農(nóng)村房屋連環(huán)買(mǎi)賣(mài)合同的效力認(rèn)定

【案情】

孫某系千家店鎮(zhèn)某村村民，于2008年11月8日與村民張某協(xié)商，雙方達(dá)成房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議：張某將坐落于舊縣鎮(zhèn)東龍灣村的五間房屋出售給孫某；孫某一次性支付給張某購(gòu)房款5萬(wàn)元。孫某和張某在協(xié)議上簽字捺手印，村委會(huì)蓋章確認(rèn)。買(mǎi)房后，孫某對(duì)房屋進(jìn)行了改建、裝修，并和家人一直在里面居住，但戶口一直沒(méi)有遷過(guò)來(lái)。2014年8月，孫某以15萬(wàn)元的價(jià)格把房子賣(mài)給了龍灣村村民張某興。2015年4月，張某將孫某作為被告、張某興作為第三人訴至法院，要求確認(rèn)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

【解析】

宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定的成員身份密切相關(guān)，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無(wú)權(quán)取得或變相取得。如何認(rèn)定農(nóng)村房屋連環(huán)買(mǎi)賣(mài)合同的法律效力，目前我國(guó)的法律法規(guī)及相關(guān)司法解釋都沒(méi)有明確規(guī)定，司法實(shí)踐中也存在較大爭(zhēng)議。筆者認(rèn)為，如果當(dāng)事人簽訂農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同是雙方當(dāng)事人之間真實(shí)意思表示，且房屋買(mǎi)賣(mài)行為并沒(méi)有導(dǎo)致宅基地流轉(zhuǎn)給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人員，該農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同并沒(méi)有違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)該認(rèn)定該房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效。

同時(shí)，認(rèn)定農(nóng)村房屋連環(huán)買(mǎi)賣(mài)合同的效力，應(yīng)堅(jiān)持尊重歷史、照顧現(xiàn)實(shí)的原則，要具體案件具體分析，重點(diǎn)查明以下幾點(diǎn)可能影響合同效力的事實(shí)和因素：一是房屋買(mǎi)賣(mài)合同雙方的身份情況，尤其要查明被告的身份關(guān)系，包括戶籍狀況、居住時(shí)間、隨同居住的家屬情況、有無(wú)其它住所、是否具備騰房條件；二是要查明房屋出讓方是否有宅基地使用權(quán)、是否為房屋所有權(quán)人；三是查明購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)房屋后對(duì)房屋有無(wú)翻建、改建、擴(kuò)建和裝修等情形；四是要查明房屋出讓有無(wú)經(jīng)過(guò)審批、登記手續(xù)，集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)是否知情及對(duì)宅基地使用權(quán)持何種意見(jiàn)。

本案中，張某與孫某經(jīng)平等、自愿協(xié)商，簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，雙方簽訂后進(jìn)行了實(shí)際履行，孫某對(duì)房屋進(jìn)行了翻修且居住多年，后孫某又將房屋賣(mài)給了第三人張某興。鑒于訴爭(zhēng)房屋連環(huán)買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，所簽訂合同均屬雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，雖然孫某與張某不是同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，但合同經(jīng)村委會(huì)同意已實(shí)際履行數(shù)年。由于張某和張某興均屬同一集體經(jīng)濟(jì)組織成員，訴爭(zhēng)房屋最終仍屬該集體經(jīng)濟(jì)組織成員所有，實(shí)現(xiàn)了內(nèi)部流轉(zhuǎn)，并未違反我國(guó)土地管理法等相關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，故應(yīng)判決駁回張某的訴訟請(qǐng)求。

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