隨著國內(nèi)房價的飆升，個體購房者十分希望以更優(yōu)惠價格購得房產(chǎn)的；同時伴隨著房地產(chǎn)開發(fā)商競爭力度的加大，資金快速回籠的需求增強，商品房團購這一現(xiàn)象應(yīng)運而生。早在21世紀初，商品房團購已然在國內(nèi)的一線城市悄然興起。時至今日，團購已經(jīng)蔚然成風，早已不是什么新鮮事物；但商品房作為一項特殊的商品，團購作為一種特殊的交易方式，其中的法律問題值得我們詳細解析，以便更好地防范風險。
一、商品房團購興起的原因
商品房團購作為一種經(jīng)濟交易行為，從產(chǎn)生到興起的過程中有著各方交易主體的利益考量。
對團購參加者來說，團購最大優(yōu)勢就是價格較低。房屋團購可以使買家能以低于散戶市場成交價格的價格買到自己需要的房子。團購商品房的價格往往要比非團購的商品房的價格優(yōu)惠。
另外，團購對于購房者來說還有介入前期規(guī)劃的優(yōu)勢。鑒于集團購買的地位，開發(fā)商一般都對團購單位的意見比較重視，團購單位可以在規(guī)劃階段與開發(fā)商就團購商品房配套、位置、面積、戶型、材料等相關(guān)事項進行協(xié)商。
對開發(fā)商而言，讓利也是出于自身利益考慮。首先，團購可以讓開發(fā)商快速回籠資金，減少了融資成本。其次，由于單位團購往往數(shù)量龐大，開發(fā)商還可以在很大程度上降低銷售成本和宣傳成本。再次，團購對擴大樓盤的知名度有積極的作用。
正是基于以上原因，商品房團購被開發(fā)商和購房者所接受，形成了商品房銷售市場上的一種特殊方式。
二、商品房團購的模式
從發(fā)起的主體上看，團購的模式一般可以分為四種：第一種是購房者通過網(wǎng)絡(luò)或其他媒介自發(fā)組團購房；第二種是購房者所在單位組織職工組團購房；第三種是房地產(chǎn)經(jīng)紀公司或媒體等中介性機構(gòu)組團購房；第四種是開發(fā)商主動推出團購政策。
在以上四種模式中，實踐中以第二種模式操作者居多（購房者所在單位組織職工組團購房）。在這種模式中，從團購單位是否承擔合同責任的角度來劃分，團購操作又可分為以下兩種模式。
第一種模式是在團購協(xié)議中明確團購單位僅僅只是單位職工的受托人。這種模式下，團購單位不承擔合同的權(quán)利義務(wù)，團購發(fā)生爭議以后訴訟主體也不涉及團購單位。
另一種模式是團購單位成為團購合同的主體，團購單位承擔團購合同約定的權(quán)利義務(wù)，團購單位承擔支付預付款等責任。團購協(xié)議中往往約定單位職工與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同以后，團購單位與開發(fā)商的合同關(guān)系解除。
三、“商品房團購”中的法律關(guān)系分析
商品房團購涉及到開發(fā)商、團購組織者與購房者三方，厘清他們之間的法律關(guān)系，對避免三方之間的糾紛有著重要的意義。
1、團購組織者與購房者之間的委托代理關(guān)系
團購組織者與購房者之間是一種委托關(guān)系。購房者是委托人，團購組織者是受托人。作為團購組織者來講，為明確組織者與購房者之間的權(quán)利義務(wù)和避免雙方的糾紛，組織者與購房者之間應(yīng)當簽訂委托協(xié)議或委托書明確雙方之間的委托代理關(guān)系，明確購房者的授權(quán)范圍和義務(wù)。雙方以《民法通則》及《合同法》中有關(guān)委托代理的法律規(guī)定為依據(jù)來規(guī)范各自的權(quán)利義務(wù)。
2、開發(fā)商與組團購房者之間的買賣合同關(guān)系
開發(fā)商與組團購房者之間的關(guān)系是房屋買賣合同關(guān)系。開發(fā)商是出賣方，組團購房者是買受方。按照不同的團購模式，開發(fā)商與組團購房者在前期有的并不會直接以甲乙雙方的身份簽訂團購合同，而是由團購組織者與開發(fā)商簽訂合同。但不管雙方是否直接簽訂合同，二者在本質(zhì)上就是買賣合同的法律關(guān)系。根據(jù)《合同法》第四百零二條規(guī)定，“受托人以自己的名義，在委托人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，該合同直接約束委托人和第三人。但有確切證據(jù)證明該合同只約束受托人和第三人的除外”。因此，單位或其他團購組織者與開發(fā)商的團購協(xié)議直接約束購房者與開發(fā)商。這為之后購房者與開發(fā)商簽訂正式的房屋買賣合同提供了極好的法律依據(jù)。
現(xiàn)實中，團購合同往往都是在取得預售許可證之前簽訂，因此開發(fā)商與團購房者簽訂《商品房購銷合同》需要很長一段時間。為盡快在開發(fā)商與購房者之間建立權(quán)利義務(wù)關(guān)系，團購合同簽訂后，開發(fā)商與實際購房者應(yīng)當盡快簽訂《認購協(xié)議》明確雙方的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。3、團購組織者與開發(fā)商的關(guān)系
從法律關(guān)系上來看，團購單位與開發(fā)商沒有直接的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，因為團購組織者只是團購房者的代理人。實際操作中，由于組團購房者眾多不可能每個人都參與實際談判和操作，所以有關(guān)商品房買賣的談判實際上還是發(fā)生在團購組織者與開發(fā)商之間。在雙方簽訂團購合同時應(yīng)當明確團購組織者與組團購房者的委托關(guān)系。
四、團購合同的性質(zhì)及效力認定
商品房團購合同不管是開發(fā)商與購房者直接簽訂還是與團購組織者簽訂，其最終都將約束到開發(fā)商與購房者。合同的性質(zhì)到底如何，是商品房買賣合同的本合同還是商品房認購的預約合同呢？
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條的規(guī)定，“商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當認定為商品房買賣合同?！北緱l解釋實際上將商品房買賣認購書在滿足《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的條件下認定為商品房買賣合同，即認定為本約。因此，簽訂團購合同時，簽約雙方應(yīng)盡量從合同條款自身的表述上區(qū)分出合同的性質(zhì)。如果雙方希望簽訂的是意向性合同，則表述就要相對模糊，而若希望簽訂的就是商品房買賣合同，則應(yīng)該盡量完善合同條款，使其符合《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定。
團購合同在買務(wù)中還涉及一個效力認定問題。在實際操作中，團購組織者與開發(fā)商簽訂的團購合同往往是在開發(fā)項目沒有取得預售許可證的條件下簽訂的，有的甚至在拆遷尚未完成、規(guī)劃尚未審批的情況下，開發(fā)商就與團購組織者簽訂了團購合同。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應(yīng)該認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效”；在未取得預售許可證的情況下簽訂的團購合同是無效的。但同時這一解釋也為開發(fā)商大開方便之門，一些開發(fā)商即使未取得商品房預售許可證明，仍大量開展預售活動，其膽量就來自于在糾紛產(chǎn)生之前他是有可能補得預售許可證明的，這樣之前簽訂的預售合同或變相的預售合同如團購合同則是有效的。
六、商品房團購的法律風險及防范
對組團購房者來說，商品房的內(nèi)部認購或團購可能存在以下隱患：一是開發(fā)商還沒有繳清開發(fā)地塊的土地出讓金，導致將來難以取得土地使用權(quán)，從而難以進行房地產(chǎn)項目開發(fā)；二是該商品房可能已經(jīng)被開發(fā)商拿去抵押，將來購房人取得的不是完全的房屋所有權(quán)；三是由于內(nèi)部認購或團購合同沒有政府部門的登記備案，開發(fā)商可能會將房屋一樓多售。因此，購房人切不可因為內(nèi)部認購或團購商品房的所謂價格優(yōu)勢而麻痹大意。
因此，在購房者與開發(fā)商簽訂《認購協(xié)議》、《團購協(xié)議》的時候，一定要將商品房買賣合同的主要條款寫入到協(xié)議中，如商品房的位置、樓層、總面積、單價、總價、簽訂正式預售合同的時間等，如該協(xié)議具有上述條款，該協(xié)議就對雙方當事人發(fā)生法律效力，如開發(fā)商違約就可以要其承擔違約責任，也可以要求開發(fā)商繼續(xù)履行《認購協(xié)議》、《團購協(xié)議》，從而以約定的價格取得該商品房。
對開發(fā)商來說，“商品房團購”存在的風險主要有：一是購房者違約導致的成交量大幅下跌；二是可能面臨行政處罰甚至非法集資的指控。
因此，在團購過程中，開發(fā)商首先要與購房者簽訂《團購認購書》，以防止職工隨意退款退房，并且要對認購書的內(nèi)容進行嚴格審查?！秷F購認購書》至少要明確如下主要內(nèi)容：當事人姓名或名稱、預訂房地產(chǎn)的地點、面積以及確定具體樓層、房間的方法、暫定房屋總價及定金金額、明確寫入“買受人知道開發(fā)商尚未取得商品房預售許可證，一旦取得預售許可證，開發(fā)商立即通知買受人，雙方應(yīng)當在開發(fā)商通知后多少日內(nèi)立即簽訂正式的《商品房買賣合同》”。
再者，開發(fā)商進行團購的形式不要采取返本銷售、售后包租、約定回購的方式；不要向社會公開宣傳，要向不特定的社會公眾進行團購，應(yīng)限于團購單位內(nèi)部特定人員；沒拿地，沒預售，最好不要開展團購。
“商品房團購”作為一種新型銷售、交易方式有著自身的不完善，在法律上也有著許多障礙，但只要我們理清其中的法律關(guān)系，對合同的性質(zhì)做出恰當準確的判斷，風險是可以識別并防范的。
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