為保障城市危舊房改造和房屋拆遷工作的順利進(jìn)行，妥善處理標(biāo)準(zhǔn)租私房拆遷問(wèn)題，保護(hù)被拆遷人和被拆遷標(biāo)準(zhǔn)租私房承租人的權(quán)益，經(jīng)市政府同意，市國(guó)土資源和房屋管理局近日就拆遷標(biāo)準(zhǔn)租私房有關(guān)問(wèn)題發(fā)出通知（京國(guó)土房管拆字［2002］319號(hào)）。為使政策落到實(shí)處，本報(bào)現(xiàn)就此問(wèn)題做相關(guān)政策解答，為您解疑釋惑。
標(biāo)準(zhǔn)租私房是指“文革”初期由本市房管部門接管、“文革”后落實(shí)私房政策帶戶發(fā)還產(chǎn)權(quán)的私人出租房。“文革”初期，本市共接管私人房產(chǎn)51萬(wàn)間。1978年開始落實(shí)私房政策試點(diǎn)，1983年落實(shí)私房政策工作全面展開，在產(chǎn)權(quán)人和承租人繼續(xù)維持房屋租賃關(guān)系，執(zhí)行政府規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)的前提下，帶戶發(fā)還了私人出租房。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前還有近3.9萬(wàn)間，其中96％分布在東城、西城、崇文、宣武四城區(qū)，朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)和通州區(qū)也有少量分布。標(biāo)準(zhǔn)租私房承租戶的認(rèn)定，以本市落實(shí)私房政策時(shí)各區(qū)房屋行政管理部門帶戶發(fā)還產(chǎn)權(quán)的清冊(cè)、歷次調(diào)租的清冊(cè)為依據(jù)。但產(chǎn)權(quán)人自愿將原自住房與直管公房或其他房屋使用權(quán)互換，并按政府規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)向其自住房屋的承租人收取租金的，不屬于解決的范圍。
■相關(guān)問(wèn)題
1、問(wèn)：為什么要解決標(biāo)準(zhǔn)租私房問(wèn)題？
答：標(biāo)準(zhǔn)租私房主要存在的問(wèn)題，一是據(jù)檢查，一般損壞、嚴(yán)重?fù)p壞和危險(xiǎn)房屋（統(tǒng)稱危舊私房）約占九成。每年汛期上述房屋大多嚴(yán)重漏雨，危險(xiǎn)比例逐年上升，危及承租人的住用安全。二是產(chǎn)權(quán)人的使用權(quán)和收益權(quán)沒有得到保障，租賃關(guān)系緊張。黨和政府十分關(guān)心標(biāo)準(zhǔn)租私房題，通過(guò)十多年努力，絕大部分已得到解決。當(dāng)前，住房制度改革不斷深化，職工住房普查工作已經(jīng)開展，企業(yè)單位住房分配貨幣化開始實(shí)施，廉租住房制度順利推進(jìn)；為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)體制改革和城市建設(shè)的需要，新拆遷辦法已經(jīng)出臺(tái)，房改帶危改等各種形式，加快了危舊房改造的步伐，這些都為進(jìn)一步解決標(biāo)準(zhǔn)租私房問(wèn)題提供了必要條件。但由于情況復(fù)雜，標(biāo)準(zhǔn)租私房涉及近1.9萬(wàn)戶，所以必須調(diào)動(dòng)各方面的積極性，通過(guò)多種渠道、采取多種方式解決好這一問(wèn)題。在此背景下，市政府于2001年11月4日批轉(zhuǎn)了市國(guó)土房管局《關(guān)于解決本市按照標(biāo)準(zhǔn)租金出租私有房屋問(wèn)題的若干意見》（京政發(fā)［2001］37號(hào)，以下簡(jiǎn)稱37號(hào)文），力求盡快穩(wěn)妥地解決上述問(wèn)題。
2、問(wèn)：承租人另有住房的，如何處理？
答：承租人及其配偶另有住房，包括已購(gòu)公房、經(jīng)濟(jì)適用住房、商品房、房改危改房及其他住房或承租公房的，應(yīng)當(dāng)無(wú)條件遷出。遷出后住房未達(dá)標(biāo)的，由所在單位按房改規(guī)定發(fā)放差額部分的住房補(bǔ)貼；承租人將已購(gòu)住房上市出售致使無(wú)他處住房的，其所在單位不再補(bǔ)貼或安置住房，承租人亦應(yīng)無(wú)條件遷出；產(chǎn)權(quán)人同意承租人繼續(xù)租住的，雙方可協(xié)商議定租金，單位按規(guī)定發(fā)放補(bǔ)貼。
3、問(wèn)：承租人是否可以購(gòu)買其承租的標(biāo)準(zhǔn)租私房？有何優(yōu)惠政策？
答：經(jīng)承租人與產(chǎn)權(quán)人協(xié)商同意，承租人可購(gòu)買現(xiàn)住房產(chǎn)權(quán)。政府免征契稅，產(chǎn)權(quán)人所得的售房?jī)r(jià)款免繳個(gè)人所得稅。
4、問(wèn)：屬于拆遷區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)租私房，如何解決？
答：根據(jù)《北京市城市房屋拆遷管理辦法》（市政府令第87號(hào)）第二十六條的規(guī)定，拆遷人對(duì)產(chǎn)權(quán)人給予補(bǔ)償，承租人應(yīng)當(dāng)按照37號(hào)文的規(guī)定搬出。搬出確有困難的，拆遷人可以給予資助或提供房屋臨時(shí)安置。因此，對(duì)標(biāo)準(zhǔn)租私房產(chǎn)權(quán)人的補(bǔ)償與對(duì)其他私房產(chǎn)權(quán)人的補(bǔ)償是一樣的。對(duì)標(biāo)準(zhǔn)租私房承租人來(lái)說(shuō)，應(yīng)當(dāng)按照37號(hào)文的規(guī)定搬出，符合申請(qǐng)資助和安置條件的，需要證明自己無(wú)他處住房，且其所在單位及上級(jí)單位均無(wú)力按照37號(hào)文的規(guī)定解決。在此前提下，經(jīng)核查和公示無(wú)異議的，拆遷人應(yīng)酌情適當(dāng)解決。
5、問(wèn)：承租人無(wú)他處住房的，如何處理？
答：承租人及其配偶無(wú)他處住房，其所在單位應(yīng)當(dāng)為職工解決安置住房，并負(fù)責(zé)將承租人遷出；或按房改政策向職工發(fā)放住房補(bǔ)貼，由職工另行自購(gòu)或租住房屋。單位已發(fā)放了住房補(bǔ)貼或已提供了安置住房的，承租人應(yīng)將原租住的標(biāo)準(zhǔn)租私房及時(shí)退還產(chǎn)權(quán)人。
6、問(wèn)：承租人及其配偶所在單位均無(wú)力解決的，如何處理？
答：承租人及其配偶所在單位均無(wú)力發(fā)放住房補(bǔ)貼或安置住房的，其上級(jí)主管部門應(yīng)負(fù)責(zé)解決。
7、問(wèn)：承租人及其配偶沒有單位的，如何處理？
答：承租人及其配偶沒有單位的，可由其共居人所在單位發(fā)放住房補(bǔ)貼或安置住房。承租人及其配偶、共居人均無(wú)單位的，由其所在地區(qū)的區(qū)人民政府負(fù)責(zé)安置。
8、問(wèn)：如何解決低收入承租人家庭的住房問(wèn)題？
答：承租人家庭符合我市廉租住房配租標(biāo)準(zhǔn)，即經(jīng)民政部門批準(zhǔn)或認(rèn)定，連續(xù)享受本市城市低保待遇一年以上的城市低保家庭和優(yōu)撫家庭，可申請(qǐng)廉租住房。
9、問(wèn)：?jiǎn)挝蛔庥脴?biāo)準(zhǔn)租私房的，如何處理？
答：無(wú)論是單位租用標(biāo)準(zhǔn)租私房安排個(gè)人居住還是自用，如果產(chǎn)權(quán)人同意繼續(xù)出租的，由雙方協(xié)商議定租金，重新簽訂租賃合同；如果產(chǎn)權(quán)人不同意繼續(xù)出租的，單位應(yīng)將房屋退還產(chǎn)權(quán)人，并妥善安置居住人。
10、問(wèn)：提租工作有什么規(guī)定？
答：自2002年3月起，分兩年逐步提高租金，到2003年12月起放開標(biāo)準(zhǔn)租私房租金。提租適用于三類情況：一是承租人另有他處住房應(yīng)無(wú)條件搬出的，至2002年3月1日未能搬出時(shí)。二是承租人無(wú)他處住房，單位已提供安置住房或已發(fā)放住房補(bǔ)貼的，至2002年3月1日未能搬出時(shí)。屬上述兩種情況者，單位可不發(fā)放提租補(bǔ)貼。三是承租人無(wú)他處住房，單位未提供安置住房或未發(fā)放住房補(bǔ)貼的，承租人所在單位應(yīng)按新增租金的80％發(fā)放提租補(bǔ)貼。由于各區(qū)時(shí)間緊、工作量不均衡，為確保工作質(zhì)量，對(duì)完成提租具體工作的時(shí)限不做全市性的統(tǒng)一安排，但一律以2002年3月1日作為按新標(biāo)準(zhǔn)計(jì)租的起始時(shí)間。
11、問(wèn)：承租人搬出后另行租購(gòu)住房時(shí)，有什么優(yōu)惠政策？
答：標(biāo)準(zhǔn)租私房承租人可優(yōu)先購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房。購(gòu)買住房，可按房改政策免征契稅，免交房屋買賣手續(xù)費(fèi)。申請(qǐng)住房公積金委托貸款的，住房資金管理機(jī)構(gòu)優(yōu)先向其發(fā)放委托貸款。
12、問(wèn)：違章建筑如何處理？
答：承租人搬出后，產(chǎn)權(quán)人必須拆除其在標(biāo)準(zhǔn)租私房院內(nèi)的違章建筑。不拆除的，由區(qū)政府責(zé)成有關(guān)部門組織拆除。
13、問(wèn)：承租人已故或遷居他處，如何處理？
答：承租人與產(chǎn)權(quán)人原訂有房屋租賃合同，但承租人已故，其共居人未與產(chǎn)權(quán)人重新簽訂房屋租賃合同的，由共居人中推舉一名具有完全民事行為能力的成員作為承租人。承租人戶籍遷出北京，共居人未與產(chǎn)權(quán)人重新簽訂房屋租賃合同的，亦按上述辦法推舉一名承租人。標(biāo)準(zhǔn)租私房承租人已遷居他處，家庭其他成員仍在標(biāo)準(zhǔn)租私房?jī)?nèi)居住，但租賃合同未變更的，應(yīng)無(wú)條件搬出。共居人是指與標(biāo)準(zhǔn)租私房承租人同一戶籍、共同居住兩年以上者。
14、問(wèn)：屬于危改區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)租私房，如何解決？
答：根據(jù)37號(hào)文的有關(guān)規(guī)定，已確定結(jié)合房改實(shí)施危改的地區(qū)，按計(jì)劃在實(shí)施時(shí)一并解決。結(jié)合房改實(shí)施危改的地區(qū)以市、區(qū)危改主管部門的批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)，具體政策執(zhí)行《北京市城市房屋拆遷管理辦法》第三十四條的規(guī)定、市政府辦公廳《關(guān)于印發(fā)〈北京市加快城市危舊房改造實(shí)施辦法（試行）〉的通知》（京政辦發(fā)［2000］19號(hào)）和《關(guān)于〈北京市加快城市危舊房改造實(shí)施辦法（試行）〉執(zhí)行中有關(guān)問(wèn)題的通知》（京政辦發(fā)［2001］21號(hào)）。私房產(chǎn)權(quán)人可以就地?fù)Q購(gòu)住房，其原面積部分按照被拆遷房屋的重置成本價(jià)和安置房屋的建設(shè)綜合成本價(jià)結(jié)算差價(jià)，超過(guò)部分按商品房?jī)r(jià)結(jié)算，所購(gòu)房屋按商品房產(chǎn)權(quán)管理；產(chǎn)權(quán)人也可按照危改前被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)獲得補(bǔ)償。對(duì)承租人參照直管公有住房承租人參加房改危改的辦法處理。
15、問(wèn)：承租人所在單位墊付的修繕費(fèi)如何結(jié)算？
答：根據(jù)市政府1987年和1989年文件關(guān)于加強(qiáng)城鎮(zhèn)私房修繕管理的規(guī)定，產(chǎn)權(quán)人和承租人均無(wú)力修繕的，由承租人所在單位墊付修繕費(fèi)；承租人無(wú)單位的，由房管部門修繕并墊付費(fèi)用。所墊付的費(fèi)用應(yīng)在房屋出售或被征用時(shí)，從房?jī)r(jià)款或補(bǔ)償款中扣回。但考慮到產(chǎn)權(quán)人租金收入較低而無(wú)力修繕的實(shí)際困難，由房管部門或承租人所在單位墊款對(duì)標(biāo)準(zhǔn)租私房進(jìn)行翻挑大修尚未結(jié)算的，不再結(jié)算。
16、問(wèn)：在標(biāo)準(zhǔn)租私房租金完全放開之前，私房的修繕問(wèn)題如何處理？
答：自37號(hào)文印發(fā)之日起至2003年12月租金完全放開之前，各區(qū)國(guó)土房管局仍對(duì)標(biāo)準(zhǔn)租私房進(jìn)行安全檢查與搶修，確需翻挑大修、承租人尚未遷出的，修繕費(fèi)由承租人所在單位和產(chǎn)權(quán)人各負(fù)擔(dān)50％；承租人已經(jīng)遷出的，修繕費(fèi)由產(chǎn)權(quán)人全部負(fù)擔(dān)或由產(chǎn)權(quán)人自行修繕處理。
17、問(wèn)：37號(hào)文如何組織實(shí)施？
答：根據(jù)37號(hào)文的有關(guān)規(guī)定，市國(guó)土房管局負(fù)責(zé)全市37號(hào)文件落實(shí)工作的綜合協(xié)調(diào)。各有關(guān)職能部門按照各自的職責(zé)做好相關(guān)工作。有關(guān)各區(qū)人民政府負(fù)責(zé)具體工作的組織實(shí)施。此前，東城區(qū)人民政府先期開展了試點(diǎn)工作，試點(diǎn)進(jìn)展順利，為全市工作的全面展開提供了主要的經(jīng)驗(yàn)。目前，有關(guān)各區(qū)均已開始承租人搬出和提租工作的調(diào)查核實(shí)工作。
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