使用權(quán)房屋相關(guān)講解：
一：國家政策及其使用權(quán)與產(chǎn)權(quán)的區(qū)別和具體含義：
我國實行的是土地國有制，即在中華人民共和國國土上，所有土地的所有權(quán)都是國家
的，這種所有權(quán)是不出讓的。開發(fā)商建房的土地是向國家買的有期限的使用權(quán)，最長為７０年。根據(jù)我國現(xiàn)行法律，到時國家就要把土地（當(dāng)然包括土地上的建筑物）產(chǎn)權(quán)(也就是所有權(quán))和使有權(quán)的區(qū)別在于:所有權(quán)包括占有、使用、收益、處分四種權(quán)能。使用權(quán)為所有權(quán)的權(quán)能之一。擁有一套住房的使用權(quán)，只是在要出租就會受到一定的限制，能否出租、轉(zhuǎn)讓獲取收益，都要受到有關(guān)法規(guī)、契約、產(chǎn)權(quán)所有者的制約。再來剖析一下處分權(quán)，這應(yīng)該是產(chǎn)權(quán)擁有者最根本的權(quán)能。目前，按有關(guān)規(guī)定，居民擁有“使用權(quán)”也有處分權(quán)，盡管他處分的是“使用權(quán)”，而不是“所有權(quán)”。按現(xiàn)行政策，使用權(quán)房同樣可以上市，與產(chǎn)權(quán)房有著同等的轉(zhuǎn)讓機會，所區(qū)別的僅是一筆土地使用金。上世紀80年代中期前后，很多國有企業(yè)將產(chǎn)權(quán)歸自己所有的住房分給或者以很低的價錢租給員工居住。而一般情況下，這個房屋的使用人（或承租人）是固定的，不得隨意轉(zhuǎn)租給他人使用。例外情況是，兩個同樣擁有此類住房合法使用權(quán)的使用人，在單位即產(chǎn)權(quán)所有人的同意下，可以進行這兩套房子使用權(quán)的互換，也就是很多年前人們常說的“換房”。
二：使用權(quán)房正確交易方法:
關(guān)于公有住房使用權(quán)交易流程的有關(guān)政策，最近可查的還要追溯到2002底北京市國土資源和房屋管理局出臺的《關(guān)于開展直管公有住房使用權(quán)交易試點工作的通知》，雖然文件中說明“試點工作”為期一年，但記者并未查到在試點工作期滿之后，再出現(xiàn)的有關(guān)政策?，F(xiàn)在進行此類交易所依照的也依然是這份文件。該文件中注明的交易流程大致如下：
（1）公房使用權(quán)交易的適用范圍：除按照北京市住房制度改革有關(guān)規(guī)定可以向承租人出售的公有住房外，包括平房、筒子樓、簡易樓等其他直管公有住房均可上市進行交易。
（2）公房使用權(quán)交易應(yīng)當(dāng)符合以下規(guī)定：
[1]持公房使用權(quán)上市交易一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)是公有住房合法承租人。
[2]公房使用權(quán)交易，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面協(xié)議。協(xié)議簽訂后，當(dāng)事人雙方持下列相關(guān)材料到房屋所在地直管公房經(jīng)營管理單位辦理公房使用權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租手續(xù)：
1申請書，2雙方當(dāng)事人身份證明，3公有住房租賃合同及共居人、合居戶同意意見書；4房屋所有權(quán)證和共有人同意意見書。
[3]公房使用權(quán)互換、有償轉(zhuǎn)讓、交換住房產(chǎn)權(quán)前，公房承租人須結(jié)清房屋租金和其他與該房屋有關(guān)的應(yīng)由承租人交納的各項費用；以公房使用權(quán)交換住房產(chǎn)權(quán)的，住房產(chǎn)權(quán)人亦應(yīng)結(jié)清應(yīng)當(dāng)交納的物業(yè)管理費等與該房屋管理有關(guān)的各項費用。
[4]公房使用權(quán)互換、有償轉(zhuǎn)讓、交換住房產(chǎn)權(quán)后，該公房產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不變，新的承租人應(yīng)當(dāng)與出租人重新簽訂公有住房租賃合同。
[5]通過公房使用權(quán)互換、有償轉(zhuǎn)讓和交換住房產(chǎn)權(quán)方式取得公房使用權(quán)的新承租人，可以將公房使用權(quán)再次上市交易。
[6]公房承租人將其所承租的公房轉(zhuǎn)租給他人使用的，應(yīng)當(dāng)向原出租人進行備案。轉(zhuǎn)租人繼續(xù)享有并承擔(dān)原租賃合同規(guī)定的承租人的權(quán)利和義務(wù)，受轉(zhuǎn)租人享有并承擔(dān)轉(zhuǎn)租合同規(guī)定的承租人的權(quán)利和義務(wù)，但原出租人與轉(zhuǎn)租雙方另有約定的除外。轉(zhuǎn)租期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之變更、解除或者終止。
三：使用權(quán)房的含義分類和如何變產(chǎn)權(quán)實例解析
使用權(quán)房：是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標準出租給居民的公有住房，嚴格來說購買使用權(quán)只是房屋所有人和使用人之間的一種租賃關(guān)系。
使用權(quán)房產(chǎn)權(quán)歸屬分為兩種：單位產(chǎn)權(quán)的使用權(quán)房和房管所產(chǎn)權(quán)的使用權(quán)房。單位產(chǎn)權(quán)的使用權(quán)房是以福利分房的形式分給職工居住使用。對于單位產(chǎn)權(quán)的使用權(quán)房，買賣雙方應(yīng)詢問原產(chǎn)權(quán)單位的意見。
如何變產(chǎn)權(quán)的案例解析：
使用權(quán)可以變成產(chǎn)權(quán)進行交易;需要買方提供身份證、戶口本、單位出具的工齡證明等材料。一般是一年2次房改。
房屋使用者如想獲得產(chǎn)權(quán)，所交錢數(shù)的計算公式為：房屋使用面積乘以系數(shù)1.333后折合成房屋建筑面積，再乘以每平方米1560元。而按這個公式計算，一個使用面積30平方米的使用權(quán)房如遇拆遷，所需交給產(chǎn)權(quán)單位的錢僅為62244元。再加上折工齡及折舊。
購買使用權(quán)房注意事項：
使用權(quán)房權(quán)屬關(guān)系復(fù)雜，確定權(quán)屬后再購買。必須雙方親自到場過戶。
使用權(quán)房按使用面積計算，客戶一定要對照房本的面積來計算。
購買前要核實以前各項費用是否結(jié)清（供暖費、物業(yè)費），以免日后出現(xiàn)糾紛。
購買使用權(quán)房要求買賣雙方都應(yīng)持有北京市戶口，而且使用權(quán)房不能進行貸款按揭。
北京市使用權(quán)房換房租賃合同范本：（北京市國土資源局制）
甲方：
乙方：
甲方房屋座落于（）區(qū)（），房契號為（）。該物業(yè)符合北京市國土資源和房屋管理局規(guī)定的置換條件，并經(jīng)本單位同意允許與其它物業(yè)進行置換。
乙方房屋座落于（）區(qū)（），房契號為（）。該物業(yè)符合北京市國土資源和房屋管理局規(guī)定的置換條件，并經(jīng)本單位同意允許與其它物業(yè)進行置換。
雙方經(jīng)協(xié)商，就上述房屋的置換事宜，訂立本合同。
第一條：甲乙雙方同意將上述兩處房屋進行置換。由于地理位置、設(shè)備標準、破損程度、面積等存在差異，乙方同意支付甲方人民幣（）元，做為補償。
第二條：甲乙雙方承諾，上述兩處房屋進行置換均已征得本單位同意，并保證對方今后可參加本單位的房改。
第三條：雙方同意在本合同簽訂后十日內(nèi)，乙方將補償款支付給甲方。
第四條：甲乙雙方約定在（）年（）月（）日前將房屋交付給對方。
第五條：甲乙雙方約定，甲方在交付給乙方物業(yè)時，應(yīng)確保物業(yè)騰空，水、電、暖、煤氣（天然氣）、物業(yè)管理費、房費已結(jié)清；乙方相應(yīng)作出同樣的承諾。
第六條：甲乙雙方同意，房屋置換后接受原物業(yè)管理單位對物業(yè)進行統(tǒng)一管理。
第七條：在辦理手續(xù)過程中所發(fā)生的稅費按北京市有關(guān)規(guī)定繳納。
第八條：本契約生效后，除不可抗力外，雙方不得撤消合同。如因單方原因造成本合同終止，應(yīng)先退還房屋補償款，同時違約方將支付人民幣（）萬元作為違約金支付給對方。
第九條：本合同自雙方簽字之日起生效，未盡事宜雙方可另簽補充協(xié)議，本契約的附件和雙方簽訂的補充協(xié)議，為本契約不可分割的組成部分，具有同等的法律效力。
第十條：本合同在履行過程中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成的雙方同意按以下第（大寫數(shù)字）種方式解決糾紛：
（一）提交北京仲裁委員會仲裁；
（二）任何一方均可向房地產(chǎn)所在地人民法院提起訴訟。
第十一條：本合同正本一式貳份，甲、乙雙方各執(zhí)壹份，副本貳份。
甲方：乙方：
身份證號碼：身份證號碼：
地址：地址：
電話：電話：
郵政編碼：郵政編碼：
代理人：代理人：
簽約日期：簽約日期：
“公有住房合法承租人證明”，這是想對只有使用權(quán)而無產(chǎn)權(quán)的住房進行使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的買賣雙方都一定得具有的必須證件。。需要提醒的是，在購買使用權(quán)房時一定要問清產(chǎn)權(quán)歸屬，在過戶時應(yīng)要求公房原承租人親自到房地局交易大廳辦理相關(guān)過戶手續(xù)，修改戶主姓名，不得委托辦理。另外，由于使用權(quán)房“房本”沒有防偽標志，即使正規(guī)租賃合同的蓋章也特別簡單，因此購房者應(yīng)與原單位確認，以防“房本”造假。
使用權(quán)房各區(qū)縣換房站電話一覽表如下：
地址：（寬街北）東棉花胡同28號
電話：64030607
東城區(qū)房地局換房站
地址：東四四條47號
電話：64044149
西城區(qū)房地局換房站
地址：靈境胡同石板坊34號
電話：66014885
崇文工團區(qū)房地局換房站
地址：東花市大街2號
電話：67120522
宣武區(qū)房地局換房站
地址：廣安門南街甲32號
電話：63524789
朝陽區(qū)房地局換房站
地址：關(guān)東店化古營東巷2號
電話：65025383
海淀區(qū)房地局換房站
地址：海淀鎮(zhèn)榆樹林18號
電話：62556629
豐臺區(qū)房地局統(tǒng)管科
地址：豐臺鎮(zhèn)文化路13號
電話：63813059
石景山區(qū)房地局換房站
地址：八角北路23號
電話：68872372
編者注：
2000年成本價每建筑平方米1485元計價
2001年成本價每建筑平方米1560元計價
參考文件：
北京市政府辦公廳關(guān)于〈北京市加快城市危舊房改造實施辦法（試行）
北京市城市房屋拆遷管理辦法
辦案心得：沒有處理不了的案子，只有未想到的方法。
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