房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的如何實(shí)現(xiàn)？

《合同法》第二百三十條規(guī)定：出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。這一規(guī)定雖然對(duì)承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)進(jìn)行了確認(rèn)，但是由于缺乏可操作性的規(guī)定，導(dǎo)致承租人在實(shí)踐中難以行使其優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

【爭(zhēng)議】

理論界和實(shí)務(wù)界的不同觀點(diǎn)：

第一種觀點(diǎn)：人民法院可以直接判決承租人以出租人與第三人之間的買(mǎi)賣(mài)合同所確定的價(jià)格購(gòu)得房屋。

第二種觀點(diǎn)：法院只能判決撤銷(xiāo)出租人與第三人之間的買(mǎi)賣(mài)合同。

第三種觀點(diǎn)：當(dāng)事人提出無(wú)效合同確認(rèn)之訴，人民法院既可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求作出判決，也可以根據(jù)形成權(quán)的理論，依法支持當(dāng)事人直接購(gòu)買(mǎi)房屋的訴訟請(qǐng)求。

【最高院觀點(diǎn)】

最高人民法院民一庭對(duì)該問(wèn)題進(jìn)行研究后，形成兩種觀點(diǎn)：

多數(shù)人認(rèn)為，根據(jù)現(xiàn)行法律、法規(guī)和司法解釋的規(guī)定，承租人對(duì)出租房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是一種準(zhǔn)物權(quán)性質(zhì)的民事權(quán)利，具有物權(quán)效力的表象，應(yīng)當(dāng)依法保護(hù)。將優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)理解為形成權(quán)，法律依據(jù)不足。它只是優(yōu)先締約的權(quán)利，而不是保證買(mǎi)到的權(quán)利。對(duì)準(zhǔn)物權(quán)的保護(hù)必須要和所有權(quán)的保護(hù)有所區(qū)別。所有權(quán)是絕對(duì)的權(quán)利，所有人出賣(mài)自己的所有物，應(yīng)當(dāng)尊重其締約自由的權(quán)利，不能過(guò)多干涉，因此，承租人不能直接主張依據(jù)第三人購(gòu)買(mǎi)房屋的條件取得房屋，只能請(qǐng)求確認(rèn)所有人與第三人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。通過(guò)無(wú)效之訴，依據(jù)買(mǎi)賣(mài)不破租賃等原則，承租人的利益照?？梢缘玫綉?yīng)有的保護(hù)。對(duì)于“同等條件”應(yīng)作寬泛理解，不僅是價(jià)格條件，還包括付款條件，以及出賣(mài)人（所有人）提出的其他條件等。

少數(shù)意見(jiàn)認(rèn)為，承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)就是對(duì)所有人出賣(mài)出租房屋的限制性權(quán)利，優(yōu)先權(quán)不能理解為優(yōu)先締約權(quán)，考察其內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)包含可以?xún)?yōu)先買(mǎi)到的權(quán)利，否則優(yōu)先權(quán)沒(méi)有實(shí)際意義，實(shí)質(zhì)上體現(xiàn)不了對(duì)承租人權(quán)利的保護(hù)。另外，承租人主張依據(jù)所有人與第三人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同約定的條件取得房屋，法院在判決時(shí)不需要判決所有人與第三人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，而是變更所有人與第三人買(mǎi)賣(mài)合同的主體，這種裁判方法和判決的執(zhí)行都不會(huì)有法律上的障礙。因此，承租人可以請(qǐng)求依據(jù)所有人與第三人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同的條件取得房屋，法院可以據(jù)此請(qǐng)求判決。

【張律師提示】

法律實(shí)務(wù)中優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)糾紛案件日益增多，成為房地產(chǎn)糾紛案件一大類(lèi)型之一。由于不同法官對(duì)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)性質(zhì)、法律效力、行使條件、權(quán)利保護(hù)的范圍有不同的認(rèn)識(shí)，導(dǎo)致同類(lèi)案件在不同法院出現(xiàn)大相徑庭的判決。在遇到這類(lèi)糾紛時(shí)，建議當(dāng)事人尋求經(jīng)驗(yàn)豐富的專(zhuān)業(yè)律師的幫助，最大限度地爭(zhēng)取自己應(yīng)得的利益。

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