最近，溫州部分房產(chǎn)土地使用期到達(dá)20年期限，導(dǎo)致二手房交易無(wú)法進(jìn)行。若要續(xù)期，需繳納相當(dāng)于房?jī)r(jià)二分之一的土地出讓金，我們的房子到底能住多少年？輿論的軒然大波之下，實(shí)質(zhì)則是自《物權(quán)法》頒行后住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿后的續(xù)期問(wèn)題。2016年4月20日中國(guó)人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心和北京市消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法學(xué)會(huì)共同主辦的“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿續(xù)期法律問(wèn)題研討會(huì)”召開(kāi)。以下是中國(guó)政法大學(xué)終身教授江平發(fā)言，鳳凰網(wǎng)大學(xué)問(wèn)獲授權(quán)整理發(fā)布。
剛才紀(jì)華把情況都介紹了，溫州登了這個(gè)消息之后，后來(lái)發(fā)言人說(shuō)這有點(diǎn)誤讀，但是不管怎么說(shuō)，這是事實(shí)。所以首先，由溫州來(lái)解釋“什么叫自動(dòng)續(xù)期”，這本身就是一個(gè)嚴(yán)重問(wèn)題。就現(xiàn)在消息來(lái)看，除了溫州之外，還有深圳、青島，都已經(jīng)面臨20年住宅期滿自動(dòng)續(xù)期的問(wèn)題。我今天早上看了一個(gè)消息是深圳市的，深圳市不準(zhǔn)備在20年之后再續(xù)交錢(qián)了。
這些問(wèn)題又提出了一個(gè)問(wèn)題，我們法律的適用、解釋，能不能每一個(gè)地方自己來(lái)做規(guī)定？溫州有溫州的規(guī)定，深圳有深圳的規(guī)定，青島有青島的規(guī)定，或者說(shuō)讓地方的房地產(chǎn)管理部門(mén)、國(guó)土資源部門(mén)來(lái)做決定。在這個(gè)問(wèn)題上我是覺(jué)得完全有必要（提到臺(tái)面上來(lái)解決），已經(jīng)到這個(gè)時(shí)候了。雖然70年還沒(méi)有到，但還有20年就到了。
在這個(gè)問(wèn)題上，應(yīng)該有一個(gè)統(tǒng)一的司法解釋。（不過(guò)）不應(yīng)該叫司法解釋，應(yīng)該叫法律解釋，因?yàn)檫@個(gè)條款寫(xiě)在《物權(quán)法》上，對(duì)于物權(quán)法的解釋（資格）當(dāng)然是屬于全國(guó)人大常委會(huì)，具體說(shuō)來(lái)也就是法工委。不能再由政府或者哪個(gè)部門(mén)來(lái)解釋，更不能夠由下面各級(jí)政府來(lái)做解釋，更不能到讓一個(gè)溫州市來(lái)做解釋。
法律如果沒(méi)有統(tǒng)一解釋，這個(gè)法律就亂了，而且這個(gè)問(wèn)題我覺(jué)得已經(jīng)是迫在眉睫，所以統(tǒng)一做出法律解釋，應(yīng)該是非常必要的。
再次，關(guān)于“自動(dòng)續(xù)期”的含義，我覺(jué)得至少有三點(diǎn)，第一點(diǎn)在“續(xù)期”，就是說(shuō)明期滿了以后，一不能夠收回，二也不能夠按照原有形式再來(lái)重新簽訂一個(gè)土地出讓合同，續(xù)期就是把原有的延續(xù)下去，所以這一點(diǎn)要說(shuō)清楚，不能夠像一般征收房子一樣，或者是拆掉、國(guó)家收回，也不能夠再來(lái)重新簽訂一個(gè)合同。
第二點(diǎn)是自動(dòng)續(xù)期，這個(gè)自動(dòng)續(xù)期就很重要，因?yàn)樽詣?dòng)續(xù)期就說(shuō)明業(yè)主不需要自己來(lái)申請(qǐng)，自動(dòng)來(lái)續(xù)期，不需要主動(dòng)提出和申請(qǐng)，這涉及到法律效率問(wèn)題，如果不自動(dòng)續(xù)期，沒(méi)有交費(fèi)怎么辦？我覺(jué)得自動(dòng)續(xù)期的含義就是，沒(méi)有交費(fèi)他仍然有權(quán)在這居住。但是這顯然在轉(zhuǎn)讓時(shí)會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，如果房屋要轉(zhuǎn)讓，房屋期滿，轉(zhuǎn)讓就要受限制，所以這將會(huì)在民事流轉(zhuǎn)上起到影響，但并不對(duì)他民事權(quán)利產(chǎn)生影響，因?yàn)闄?quán)利是自動(dòng)續(xù)期的。所以在權(quán)利上，他仍然享有所有權(quán)，他仍然可以居住，但是在轉(zhuǎn)讓方面受到限制，因?yàn)樗褂脵?quán)過(guò)期了。
第三點(diǎn)，當(dāng)初寫(xiě)的時(shí)候只寫(xiě)自動(dòng)續(xù)期，并沒(méi)有寫(xiě)有償無(wú)償，這在當(dāng)時(shí)確實(shí)是考慮到這個(gè)問(wèn)題，但是想留到以后來(lái)解決，到底交錢(qián)不交錢(qián)，在這個(gè)問(wèn)題上，將來(lái)解釋就非要說(shuō)清楚。如果是有償?shù)?，那要?xiě)名續(xù)期有償要交費(fèi)，那有償交費(fèi)到底多少，在我的理解，從當(dāng)時(shí)情況來(lái)看，自動(dòng)續(xù)期當(dāng)然是數(shù)量不大，如果像現(xiàn)在溫州報(bào)上登的還要交幾十萬(wàn)塊錢(qián)，顯然負(fù)擔(dān)太大，這不合適。
所以在這個(gè)意義上，這三點(diǎn)我覺(jué)得一定要考慮，一不是收回，也不是再來(lái)簽訂一個(gè)新合同，二是自動(dòng)延續(xù)仍然有居住權(quán)，仍然有所有權(quán)，但是轉(zhuǎn)讓受到限制。第三就是即使收費(fèi)，也應(yīng)該是一個(gè)數(shù)量比較少。
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