賣方在未取得《房地產(chǎn)證》前 與他人簽訂的房產(chǎn)買賣合同是否有效
案情簡(jiǎn)介：
2012年2月，陳某(作為賣方)與王某(作為買方)，通過地產(chǎn)中介公司簽訂了關(guān)于轉(zhuǎn)讓***花園*棟*號(hào)房產(chǎn)的《房地產(chǎn)買賣合同》合同約定：成交價(jià)格500萬，定金100萬元，剩余款項(xiàng)的辦理需在交易房產(chǎn)一手房地產(chǎn)證辦出后五個(gè)工作日內(nèi)開始辦理按揭和首期監(jiān)管。
合同簽訂后，在一手房產(chǎn)證辦理過程中，因王某自身原因，不再購(gòu)買，經(jīng)與賣方協(xié)商未果。便以交易房產(chǎn)未取得《房地產(chǎn)證》為由主張合同無效，起訴至深圳市南山區(qū)人民法院，要求返還定金100萬元。賣方提起反訴要求沒收定金100萬元。
庭審及判決：
買方認(rèn)為：根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓，....(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬登記證書的.....”。因此，買賣雙方簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》違反了該法規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定無效，賣方應(yīng)返還定金100萬元。
賣方認(rèn)為：對(duì)于《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條，真實(shí)的立法意圖不在于禁止預(yù)售商品房的再轉(zhuǎn)讓，而在于方便行政管理，不屬于合同效力取締性規(guī)范。依據(jù)第四十六條規(guī)定：“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定?！睆脑摋l可以看出，該法并不禁止預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓。因此，雙方簽訂的合同有效，買方的行為構(gòu)成違約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
法院認(rèn)為：涉案房產(chǎn)未取得《房地產(chǎn)證》前，雙簽訂的合同意思表示真實(shí)，內(nèi)容未違反法律、法規(guī)的規(guī)定，也未損害國(guó)家、集體或第三人利益，賣方雖未取得《房地產(chǎn)證》但作為預(yù)售商品房的買受人，可以轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，和買方簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》有效。本案合同未能履行的原因在于買方，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因此支持賣方請(qǐng)求，駁回
律師意見：
本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是：商品房在未取得房屋權(quán)屬證書的情形下能否再轉(zhuǎn)讓，所簽訂合同是否有效?
根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十條規(guī)定：“商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門或市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)?！?/p>
預(yù)售商品房的買受人與開發(fā)企業(yè)簽訂商品房預(yù)售合同后，開發(fā)企業(yè)負(fù)有將預(yù)售商品房的所有權(quán)轉(zhuǎn)移買受人的義務(wù)，買受人享有取得預(yù)售商品房所有權(quán)的期待權(quán)。
我國(guó)已全面建立商品房預(yù)售合同登記備案制度，且隨著《物權(quán)法》規(guī)定的預(yù)告登記的逐漸施行，在商品房預(yù)售合同登記備案和預(yù)告登記后，預(yù)購(gòu)人即取得對(duì)房屋的準(zhǔn)所有權(quán)，有權(quán)對(duì)其所預(yù)購(gòu)的商品房屋進(jìn)行處分。
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