案情簡(jiǎn)介：售房人收受定金后未及時(shí)簽署商品房買賣合同
2013年11月11日，原告吳某某（為乙方、買方）與被告某公司（為甲方、賣方）簽訂了一份《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》，該協(xié)議書約定：第一條基本情況。1、乙方所認(rèn)購(gòu)的商品房（以下簡(jiǎn)稱商品房）為甲方所開發(fā)的位于臨桂某路東側(cè)“某”小區(qū)xx棟xx層xx號(hào)房。2、略。第二條房款。甲、乙雙方同意該商品房銷售價(jià)格為建筑面積每平方米人民幣3275元，總房?jī)r(jià)款為RMB（大寫）￥肆拾萬(wàn)零叁仟捌佰肆拾元整，小寫（￥403840元）。第三條付款方式。1、簽署本認(rèn)購(gòu)協(xié)議書當(dāng)日，乙方向甲方繳付定金RMB壹拾萬(wàn)元整（￥100000元）。2、略。第四條協(xié)議相關(guān)條款。1、甲乙雙方簽署本協(xié)議后，雙方必須嚴(yán)格執(zhí)行其內(nèi)容和條款。2、略。3、乙方交付定金后，如未在約定時(shí)間內(nèi)簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議書，甲方一個(gè)月內(nèi)全額退還乙方定金。如乙方簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議書后要求退房的，甲方在一個(gè)月內(nèi)退還已交定金的70%，并可將房屋另行出售。4、甲方在取得商品房預(yù)售許可證后通知乙方，乙方在收到甲方簽署《商品房買賣合同》的通知后，（電話或手機(jī)短信或電子郵件或書面通知）15日內(nèi)必須到指定地點(diǎn)簽署《商品房買賣合同》；逾期視為乙方放棄購(gòu)買該商品房的權(quán)利，本協(xié)議終止，定金不予退還。簽訂本合同時(shí)每套房屋交納的首付金額不得低于房屋總價(jià)的40%，余款可選擇辦理商業(yè)貸款或一次性付清。5、乙方交納認(rèn)購(gòu)定金簽署本協(xié)議后不許變更協(xié)議內(nèi)容，特殊情況如需變更姓名或付款方式等內(nèi)容的，須提交書面形式告知甲方，經(jīng)甲方同意，方可辦理。若因變更引起的相關(guān)費(fèi)用全由乙方自負(fù)。6、乙方無(wú)論采取何種付款方式，因購(gòu)房產(chǎn)生的向國(guó)家有關(guān)部門支付的附屬費(fèi)用乙方自負(fù)。申請(qǐng)辦理銀行按揭的年限及貸款額，以銀行最終批復(fù)為準(zhǔn)。7、本協(xié)議經(jīng)甲方蓋章，乙方簽字并支付定金之日起生效，雙方簽訂的《商品房買賣合同》生效后本認(rèn)購(gòu)協(xié)議自行終止。本協(xié)議終止后，認(rèn)購(gòu)定金轉(zhuǎn)入該商品房首付款。8、本協(xié)議一式兩份，甲、乙雙方各持壹份，兩份均具有同等效力。甲方處蓋有被告的公章，日期為空白，乙方處有原告簽名及捺印，日期為2013年11月11日。2013年10月31日，案外人陳某某通過(guò)銀行向被告轉(zhuǎn)賬10萬(wàn)元，同日，被告向原告出具收據(jù)一張，該收據(jù)載明“今收到吳某某交來(lái)某購(gòu)房定金（陳某某代交）壹拾萬(wàn)元￥100000”。收款單位處蓋有被告財(cái)務(wù)專用章。2016年10月25日，原告以被告未嚴(yán)格履行雙方簽訂的合同為由訴至本院，請(qǐng)求：1、解除被告與原告簽訂的《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》；2、判令被告雙倍返還原告押金合計(jì)人民幣20萬(wàn)元；3、本案訴訟費(fèi)用全部由被告承擔(dān)。同時(shí)查明，涉案房屋所在的“某”小區(qū)xx棟樓已于2015年1月7日辦理了商品房預(yù)售許可證。
法院判決：售房人返還購(gòu)房人定金，商品房預(yù)售合同解除
被告開發(fā)的位于臨桂某路東側(cè)的“某”小區(qū)xx棟是2015年1月7日辦理的商品房預(yù)售許可證，而原告吳某某與被告某公司于2013年11月11日簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》時(shí)，涉案房屋所在的樓棟尚未辦好商品房預(yù)售許可證，原告起訴前，涉案房屋所在樓棟已辦好商品房預(yù)售許可證，故，原、被告于2013年11月11日簽訂的《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》為有效的合同，應(yīng)受法律保護(hù)，對(duì)原、被告雙方均具有約束力，雙方應(yīng)根據(jù)合同的約定履行各自義務(wù)。原告已按合同約定向被告履行了支付定金10萬(wàn)元的義務(wù)，被告亦應(yīng)按照合同約定在其取得商品房預(yù)售許可證后通知原告與其簽訂《商品房買賣合同》，但從本案現(xiàn)有證據(jù)看，原、被告雙方簽訂的《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》中對(duì)被告應(yīng)何時(shí)通知原告與其簽訂《商品房買賣合同》沒有注明具體時(shí)間，只約定了被告在取得商品房預(yù)售許可證后通知原告，原告在收到被告簽署《商品房買賣合同》的通知后15日內(nèi)必須到指定地點(diǎn)簽署《商品房買賣合同》，說(shuō)明該條款屬可以協(xié)商的條款，本案所涉房屋是在2015年1月7日辦理的商品房預(yù)售許可證，至原告起訴時(shí)，原、被告都未能簽訂《商品房買賣合同》，被告存在遲延履行其義務(wù)的行為，原告訴請(qǐng)要求解除其與被告簽訂的《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》，符合本案查明的事實(shí)及法律規(guī)定，本院予以支持。同時(shí)，結(jié)合本案現(xiàn)有證據(jù)看，無(wú)法確認(rèn)被告至今未與原告簽訂《商品房買賣合同》的原因，亦無(wú)法確定被告應(yīng)與原告簽訂《商品房買賣合同》的具體時(shí)間，不能確認(rèn)不能簽訂《商品房買賣合同》的原因是被告的原因?qū)е?，被告?yīng)返還定金10萬(wàn)元給原告。至于原告要求被告雙倍返還定金的訴請(qǐng)，則與本案查明的事實(shí)及法律規(guī)定不符，本院不予支持。同時(shí)，被告某公司在本案中拒不到庭的行為和在舉證期間內(nèi)不向法院提供相應(yīng)證據(jù)材料，應(yīng)視為放棄舉證權(quán)利，承擔(dān)舉證不能的不利后果。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第九十四條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百四十四條、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條、第四條的規(guī)定，判決如下：
解除原告吳某某與被告桂林某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2013年11月11日簽訂的《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》；
二、被告桂林某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司返還原告吳某某購(gòu)房定金10萬(wàn)元；
三、駁回原告吳某某的其他訴訟請(qǐng)求。
律師說(shuō)法：被告返還原告定金而非返還雙倍定金的法律依據(jù)
本案中原告與被告簽署《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》時(shí)，被告未取得商品房預(yù)售許可證，此種情況下雙方簽訂的《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》是否有效？根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”的規(guī)定。本案中法院查明涉案房屋所在的“某”小區(qū)xx棟樓已于2015年1月7日辦理了商品房預(yù)售許可證。也就是說(shuō)被告事后取得了商品房預(yù)售許可證，認(rèn)定原被告雙方簽訂的《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》是有效的。
原告交納定金該如何退還的問(wèn)題需要查明雙方未簽署商品房銷售合同的原因所在。根據(jù)法院查明的事實(shí)得出不能有證據(jù)證明是基于被告的原因?qū)е律唐贩抠I賣合同未能簽署。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條“出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人”，基于此項(xiàng)法律規(guī)定被告應(yīng)返還原告定金而非雙倍定金。此案中雖然存在被告遲延履行簽署商品房銷售合同的法律義務(wù)，原告可以解除《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》但是并不足以要求被告退還雙倍定金的依據(jù)。
律師在此提醒著購(gòu)房人在繳納預(yù)付款簽署商品房預(yù)售合同之時(shí)，務(wù)必查驗(yàn)房地產(chǎn)公司是否取得商品房預(yù)售許可證，以及在商品房預(yù)售合同的條款中明確簽署商品房銷售合同的具體時(shí)間及可操作性的節(jié)點(diǎn)，只有嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪`約責(zé)任條款才能更好的約束房地產(chǎn)公司按時(shí)交房并簽署商品房銷售合同的行為。否則對(duì)于購(gòu)房人即便是解除了《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》，被退還了定金也是喪失了時(shí)間及金錢成本。
附
原裁判文書鏈接：
http://wenshu.court.gov.cn/content/content?DocID=690d26b7-2c1a-4894-9809-c042ea92e6ba
作者：張春月律師 北京市京師律師事務(wù)所
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