【審判規(guī)則】
出賣(mài)人與買(mǎi)受人在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中約定出賣(mài)人給予買(mǎi)受人一定的優(yōu)惠。之后，出賣(mài)人未按時(shí)交房，上述合同被解除，買(mǎi)受人據(jù)此請(qǐng)求出賣(mài)人就未能獲得的優(yōu)惠賠償其可得利益損失。合同中約定的優(yōu)惠條件，是買(mǎi)受人期望的在合同完全履行后能夠?qū)嶋H獲得的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，亦屬于出賣(mài)人在訂立合同時(shí)應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)且能夠預(yù)見(jiàn)的損失。因出賣(mài)人未按時(shí)交房的違約行為導(dǎo)致合同解除，最終致使作為守約方的買(mǎi)受人無(wú)法實(shí)現(xiàn)其在訂立合同時(shí)所期待的合同完全履行后能夠獲得的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。據(jù)此，應(yīng)認(rèn)定出賣(mài)人違約致使買(mǎi)受人無(wú)法獲得的優(yōu)惠屬于出賣(mài)人給買(mǎi)受人造成的可得利益損失，出賣(mài)人對(duì)此應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
【關(guān)鍵詞】
民事商品房銷(xiāo)售合同優(yōu)惠條件交付房屋合同解除可得利益損失完全履行財(cái)產(chǎn)權(quán)利預(yù)見(jiàn)違約守約方賠償責(zé)任
【法律規(guī)范】
《中華人民共和國(guó)合同法》第三十九條采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說(shuō)明。
格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。
第四十條格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效。
第九十七條合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的。根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。
第一百一十三條第一款當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。
第一百一十四條第二款約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。
《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)第二審人民法院對(duì)上訴案件，經(jīng)過(guò)審理，按照下列情形，分別處理：
（一）原判決、裁定認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確的，以判決、裁定方式駁回上訴，維持原判決、裁定；
第二百五十三條被執(zhí)行人未按判決、裁定和其他法律文書(shū)指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)加倍支付遲延履行期間的債務(wù)
利息。被執(zhí)行人未按判決、裁定和其他法律文書(shū)指定的期間履行其他義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)支付遲延履行金。
【司法解釋】
最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。
【審判規(guī)則評(píng)析】
在合同履行前不為當(dāng)事人擁有，但當(dāng)事人期望在合同完全履行后可以取得的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，稱(chēng)之為可得利益，一方未完全履行合同，其違約行為導(dǎo)致守約方期望的財(cái)產(chǎn)權(quán)利無(wú)法實(shí)現(xiàn)所造成的損失，即為可得利益損失。對(duì)此，我國(guó)法律規(guī)定，“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。”由此可見(jiàn)，除了違約行為給守約方造成的實(shí)際損失外，對(duì)于違約方訂立合同時(shí)能夠遇見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)遇見(jiàn)到的，合同履行后守約方可以獲得的利益，亦應(yīng)屬于違約方應(yīng)當(dāng)賠償?shù)膿p失。在違約方構(gòu)成違約的情況下，通常會(huì)導(dǎo)致守約方可得利益的損失。判斷是否應(yīng)歸于可得利益損失的關(guān)鍵在于違約方訂立合同時(shí)是否可能預(yù)見(jiàn)到損失的發(fā)生。
出賣(mài)人和買(mǎi)受人簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同為格式合同，雙方在合同中約定，出賣(mài)人給予買(mǎi)受人一定的優(yōu)惠，同時(shí)約定買(mǎi)受人不按期付款則取消該優(yōu)惠。之后，因出賣(mài)人未按時(shí)交房，合同被解除，出賣(mài)人以買(mǎi)受人逾期交款為由主張優(yōu)惠已取消。對(duì)于格式條款中免責(zé)條款，提供格式條款的一方須盡合理說(shuō)明義務(wù)，出賣(mài)人未對(duì)該條款進(jìn)行合理說(shuō)明的，則優(yōu)惠可取消的約定無(wú)效。對(duì)于雙方約定的優(yōu)惠條件，是作為守約方的買(mǎi)受人期望在合同完全履行后可以獲得的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，同時(shí)又屬于作為違約方的出賣(mài)人訂立合同時(shí)完全能夠預(yù)見(jiàn)和應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)的損失。由于出賣(mài)人的違約行為，導(dǎo)致買(mǎi)受人期望在合同完全履行后獲得的財(cái)產(chǎn)權(quán)利無(wú)法實(shí)現(xiàn)。因此，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買(mǎi)受人無(wú)法獲得的優(yōu)惠，是違約方出賣(mài)人給買(mǎi)受人造成的可得利益損失，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)予以賠償。
花榮華訴泰州市明源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房銷(xiāo)售合同糾紛案
【權(quán)威公布】被最高人民法院《人民司法·案例》2014年第14期（總第697期）收錄
【檢索碼】B0304+82+3JSTZ++0414C
【案由】商品房銷(xiāo)售合同糾紛
【審理法院】江蘇省泰州市中級(jí)人民法院
【案號(hào)】(2014)泰中民四終字第0096號(hào)
【審級(jí)程序】第二審程序
【判決日期】2014年04月08日
【審理法官】高云丁萬(wàn)志劉春生
【上訴人】泰州市明源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（原審被告）
【被上訴人】花榮華（原審原告）
【上訴人代理人】王宇（江蘇睿恒律師事務(wù)所）
【基本案情】
2011年11月13日，花榮華為購(gòu)買(mǎi)涉案房屋（泰州姜堰區(qū)溱潼鎮(zhèn)水沁路兩側(cè)鵲仙島一號(hào)第七幢住宅房），與姜堰明源公司（姜堰市明源房地產(chǎn)有限公司）簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定：花榮華于合同簽訂當(dāng)日給付購(gòu)房款1 900 000元，并于同月28日前結(jié)清剩余購(gòu)房款1 550 000元，逾期付款六十日內(nèi)須按日支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之五的違約金；姜堰明源公司應(yīng)于次年12月31日前交付涉案房屋，逾期交房超過(guò)一百八十日，花榮華有權(quán)解除合同，姜堰明源公司除須返還全部房款，還須按已付房款的萬(wàn)分之一支付違約金；如花榮華不能按時(shí)付款，姜堰明源公司有權(quán)取消已給予花榮華的購(gòu)房?jī)?yōu)惠443 978元?；s華于合同簽訂當(dāng)日支付了購(gòu)房款1 900 000元，并于同月30日結(jié)清了剩余購(gòu)房款1 550 000元。因姜堰明源公司未能按期交房，花榮華于2013年7月15日發(fā)函通知姜堰明源公司解除雙方簽訂的購(gòu)房合同，并要求其承擔(dān)違約責(zé)任、賠償損失，姜堰明源公司復(fù)函同意退房并支付違約金，同時(shí)通知花榮華于2013年8月13日前攜《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、收款收據(jù)、身份證、銀行卡前往姜堰明源公司處辦理購(gòu)房款及違約金合計(jì)3 453 450元的退費(fèi)手續(xù)。同月17日，花榮華發(fā)函對(duì)姜堰明源公司違約及損失賠償問(wèn)題提出異議，并要求其將購(gòu)房款匯至農(nóng)行的指定賬戶。之后，姜堰明源公司將購(gòu)房款退還花榮華。經(jīng)查明，姜堰明源公司已更名為泰州明源公司（泰州市明源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司）。
花榮華以泰州明源公司不能按期交房，已構(gòu)成違約并導(dǎo)致合同解除為由，提起訴訟，請(qǐng)求判令泰州明源公司退還購(gòu)房款3 450 000元，并按同期江蘇農(nóng)商行貸款利率支付利息，賠償其可得利益損失443 978元。
【爭(zhēng)議焦點(diǎn)】
出賣(mài)人與買(mǎi)受人簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，約定出賣(mài)人給予買(mǎi)受人一定優(yōu)惠，其后因出賣(mài)人未按時(shí)交房致合同解除，出賣(mài)人應(yīng)否對(duì)買(mǎi)受人未能獲得的優(yōu)惠進(jìn)行賠償。
【審判結(jié)果】
一審法院判決：被告泰州明源公司返還原告花榮華購(gòu)房款3 450 000元，并賠償原告花榮華預(yù)繳購(gòu)房款3450 000元的利息損失；被告泰州明源公司賠償原告花榮華可得利益損失443 978元，原告花榮華給付被告泰州明源公司違約金1 550元，兩項(xiàng)相抵，被告泰州明源公司給付原告花榮華442 428元；駁回原告花榮華的其他訴訟請(qǐng)求。
被告泰州明源公司不服一審判決，提起上訴稱(chēng)：一審判決強(qiáng)行將合同約定的優(yōu)惠與優(yōu)惠成立的條件予以分割，按時(shí)付款與取得優(yōu)惠條件是密不可分的，一審法院認(rèn)定優(yōu)惠為可得利益損失，卻認(rèn)定優(yōu)惠成立的條件無(wú)效，是對(duì)合同內(nèi)容作出了錯(cuò)誤的認(rèn)定；合同中“如買(mǎi)受人不按時(shí)付款，則出賣(mài)人可以取消優(yōu)惠”的條款，并非免責(zé)條款，僅僅關(guān)系到被上訴人花榮華的付款義務(wù)，是雙方當(dāng)事人對(duì)優(yōu)惠成立條件的約定，一審判決認(rèn)定該條款無(wú)效是錯(cuò)誤的；由于房?jī)r(jià)下跌，退房并未給被上訴人花榮華造成損失，反而因此減少了房?jī)r(jià)調(diào)控對(duì)其造成的損失，所謂的可得利益損失443 978元不存在；賠償利息指因購(gòu)房合同解除賠償?shù)淖灾Ц顿?gòu)房款之日起的利息損失，被上訴人花榮華如果主張可得利益損失，其利息損失不應(yīng)再?gòu)闹Ц顿?gòu)房款之日起計(jì)算，原審判決在支持被上訴人利息主張的同時(shí)又支持其可得利益損失的訴求是錯(cuò)誤的。據(jù)此，請(qǐng)求二審法院撤銷(xiāo)一審判決，發(fā)回重審或改判。
被上訴人花榮華辯稱(chēng)：本人與上訴人泰州明源公司簽訂商品房銷(xiāo)售合同是基于上訴人泰州明源公司給出的讓利條件，由于上訴人泰州明源公司不履行交房義務(wù)導(dǎo)致其喪失了可得利益，該部分損失是合同中可預(yù)計(jì)的利益損失，一審判決確認(rèn)本人獲得可得利益損失是正確的；上訴人泰州明源公司提供的是格式合同，合同中的部分條款加重了本人的義務(wù)，但其在簽訂合同時(shí)未對(duì)該條款作出合理解釋和說(shuō)明，一審法院認(rèn)定“如買(mǎi)受人不按時(shí)付款，則出賣(mài)人可以取消優(yōu)惠”條款無(wú)效是正確的；因上訴人泰州明源公司至今認(rèn)為退還購(gòu)房款，給本人造成的損失每日都在增加，一審判決利息損失計(jì)算時(shí)間截止至2013年9月1日顯失公平。
二審法院判決：駁回上訴，維持原判。
【效力與沖突規(guī)避】
參考性案例有效參考適用
【審判文書(shū)內(nèi)容】(如使用請(qǐng)核對(duì)審判文書(shū)原件內(nèi)容)
《民事判決書(shū)》
上訴人（原審被告）：泰州市明源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。
法定代表人：許琴，該公司董事長(zhǎng)。
委托代理人（特別授權(quán)）：王宇，江蘇睿恒律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告）：花榮華。
委托代理人：刁春飛。
上訴人泰州市明源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與被上訴人花榮華商品房預(yù)售合同糾紛一案，泰州市姜堰區(qū)人民法院于2013年12月10日作出（2013）泰姜張民初字第0444號(hào)民事判決。上訴人泰州市明源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司對(duì)該判決不服，向本院提起上訴。本院立案受理后，依法組成合議庭審理了本案。上訴人泰州市明源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)泰州明源公司）的委托代理人王宇與被上訴人花榮華的委托代理人刁春飛到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院經(jīng)審理查明：2011年11月13日，花榮華與姜堰市明源房地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)姜堰明源公司）簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》一份，約定：花榮華預(yù)購(gòu)姜堰明源公司開(kāi)發(fā)的位于泰州姜堰區(qū)溱潼鎮(zhèn)水沁路兩側(cè)鵲仙島一號(hào)第七幢住宅房一套，建筑面積約309.52平方米（含地下面積140.46平方米），商品房總價(jià)為人民幣3450000元整，花榮華應(yīng)于2011年11月13日給付購(gòu)房款1900000元，2011年11月28日前付清余款1550000元；若花榮華逾期付款在60日以內(nèi)，則花榮華自合同規(guī)定的應(yīng)付款期限屆滿之次日起至實(shí)際全額支付應(yīng)付款之日止，按日向姜堰明源公司支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之五的違約金；花榮華所購(gòu)房屋已優(yōu)惠443978元，如花榮華不按時(shí)付款，則姜堰明源公司可以取消此優(yōu)惠，在交房時(shí)結(jié)算；姜堰明源公司應(yīng)當(dāng)在2012年12月31日前，向花榮華交付房屋；如逾期交房不超過(guò)180日，則姜堰明源公司按逾期日向花榮華支付已交付房款萬(wàn)分之一的違約金；如逾期交房超過(guò)180日，則花榮華有權(quán)解除合同，姜堰明源公司應(yīng)當(dāng)自花榮華解除合同通知到達(dá)之日起30日內(nèi)退還全部已付款，并按花榮華已付款的0.1%支付違約金?！渡唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同》還對(duì)其他相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了約定。合同簽訂后，花榮華于2011年11月13日以刷卡轉(zhuǎn)帳的方式支付購(gòu)房款1900000元，同月30日以匯款和給付現(xiàn)金的方式支付購(gòu)房款1550000元。由于姜堰明源公司未按期交房，花榮華于2013年7月15日向姜堰明源公司發(fā)出函件，通知姜堰明源公司解除《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，并要求姜堰明源公司承擔(dān)違約責(zé)任、賠償損失。次日，姜堰明源公司復(fù)函花榮華，同意退房和給付違約金3450元，同時(shí)通知花榮華于2013年8月13日前攜《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、收款收據(jù)、身份證、銀行卡到姜堰明源公司處辦理購(gòu)房款及違約金合計(jì)3453450元的退費(fèi)手續(xù)?；s華收到姜堰明源公司復(fù)函后，于2013年7月17日附身份證復(fù)印件再次向姜堰明源公司發(fā)函，要求姜堰明源公司將購(gòu)房款匯至花榮華農(nóng)行6228453420001562910卡號(hào)，同時(shí)對(duì)姜堰明源公司違約及損失賠償問(wèn)題提出異議。因姜堰明源公司未退還購(gòu)房款，且雙方協(xié)商未果，花榮華遂提起訴訟。
另查明：姜堰明源公司已更名為泰州明源公司。
以上事實(shí)，有雙方當(dāng)事人訂立的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》一份，姜堰明源公司出具的《收款收據(jù)》三份，雙方當(dāng)事人相互發(fā)出的函件三份，花榮華發(fā)出函件的郵政回單及雙方當(dāng)事人的當(dāng)庭陳述證實(shí)。
一審?fù)徶校p方當(dāng)事人對(duì)解除《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及姜堰明源公司退還購(gòu)房款3450000元無(wú)異議。本案雙方的爭(zhēng)議焦點(diǎn)：1、姜堰明源公司賠償花榮華預(yù)付購(gòu)房款利息損失的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)如何確定；2、花榮華要求姜堰明源公司賠償可得利益損失的訴訟請(qǐng)求是否應(yīng)當(dāng)支持。
關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)1，花榮華認(rèn)為：由于其經(jīng)營(yíng)的公司向江蘇農(nóng)商行貸款，并按該行的利率結(jié)息，所以花榮華預(yù)繳購(gòu)房款利息的損失應(yīng)按江蘇農(nóng)商行的貸款利率計(jì)算。對(duì)此，花榮華提供了2012年7月6日江蘇農(nóng)商行貸款利率調(diào)整表，2013年5月15日花榮華及其妻以利率1.65%向郭某某借款時(shí)簽訂的《借款合同》，花榮華與其妻、子合股開(kāi)辦江蘇華誠(chéng)棉業(yè)有限公司的工商企業(yè)變更登記通知書(shū)、章程，2012年2月至2013年4月江蘇華誠(chéng)棉業(yè)有限公司按年利率不低于11.4%的標(biāo)準(zhǔn)累計(jì)向江蘇農(nóng)商行借款36000000元簽訂的《借款借據(jù)》，2013年9月21日江蘇華誠(chéng)棉業(yè)有限公司按年利率11.4%結(jié)息196333.33元的貸款結(jié)息憑證，花榮華及其妻、子的《常住人口登記卡》等證據(jù)證明。姜堰明源公司則堅(jiān)持認(rèn)為花榮華利息的損失應(yīng)按中國(guó)人民銀行同期同類(lèi)貸款基準(zhǔn)利算。
原審法院認(rèn)為：合同解除后，尚未履行的，終止履行，已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同的性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原樣、采取其他補(bǔ)救措施、并有權(quán)要求賠償損失。雙方當(dāng)事人簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照誠(chéng)實(shí)信用的原則履行義務(wù)。泰州明源公司不能按期交房，已構(gòu)成違約，并導(dǎo)致合同解除，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償損失等違約責(zé)任。《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第九條第一項(xiàng)規(guī)定：“出賣(mài)人逾期交房超過(guò)180日后，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同。買(mǎi)受人解除合同的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)自買(mǎi)受人解除合同通知到達(dá)之日起30日內(nèi)退還全部已付款，并按買(mǎi)受人累計(jì)已付款的0.1%向買(mǎi)受人支付違約金”。2013年7月15日，花榮華解除合同函到達(dá)泰州明源公司30日之后，泰州明源公司未退還全部購(gòu)房款，給花榮華造成損失，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。花榮華以合同約定的違約金低于其損失，提出增加的請(qǐng)求，符合《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十四條第二款及最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條的規(guī)定，依法應(yīng)予支持。對(duì)于計(jì)算利息損失的利率標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題，原審法院認(rèn)為，中國(guó)人民銀行發(fā)布的利率信息，對(duì)人民法院的司法實(shí)踐活動(dòng)具有參照?qǐng)?zhí)行作用，商業(yè)銀行的利率標(biāo)準(zhǔn)，只能在本行內(nèi)部執(zhí)行，不具規(guī)范性。因此，花榮華要求按照江蘇農(nóng)商行的利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算利息損失的意見(jiàn)，依法不予支持，該損失應(yīng)當(dāng)按照中國(guó)人民銀行同期同類(lèi)貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算。
關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)2，泰州明源公司認(rèn)為：《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第七條第二項(xiàng)載明：“該房屋已優(yōu)惠443978元，如買(mǎi)受人不按時(shí)付款，則出賣(mài)人可以取消此優(yōu)惠。”因花榮華交付第二期購(gòu)房款時(shí)已超過(guò)交款期限，所以泰州明源公司有權(quán)取消此優(yōu)惠。另外，目前該商品房地段的房?jī)r(jià)下跌，花榮華解除合同，不僅沒(méi)有造成花榮華損失，反而減少了花榮華的購(gòu)房損失，因此，花榮華要求泰州明源公司賠償可期得利益損失的訴訟請(qǐng)求，依法不應(yīng)支持。花榮華認(rèn)為：由于向銀行提取大額現(xiàn)金需要預(yù)約期間，導(dǎo)致花榮華交付第二期購(gòu)房款的時(shí)間超過(guò)兩天?；s華履行合同大部分義務(wù)，逾期兩日預(yù)繳剩余的小部分購(gòu)房款，泰州明源公司接受此款未提出異議，并且花榮華逾期兩日交款未影響合同的履行。另外，雙方當(dāng)事人訂立的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》編號(hào)為GF-2000-0171，由江蘇省建設(shè)廳監(jiān)制，該格式合同系泰州明源公司提供。我國(guó)合同法第三十九條及第四十條規(guī)定，采取格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款；提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的條款無(wú)效。雙方當(dāng)事人約定“該房屋已優(yōu)惠443978元”的內(nèi)容，是雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律規(guī)定，亦未侵害他人利益，如泰州明源公司履行合同按期交房，則花榮華可獲得443978元的優(yōu)惠利益。《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中“如買(mǎi)受人不按時(shí)付款，則出賣(mài)人可以取消優(yōu)惠”具有免除泰州明源公司責(zé)任，排除花榮華取得443978元優(yōu)惠權(quán)利的性質(zhì)，因泰州明源公司未采取合理的方式對(duì)此項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行特別說(shuō)明，所以《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中“如買(mǎi)受人不按時(shí)付款，則出賣(mài)人可以取消優(yōu)惠”的內(nèi)容無(wú)效。
原審法院認(rèn)為：格式合同是指合同一方預(yù)先擬定合同條款，對(duì)方只能表示同意或者不同意的合同。雙方當(dāng)事人訂立的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》具備格式合同的法律特征，屬泰州明源公司提供的格式合同。泰州明源公司對(duì)格式合同中免除其責(zé)任的條款，負(fù)有合理說(shuō)明的義務(wù)，未作合理說(shuō)明的條款無(wú)效。泰州明源公司無(wú)證據(jù)證明對(duì)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中“如買(mǎi)受人不按時(shí)付款，則出賣(mài)人可以取消優(yōu)惠”的內(nèi)容已盡法律規(guī)定的合理說(shuō)明義務(wù)，因此，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中該條款的此項(xiàng)內(nèi)容無(wú)效。我國(guó)合同法第一百一十三條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。如果泰州明源公司履行合同按期交房，則花榮華可獲得443978元的優(yōu)惠利益。因此，花榮華要求泰州明源公司賠償可期待利益損失的訴訟請(qǐng)求，依法予以支持。花榮華逾期兩日付款1550000元，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，依照合同規(guī)定，應(yīng)按日向泰州明源公司支付逾期應(yīng)付款萬(wàn)分之五的違約金1550元。關(guān)于泰州明源公司提出的房?jī)r(jià)下跌后退房可以減少花榮華損失的問(wèn)題，因《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》對(duì)房?jī)r(jià)上漲后利益的歸屬及房?jī)r(jià)下跌后損失的賠償未作約定，且無(wú)法律依據(jù)，故依法對(duì)泰州明源公司此項(xiàng)辯稱(chēng)意見(jiàn)不予支持。
綜上所述，原審法院依照《中華人民共和國(guó)合同法》第三十九條、第四十條、第九十七條、第一百一十三條第一款、第一百一十四條第二款及最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條之規(guī)定，作出如下判決：一、泰州市明源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)返還花榮華購(gòu)房款3450000元，并賠償花榮華預(yù)繳購(gòu)房款3450000元的利息損失（金額的計(jì)算方式：本金3450000元，自2011年12月1日起至2013年9月1日止，按中國(guó)人民銀行同期同類(lèi)貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算）；二、泰州市明源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)賠償花榮華可得利益損失443978元，花榮華于本判決生效后十日內(nèi)給付泰州市明源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司違約金1550元，兩項(xiàng)相抵，泰州市明源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)給付花榮華442428元；三、駁回花榮華的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按本判決指定的期限履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定加倍支付遲延履行期限的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)45943元，花榮華負(fù)擔(dān)4690元，泰州市明源房地產(chǎn)有限公司負(fù)擔(dān)41253元（花榮華已預(yù)繳案件受理費(fèi)45943元，同意原審法院不再返還，泰州市明源房地產(chǎn)有限公司負(fù)擔(dān)的41253元于本判決生效后的十日內(nèi)給付花榮華）。
上訴人泰州明源公司不服原審法院上述民事判決，向本院提起上訴稱(chēng)：一、原審判決認(rèn)定涉案《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中“如買(mǎi)受人不按時(shí)付款，則出賣(mài)人可以取消優(yōu)惠”的內(nèi)容無(wú)效，是錯(cuò)誤的。1、原審判決將合同約定優(yōu)惠及優(yōu)惠最終能成立的條件，強(qiáng)行予以分割，最終做出了錯(cuò)誤的認(rèn)定和法律適用。本案所涉合同的文本系江蘇省建設(shè)廳監(jiān)制，其中優(yōu)惠及優(yōu)惠最終能夠?qū)崿F(xiàn)的條件為雙方當(dāng)事人約定。只有在買(mǎi)受人按時(shí)支付房款時(shí)，方能實(shí)現(xiàn)優(yōu)惠。因此按時(shí)付款是優(yōu)惠金額實(shí)現(xiàn)的前提條件，兩者密不可分。原審判決將優(yōu)惠成立與優(yōu)惠分開(kāi)，認(rèn)定優(yōu)惠能夠成立的條件無(wú)效，卻仍然認(rèn)定優(yōu)惠為可得利益。2、原審判決以上訴人對(duì)格式合同中免除其責(zé)任的條款未盡合理說(shuō)明義務(wù)，從而認(rèn)定該條款無(wú)效，也是錯(cuò)誤的。原審判決除了將優(yōu)惠能夠?qū)崿F(xiàn)的前提條件與優(yōu)惠強(qiáng)行分割開(kāi)外，還錯(cuò)誤地認(rèn)定了該條款的性質(zhì)，認(rèn)為該條款是免除上訴人的責(zé)任。而此條款顯然不屬于免除上訴人的責(zé)任，僅是對(duì)于優(yōu)惠能夠成立的約定，其僅僅是關(guān)系到被上訴人的付款義務(wù)，與上訴人無(wú)關(guān)。支付購(gòu)房款的義務(wù)是由買(mǎi)受人即被上訴人承擔(dān)，并不屬于上訴人的責(zé)任。而原審判決認(rèn)定優(yōu)惠金額為可得利益，即被上訴人所購(gòu)房屋價(jià)值應(yīng)以實(shí)際支付房屋加優(yōu)惠金額計(jì)算，則被上訴人原本應(yīng)當(dāng)支付的房屋款中應(yīng)包含優(yōu)惠金額，是否存在、以及是否取消優(yōu)惠，也均未加重買(mǎi)受人的義務(wù)。二、原審判決認(rèn)定如上訴人按期交房，則被上訴人可獲得443978元的優(yōu)惠利益（即被上訴人主張的可期得利益損失），與事實(shí)不符。即使先不論被上訴人存在逾期付款導(dǎo)致優(yōu)惠不存在這一情節(jié)，本案中所謂的可得利益443978元也不存在。本案所涉及房屋在雙方簽訂合同時(shí)，其市場(chǎng)售價(jià)均為減除優(yōu)惠后的價(jià)格，約稍高于原總價(jià)88折，而且由于國(guó)家調(diào)控房?jī)r(jià)，該樓盤(pán)的銷(xiāo)售價(jià)格公開(kāi)地表明為原總價(jià)75折，實(shí)際銷(xiāo)售中還存在一定的減免。因此，在房?jī)r(jià)下跌的情況下，被上訴人不存在可得利益損失，反而因上訴人違約獲得了利益，實(shí)際減少了因房?jī)r(jià)調(diào)控對(duì)其造成損失。依據(jù)最高人民法院《關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》，明確了可得利益損失計(jì)算的方式：應(yīng)綜合運(yùn)用可預(yù)見(jiàn)規(guī)則、減損規(guī)則、損益相抵規(guī)則以及過(guò)失相抵規(guī)則，非違約方因違約獲得的利益應(yīng)予以扣除。原審判決違反了最高人民法院此規(guī)定，不僅無(wú)視因合同解除被上訴人實(shí)際得到了避免房?jī)r(jià)下跌造成的損失的利益，反而認(rèn)定被上訴人存在所謂的“可得利益損失”。三、本案中利息損失與可得利益損失不應(yīng)同時(shí)存在。原審判決是在判決賠償利息損失的情況下，同時(shí)判決賠償“可得利益損失”。賠償利息是由于購(gòu)房合同解除，而造成的被上訴人自支付購(gòu)房款之日的利息損失。而可得利益損失是在房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立的情況下，守約方的可期待利益損失。本案中，如主張可期待利益損失，則其利息損失不應(yīng)當(dāng)自支付之日起計(jì)算，而僅能主張合同解除后的利息損失。原審判決在支持被上訴人此利息主張的同時(shí)，不應(yīng)當(dāng)再支付其“可得利益損失”的訴請(qǐng)。綜上，我方請(qǐng)求二審撤銷(xiāo)一審判決，發(fā)回重審或改判。
被上訴人花榮華答辯稱(chēng)：一、一審判決確認(rèn)被上訴人可獲得利息損失443978元是正確的。上訴人在銷(xiāo)售房屋對(duì)外宣稱(chēng)售房讓利12%，被上訴人沖著上訴人給出的讓利條件才與上訴人建立商品房銷(xiāo)售合同。上訴人不履行交房義務(wù)，被上訴人喪失了可獲得利益。這是合同可預(yù)見(jiàn)的利益損失，符合最高院的相應(yīng)規(guī)定。上訴人與被上訴人簽訂合同時(shí)，提供的是格式合同，加重被上訴人義務(wù)，免除上訴人責(zé)任條款未作解釋和說(shuō)明，這是事實(shí)。格式合同中“如買(mǎi)受人不按時(shí)付款，則出賣(mài)人可以取消優(yōu)惠”，這是典型的加重買(mǎi)受人義務(wù)，免除出賣(mài)人的責(zé)任。因?yàn)樵摵贤至碛屑s定，對(duì)買(mǎi)受人逾期付款作了承擔(dān)每日萬(wàn)分之五的法律義務(wù)。故此，一審法院依照合同法的規(guī)定認(rèn)定此約定無(wú)效是正確的。二、一審判決確認(rèn)被上訴人的利息損失依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)和截止期間是不正確的。被上訴人提出利息按農(nóng)商行利率計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)既有事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)。一審法院沒(méi)有采納被上訴人的意見(jiàn)是不正確的。其次，上訴人至今未將被上訴人所繳納的巨額本金返還，造成被上訴人的損失每日在增加。而一審判決至判決至2013年9月1日止利息損失。這一判決顯失公平。綜上，請(qǐng)求二審判決改判，支持上訴人的意見(jiàn)。
二審中，雙方當(dāng)事人未提交新證據(jù)。
二審中，上訴人提出2011年11月30日花榮華支付的155萬(wàn)元中有150萬(wàn)元為承兌匯票、5萬(wàn)元為現(xiàn)金；被上訴人花榮華認(rèn)為，上述155萬(wàn)元的組成自己記不清了，但泰州明源公司開(kāi)票的金額為155萬(wàn)元，因此應(yīng)以155萬(wàn)元計(jì)算。對(duì)此，本院結(jié)合明源公司出具給花榮華的《收款收據(jù)》，認(rèn)定2011年11月30日花榮華向泰州明源共計(jì)支付了155萬(wàn)元。
二審中，上訴人提出2013年7月17日花榮華復(fù)函給曹淑娟，曹淑娟系姜堰佳源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的員工?；s華提交2013年7月15日姜堰明源公司發(fā)給自己的函一份，該函同時(shí)蓋有“泰州市佳源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司”與“姜堰市明源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司”公章，以證明曹淑娟同時(shí)系上訴人泰州明源公司員工。本院認(rèn)為，根據(jù)上述證據(jù)，可以認(rèn)定2013年7月17日花榮華復(fù)函給泰州明源公司。
二審查明的事實(shí)與一審查明的事實(shí)相同，本院對(duì)一審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。
本院認(rèn)為，依法成立的合同受法律保護(hù)。本案本案雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)：花榮華要求泰州明源公司按優(yōu)惠價(jià)格443978元賠償可得利益損失是否應(yīng)當(dāng)支持。
依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百一十三條的規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。本案中，雙方當(dāng)事人在簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第七條第二項(xiàng)明確約定了“該房屋已優(yōu)惠443978元”，因此，雙方訂立合同時(shí)花榮華預(yù)見(jiàn)到如果泰州明源公司履行合同按期交房，則自己可獲得443978元的利益?，F(xiàn)因泰州明源公司違約，不能按期交房，導(dǎo)致花榮華不能按合同約定取得訟爭(zhēng)房屋并解除合同，造成花榮華不能獲得443978元的利益。花榮華要求泰州明源公司賠償利益損失的訴訟請(qǐng)求，于法有據(jù)，應(yīng)予以支持。原審法院按443978元計(jì)算花榮華的利益損失，符合法律規(guī)定，本院予以維持。
對(duì)于泰州明源公司認(rèn)為原審法院認(rèn)定《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中“如買(mǎi)受人不按時(shí)付款，則出賣(mài)人可以取消此優(yōu)惠”的內(nèi)容無(wú)效，是錯(cuò)誤。本院認(rèn)為，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第三十九條、第四十條的相應(yīng)規(guī)定，格式合同是指當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。采取格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款；提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的條款無(wú)效。本案中，《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》系由江蘇省建設(shè)廳監(jiān)制并由泰州明源公司提供，上述條款屬于格式條款。泰州明源公司對(duì)格式條款中免除其責(zé)任的內(nèi)容，負(fù)有合理提醒對(duì)方注意的義務(wù)，未作合理說(shuō)明為無(wú)效，而泰州明源公司無(wú)證據(jù)證明其對(duì)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中“如買(mǎi)受人不按時(shí)付款，則出賣(mài)人可以取消優(yōu)惠”的內(nèi)容已盡法律規(guī)定的合理提醒義務(wù)，因此，原審法院平認(rèn)定《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中該條款“如買(mǎi)受人不按時(shí)付款，則出賣(mài)人可以取消此優(yōu)惠”的內(nèi)容無(wú)效，符合法律規(guī)定，本院予以確認(rèn)。
對(duì)于泰州明源公司提出計(jì)算了可期待利益損失，利息損失不應(yīng)自支付之日起計(jì)算，而僅應(yīng)支持主張合同解除后的利息損失。本院認(rèn)為，本案原審判決中的利息損失系泰州明源公司因不能及時(shí)償還花榮華本金345萬(wàn)元而給花榮華造成的損失，即該損失系因泰州明源公司違約而產(chǎn)生。本案中，截至2011年11月30日，花榮華已向泰州明源公司交付了345萬(wàn)元本金，而泰州明源公司未返還本金，因此原審法院判決自2011年12月1日起計(jì)算利息損失，符合法律規(guī)定，本院予以支持。
對(duì)于花榮華提出利息應(yīng)按農(nóng)商行利率計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，本院認(rèn)為，花榮華此主張既無(wú)事實(shí)依據(jù)，亦無(wú)法律依據(jù)，原審法院按中國(guó)人民銀行同期同類(lèi)貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算其利息，符合法律規(guī)定，本院予以維持。對(duì)于利息截止日期，2013年9月26日，一審法院向雙方當(dāng)事人釋明明確計(jì)算利息損失至2013年9月1日止，雙方當(dāng)事人均未提出異議，原審法院據(jù)此作出判決，符合法律規(guī)定，本院予以確認(rèn)。至于自2013年9月2日起的利息，花榮華可另行依法主張，本案不予理涉。
綜上，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，所作判決并無(wú)不當(dāng)。上訴人泰州明源公司提出的上訴事實(shí)和理由不成立，其上訴請(qǐng)求本院應(yīng)不予支持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)45943元，由上訴人泰州市明源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)（已交）。
本判決為終審判決。
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