“3.15”是國際消費(fèi)者權(quán)益日，成都中院發(fā)布2015年度成都地區(qū)商品房買賣糾紛中的消費(fèi)者權(quán)益司法保護(hù)狀況顯示，逾期交房、辦證已成商品房買賣糾紛主要案件，商品房虛假宣傳也成為目前商品房買賣糾紛案件的焦點(diǎn)。
這幾方面最易發(fā)生糾紛
商品房買賣糾紛主要涉及哪些方面？成都中院對(duì)2011年至2015年審理的1735件案件分析發(fā)現(xiàn)，糾紛主要涵蓋虛假廣告、小區(qū)配套、房屋質(zhì)量、商品房交付、房產(chǎn)證辦理、銀行按揭辦理等多個(gè)方面。
“隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策改變與經(jīng)濟(jì)下行壓力的加大，特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的變化，與過去相比，近幾年商品房買賣合同糾紛具有新的時(shí)代特征?！背啥贾性好袼耐ジ蓖ラL廖方介紹。
一是商品房買賣捆綁簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同引發(fā)糾紛。
二是精裝修房收房標(biāo)準(zhǔn)引發(fā)糾紛。近年來精裝修房越來越多，交付標(biāo)準(zhǔn)以及質(zhì)量合格標(biāo)準(zhǔn)相應(yīng)發(fā)生變化，由此對(duì)違約的認(rèn)定也發(fā)生變化。
三是售后包租等新的銷售方式引發(fā)糾紛。售后包租由于事先收取房款，經(jīng)常出現(xiàn)租金難以支付的情況，容易引發(fā)群體性的拖欠租金糾紛。
四是房價(jià)波動(dòng)引發(fā)的購房人解除合同糾紛。商品房買賣合同領(lǐng)域“退房”現(xiàn)象增多，出現(xiàn)買房人單方違約、要求補(bǔ)差價(jià)、群體性要求退房等狀況，而開發(fā)商要求繼續(xù)履行合同并主張違約責(zé)任。
逾期辦證案超6成
是什么原因引發(fā)商品房買賣合同糾紛？成都中院分析主要有三個(gè)方面。
一是逾期交房和逾期辦證。開發(fā)商因各種原因?qū)е聼o法在合同約定的期限內(nèi)交付房屋或辦理相關(guān)權(quán)屬證明，以2015年為例，成都中院受理的492件商品房買賣糾紛案件中，逾期交房的案件有35件，逾期辦證的案件有289件，占案件總數(shù)的65.85%。
二是虛假宣傳成為引發(fā)糾紛。部分開發(fā)商或銷售人員為提高銷售業(yè)績，常常會(huì)做出與實(shí)際并不相符合的宣傳廣告或誘人允諾，但交付的房屋卻與允諾不符，或者開發(fā)商交付的房屋相關(guān)的配套設(shè)施等與合同約定不一致從而引發(fā)矛盾。
三是房屋質(zhì)量問題引發(fā)矛盾。主要集中在開發(fā)商交付的房屋實(shí)測(cè)面積與約定面積相差較大，或交付的房屋存在質(zhì)量問題或者質(zhì)量瑕疵。
90%消費(fèi)者訴求得到法院支持
2011年至2015年審理的1735件商品房買賣個(gè)案中，90%左右的消費(fèi)者訴求主張全部或部分得到法院支持，但也有10%左右沒有得到支持。
成都中院提醒，消費(fèi)者購買商品房時(shí)一定要認(rèn)真閱讀購房合同的具體條款，同時(shí)注意在交易的各個(gè)環(huán)節(jié)，保留證據(jù)，以防糾紛發(fā)生時(shí)利用證據(jù)依法維權(quán)。
成都中院今日發(fā)布了兩個(gè)商品房買賣中的糾紛案例，相信對(duì)維權(quán)有所啟發(fā)
【維權(quán)案例1】逾期6年交房 購房者獲賠9.7萬
2007年7月30日，宋某與四川省某置業(yè)公司（以下簡稱置業(yè)公司）簽訂購房合同，購得93.54平方米的一套商品房，雙方約定置業(yè)公司2009年2月前交房，交房后六個(gè)月辦證。
2010年2月1日，天某公司發(fā)出交房通知，同年12月23日該樓盤竣工驗(yàn)收，2013年1月辦理竣工驗(yàn)收備案。2012年12月12日，置業(yè)公司在報(bào)紙刊登公告，要求未收房業(yè)主在通知之日起七日內(nèi)辦理房屋交接手續(xù)。
因置業(yè)公司逾期交房，宋某起訴，要求公司交房、辦理相關(guān)手續(xù)，并賠償逾期交房的租金損失。2015年3月16日，宋某在訴訟過程中自愿與置業(yè)公司履行了交房手續(xù)。為此，置業(yè)公司辯解，公司已經(jīng)具備交房條件并通知宋某收房且違約金已過訴訟時(shí)效。
由于雙方在案件審理過程中已經(jīng)交付房屋，法院不再審理宋某要求交房的訴請(qǐng)，同時(shí)按照協(xié)議約定，交房后六個(gè)月辦證。但是，對(duì)宋某要求的逾期交房的違約金，法院認(rèn)為，因置業(yè)公司在2010年12月23日竣工驗(yàn)收合格后才具備交房條件，但置業(yè)公司其無法舉證竣工驗(yàn)收后對(duì)宋某進(jìn)行過有效的交房通知，應(yīng)依法承擔(dān)不利后果。
法院最終判決由天某公司賠償宋某97808.22元。
【法官說法】
房屋沒有驗(yàn)收合格 有權(quán)拒絕收房
逾期交房在商品房買賣糾紛中非常常見，部分開發(fā)商在沒有驗(yàn)收合格，不具備交房條件的情況下，單方面提出交房，遇到這種情況，消費(fèi)者怎么辦?成都中院法官提醒，消費(fèi)者遇到上述情況，有權(quán)拒絕收房并要求賠償損失。在雙方未約定違約金標(biāo)準(zhǔn)或損失賠償額時(shí)，依據(jù)本地區(qū)房屋租賃現(xiàn)狀及案涉房屋具體情況，參照同地段的租金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
【維權(quán)案例2】贈(zèng)送面積不實(shí) 購房者獲賠13萬元
代某與張某根據(jù)成都金牛某置業(yè)有限公司（以下簡稱金牛某公司）提供的戶型圖，了解到某小區(qū)1號(hào)樓B戶型，建筑面積87平方米、加上贈(zèng)送的24平方米面積，裝修后面積111平方米。
2010年8月30日，雙方簽定訂購合同。代某與張某多次要求將所贈(zèng)送面積24平方米寫入合同，被告知無法寫入后，銷售人員王某以售樓部名義出具文書，載明所購房屋產(chǎn)權(quán)面積87平方米，裝修后面積111平方米（含公攤），實(shí)際使用面積為84.88平方米。
2012年9月24日，金牛某公司委托測(cè)繪確認(rèn)代某、張某所購房屋套內(nèi)面積61.24平方米。代某與張某訴至法院要求金牛某公司按照承諾的單價(jià)賠償24平方米的損失。
成都中院認(rèn)為，王某是金牛某公司的銷售人員，其在工作時(shí)間對(duì)客戶做出的承諾，屬于職務(wù)行為，應(yīng)該與雙方簽訂的其他協(xié)議一并作為約束雙方權(quán)利義務(wù)的依據(jù)。最終法院判決金牛某公司賠償代某、張某132779.69元。
【法官說法】
不要盲信開發(fā)商口頭承諾，保存書面證據(jù)
贈(zèng)送面積一直是各大房地開發(fā)商吸引消費(fèi)者的一大利器。然而，銷售人員的承諾僅僅是口頭的，并沒有書面證據(jù)。
本案購房者讓銷售人員口頭的承諾變?yōu)闀娉兄Z，成為銷售合同的一部分，最大程度保護(hù)了自己的合法權(quán)益。消費(fèi)者不要盲目相信開發(fā)商的各種口頭承諾，應(yīng)收集和保存有效的書面證據(jù)。
張濤律師辦案心得：房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，房產(chǎn)糾紛案件逐年上升，涉及房屋買賣、租賃、權(quán)屬、拆遷、物業(yè)管理、中介服務(wù)等方面，專業(yè)房產(chǎn)律師應(yīng)指導(dǎo)當(dāng)事人規(guī)避、防范風(fēng)險(xiǎn)，理性、合法維權(quán)。
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