政貸款時也會被認定為二套，首付普通住房60%或者非普通住房80%。首付比例大幅增加，滿足首付的群體所占比例將會減少，影響最大的則是已經(jīng)簽訂房屋買賣合同但未辦理網(wǎng)簽的群體。后期違約的風險會增加。
北京“324”政策：離婚一年內購房按二套房政策貸款
2017年3月24日，北京又出臺了《關于加強北京地區(qū)住房信貸業(yè)務風險管理的通知》的政策。該政策規(guī)定，對于離婚一年以內購房的人，按照二套房信貸政策執(zhí)行，對于商業(yè)銀行按照二套房信貸政策執(zhí)行，對于住房公積金貸款的，按二套住房公積金貸款政策執(zhí)行。有人將此政策簡稱為“認離婚”。這對于想通過離婚的手段享受首套住房貸款政策的家庭進行了防范，規(guī)避了通過離婚的手段按首套房貸款的途徑，在一定規(guī)定了也防范了假離婚進行購房。
調控政策是否屬于不可抗力？
不可抗力是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。調控政策對于房屋買賣合同的繼續(xù)履行確實造成重大影響。近年來，國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調控不斷加強。其中2010年國務院發(fā)布了《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，此后為了遏制房價過快上漲，抑制投機性購房，控制房地產(chǎn)市場風險，各地政府部分不斷出臺限購限貸的政策，力度不斷增加。因此，買賣雙方對于房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)的限購限貸政策是應當有所預見的，并且買賣合同履行過程中出現(xiàn)的障礙也應當有所預見。因此，房地產(chǎn)調控政策不符合不可抗力中不能預見的要求，不屬于不可抗力。
調控政策是否屬于情勢變更？
本次的北京“317”、“324”新政，主要調整的是購房的首付款比例以及住房信貸政策。對于全款購房的買方來說是沒有影響的，主要是對按揭貸款方式購房的買方產(chǎn)生較大影響。但是，貸款首付款的提高、貸款政策的限制以及貸款期限的縮短，并不必然導致買受人無法履行或者不能履行，繼續(xù)履行合同對一方當事人也不會明顯不公平。因此，調控政策一般不能簡單地認定為情勢變更。
受調控政策影響能否解除房屋買賣合同？
調控政策雖然不屬于不可抗力，也不屬于情勢變更，但調控政策的實施對買方的履約能力確實產(chǎn)生較大影響，有時對于賣方也會產(chǎn)生一定的影響和義務，在履行過程中可能出現(xiàn)一定困難。因此，由于受到調控政策的影響，買方或賣方可能會要求解除合同。
房屋買賣合同可以解除的情況
一般情況下，以按揭貸款方式購買房屋，房屋買賣合同訂立后，受調控政策影響導致買房人無法支付房款，屬于因不可歸責于雙方原因導致合同目的無法實現(xiàn)。一方要求解除合同的一般應予支持。但買方應當對其受到調控政策影響，不能辦理按揭貸款承擔舉證責任。如果合同中有類似這樣的條款：因當事人自身原因無法辦理貸款，由購房人自行籌集資金支付的約定，通?？梢越獬贤?，因調控政策原因不屬于當事人自身原因，最終不能辦理貸款是受到控制政策的影響，故買方以調控政策主由可以要求解除合同。
房屋買賣合同不能解除的情況
合同履行過程中，如果因當事人自身的原因不能辦理貸款，則買方不能要求解除合同。如果合同有“因故無法辦理貸款，由買方自行籌集資金支付”這樣的約定，該約定對不能辦理貸款的原因未做區(qū)分，若不能辦理貸款，則需要買受人自行籌集資金。此時，買方就不能再以調控政策不能辦理按揭貸款為由要求解除合同了。此時，買方就應當自行籌集房款了。
合同解除后如何處理，是否需要承擔違約責任？
如果是因調控政策導致買方無法支付房款，合同是可以解除的，此時，合同解除后，賣方應當將收受的購房款或者定金返還給買方，如果房屋已經(jīng)交付，買方應當交付的房屋返還給賣方。當事人一方不能要求另一方承擔違約責任或者適用定金罰則。如果合同解除確實導致雙方利益嚴重失衡，損失方可以要求另一方補償其受到的合理損失。如果按照合同的約定，本來是可以實際履行的，因一方原因造成合同遲延履行，之后出現(xiàn)了新的調控政策導致合同無法繼續(xù)履行的，此時，違約方還是要向守約方承擔一定的違約責任的。（作者：北京市同創(chuàng)律師事務所方博律師）
方博律師辦案心得：簡單的案件復雜化，復雜的案件簡單化。
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