雖然北京通州限購了，但不代表樓市就會火爆，相反樓市似乎有一點(diǎn)“回光返照”的意味，所以你不必急著買房子，2016年也許此時(shí)購房最好的時(shí)機(jī)！
每年的9月和10月都樓市銷售的旺季，在央行8月底再次降息、降準(zhǔn)后，業(yè)內(nèi)人士普遍看好降息、降準(zhǔn)后的房地產(chǎn)市場，但也有經(jīng)濟(jì)人士表示，樓市“救市”政策越頻發(fā)，反而說明當(dāng)前樓市形勢越嚴(yán)峻，未來樓市面臨的問題越多，樓市2016年初或?qū)⑦M(jìn)入新一輪蕭條。
樓市銷售人員稱，9月和10月是金九銀十，這兩個(gè)月是每年樓市銷售最好的季節(jié)，尤其是央行降息、降準(zhǔn)后，業(yè)界都認(rèn)為樓市成交量勢必會反彈。
但是，同策諮詢研究中心總監(jiān)張宏偉8月31日撰文表示，不能僅僅著眼于眼下的樓市樂觀行情，“金九銀十”之后的樓市怎么樣？2016年以后的房地產(chǎn)市場怎么樣？
六大理由2016年年初樓市進(jìn)入蕭條
張宏偉認(rèn)為，繁榮的背后是“救市”政策不斷刺激不斷透支樓市需求的結(jié)果，這繁榮景象的背后潛伏著樓市危機(jī)。而這場危機(jī)極有可能在2016年年初爆發(fā)，屆時(shí)，樓市將陷入新一輪的大蕭條周期。之所以樓市會陷入蕭條，張宏偉認(rèn)為有六大理由：
1.樓市供求基本面已基本平衡，今年樓市基本面復(fù)蘇好轉(zhuǎn)不可持續(xù)。
同策諮詢研究部結(jié)果顯示，2010年左右，中國城鎮(zhèn)居民家庭住房戶均套數(shù)已經(jīng)達(dá)到1.0套，按照國際標(biāo)準(zhǔn)，城鎮(zhèn)家庭戶均套數(shù)達(dá)到1.0，也就意味著中國房地產(chǎn)市場供求已基本平衡，樓市開始進(jìn)入下半場，未來樓市增量、房增速將遞減。既然市場需求已基本得到滿足，今年由于多輪“救市”政策導(dǎo)致樓市基本面復(fù)蘇好轉(zhuǎn)不可持續(xù)。
2.央行“雙降”之后，樓市需求將大量透支，樓市在下半年瘋狂后將陷入大蕭條。從時(shí)間的角度來看，2016年初開始，新一輪的房地產(chǎn)市場調(diào)整極有可能來臨。
3.美元加息預(yù)期強(qiáng)烈，全球資產(chǎn)配置方向轉(zhuǎn)向美元資產(chǎn)或房產(chǎn)，中國取消限外對國內(nèi)樓市的象征意義大于實(shí)際意義。
放開外國人在國內(nèi)購房的限制，對國內(nèi)樓市去庫存不會起到太大作用，因?yàn)槿蛲顿Y客或財(cái)富階層對比中美樓市的投資價(jià)值，還是會選擇投資價(jià)值較高的美國房產(chǎn)，不會選擇中國樓市。
4.“地王”頻出是樓市瘋狂的體現(xiàn)，樓市瘋狂之后必然出現(xiàn)調(diào)整期，樓市將現(xiàn)大蕭條的周期。
今年以來，北上廣深一線城市、合肥、南京、武漢等城市“地王”頻現(xiàn)。在房地產(chǎn)市場仍然還在復(fù)蘇的市場背景下，土地市場出現(xiàn)“高溢價(jià)”、“地王”不是一件好事情。從歷史經(jīng)驗(yàn)來看，2009～2010年、2013年土地市場“地王”頻出瘋狂之后，2011年、2014年樓市包括土地市場陷入大蕭條。從今年土地市場表現(xiàn)來看，如果土地市場“地王”現(xiàn)象在今年下半年持續(xù)頻現(xiàn)，這也就意味著2016年樓市將陷入大蕭條的調(diào)整期。
5.樓市“救市”政策越頻發(fā)，反而說明當(dāng)前樓市形勢越嚴(yán)峻，未來樓市面臨的問題越多，未來仍然會隱藏更多的市場風(fēng)險(xiǎn)。
6.對于大多數(shù)大中城市來講，仍然面臨較大的去庫存壓力，樓市基本面并沒有實(shí)質(zhì)性改變，這是樓市基本“國情”，這也決定了未來樓市仍然會面臨階段性調(diào)整的市場壓力。
降購買二套房首付
另據(jù)香港《明報(bào)》報(bào)導(dǎo)，假設(shè)今年“金九銀十”表現(xiàn)理想，明年又如何？其實(shí)在當(dāng)前樓市勢頭已不俗的情況下，新近還要降低公積金房貸首付降至20%，就說明除了30個(gè)最大城市以外，其它地區(qū)的回暖只是曇花一現(xiàn)，說得差一點(diǎn)就是回光返照。
這些地區(qū)人口不斷流向大城市，本身庫存又多，今年銷售增長也降不了多少，利好政策集中出臺下回暖，但扭轉(zhuǎn)不了大勢已去的局面。
住建部、財(cái)政部與央行31日發(fā)布通知，對擁有1套住房并已經(jīng)結(jié)清相應(yīng)購房貸款的居民家庭，為改善居住條件再次申請住房公積金委托貸款購買住房的，最低首付比例從30%降低至20%。該通知自9月1日起開始實(shí)行。
造了可以讓40億人住進(jìn)去的房子
發(fā)改委“城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心”的課題組在2013年調(diào)查12個(gè)省、區(qū)的156個(gè)地級市和161個(gè)縣級市的結(jié)果發(fā)現(xiàn)，90%以上的地級市正在規(guī)劃建設(shè)新城新區(qū)。
此外，12個(gè)省會城市共規(guī)劃建設(shè)55個(gè)新城新區(qū)，有一個(gè)省會城市就要新建13個(gè)城區(qū)?！坝醒芯繑?shù)據(jù)顯示，全國新城新區(qū)規(guī)劃人口達(dá)到34億”。
根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字，到2013年年底，中國城鎮(zhèn)人口是7.3億，新區(qū)規(guī)劃了34億人口，加起來就是40億人。也就是說，中國的城市可以把全世界的城鎮(zhèn)人口全部裝進(jìn)去。
這些統(tǒng)計(jì)還沒有包含小產(chǎn)權(quán)房、集資房、軍產(chǎn)房等五花八門的房子。在很多地方，小產(chǎn)權(quán)房、集資房的存量，甚至超過商品房。
張濤律師辦案心得：房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，房產(chǎn)糾紛案件逐年上升，涉及房屋買賣、租賃、權(quán)屬、拆遷、物業(yè)管理、中介服務(wù)等方面，專業(yè)房產(chǎn)律師應(yīng)指導(dǎo)當(dāng)事人規(guī)避、防范風(fēng)險(xiǎn)，理性、合法維權(quán)。
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