央產(chǎn)房買賣合同被解除，買賣雙方責(zé)任如何承擔(dān)？

央產(chǎn)房買賣合同被解除，買賣雙方責(zé)任如何承擔(dān)？

---成某與杜某房屋買賣合同糾紛案法律評析

【關(guān)鍵詞】

解除合同 央產(chǎn)房 違約賠償 利息損失 房屋溢價款 中介費 房屋裝修 房屋租金 使用費

【要點提示】

買、賣雙方簽訂不具備上市交易的條件的央產(chǎn)房的房屋買賣合同，最終被法院判決予以解除。法院一般認定，買受人應(yīng)在交易前已知悉涉案房屋的屬性，其應(yīng)當(dāng)對該交易以及履行后果盡到足夠的注意義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)次要責(zé)任（即：20%），而出賣方應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任（即：80%）。在責(zé)任確定后，各自的損失均應(yīng)按照責(zé)任比例進行分擔(dān)。對出賣方而言，其損失為房屋的租金或使用費；就買受人而言，其損失應(yīng)當(dāng)包括已付房款的利息損失、房屋溢價損失、已付中介費損失及房屋裝修損失。

【當(dāng)事人信息】

原告：成某（買受方，一審原告、反訴被告、二審被上訴人）

被告：杜某（出賣方，一審被告、反訴原告、二審上訴人）

【案情簡介】

1998年，杜某以97成本價購買涉案房屋。2001年9月，杜某取得涉案房屋產(chǎn)權(quán)證。2007年3月，杜某與成某、房產(chǎn)中介簽訂《房屋買賣合同》。2010年4月，涉案房屋原產(chǎn)權(quán)人出具證明，內(nèi)容為：“涉案房屋暫不宜上市交易（住房信息已上報國家局）”。2013年，杜某以涉案房屋不能上市交易，合同無法繼續(xù)履行為由將成某訴至法院，請求解除雙方簽訂的《房屋買賣合同》、并要求成某及現(xiàn)居住人騰退房屋。法院于2013年7月作出判決，認定杜某與成某簽訂的《房屋買賣合同》及《補充協(xié)議》有效，但涉案房屋屬原產(chǎn)權(quán)人以福利售房方式發(fā)售給原產(chǎn)權(quán)人職工的央產(chǎn)房，其對外出售須符合原產(chǎn)權(quán)人相關(guān)售房政策，然成某非原產(chǎn)權(quán)人職工，其與杜某所簽訂的合同實質(zhì)上已無法繼續(xù)履行，并判決解除杜某與成某簽訂的《房屋買賣合同》。

上述判決生效后，成某起訴請求：1、返還成某購房款52萬元，房屋中介費13600元；2、按照同期銀行貸款利率支付成某上述款自2007年3月至實際支付之日的利息，截至2014年1月暫計為241355元；3、賠償成某的裝修費損失48154元；4、支付成某自2008年9月至實際支付之日違約金，以615000元為基數(shù)按照每日萬分之四的標(biāo)準(zhǔn)計算，截止到2014年1月1日違約金共計472821；5、支付成某房屋溢價款損失2195600元。

杜某反訴：1、要求成某支付從2007年3月起至2014年3月的房屋使用費322173元；2、要求成某按照每月3835元標(biāo)準(zhǔn)支付2014年3月至實際騰退房屋之日的房屋占有使用費。

【法院判決】

1、杜某于本判決生效后七日內(nèi)返還給成某購房款52萬元，并按中國人民銀行同期貸款基準(zhǔn)利率百分之八十向成某支付自2007年3月起至該款項實際給付日止的利息；2、杜某于本判決生效后七日內(nèi)賠償成某中介服務(wù)費10880元；3、杜某于本判決生效后七日內(nèi)賠償成某房屋溢價款1365400元；4、成某于本判決生效后七日內(nèi)給付杜某2007年3月至2013年7月期間房屋使用費103493.9元，并按照每月3835元標(biāo)準(zhǔn)給付杜某自2013年7月起至實際騰退房屋之日止的房屋使用費；5、駁回成某的其他訴訟求情；6、駁回杜某的其他反訴請求。

【案件評析】

一、杜某、成某簽訂的房屋買賣合同被解除，雙方如何承擔(dān)責(zé)任？

本案涉案房屋系央產(chǎn)房，尚不具備上市交易的條件，故雙方無法繼續(xù)履行已經(jīng)簽訂的《房屋買賣合同》，該合同已經(jīng)生效判決予以解除。由于合同約定杜某同意在簽約后一年半將涉案房屋過戶給成某，現(xiàn)杜某不能履行該合同義務(wù)，其行為應(yīng)當(dāng)認定為違約行為。當(dāng)然，由于涉案房屋的屬性，成某亦在交易前已經(jīng)知悉，其應(yīng)當(dāng)對該交易以及履行后果盡到足夠的注意義務(wù)，亦可以避免損失的發(fā)生。因此，法院認定對導(dǎo)致合同的解除由杜某承擔(dān)主要責(zé)任（即：80%），成某承擔(dān)次要責(zé)任（即：20%）的處理是正確的。

二、杜某、成某簽訂的房屋買賣合同被解除，如何計算損失賠償？

在責(zé)任確定后，各自的損失均應(yīng)按照責(zé)任比例進行分擔(dān)。對于杜某而言，其損失僅為房屋的租金或使用費；就成某而言，其損失應(yīng)當(dāng)包括已付房款的利息損失、房屋溢價損失、已付中介費損失及房屋裝修損失。

1、購房款利息損失。對于52萬元的利息損失，因52萬元自2007年3月已在杜某處，杜某因此可以獲得一定的收益，考慮責(zé)任分擔(dān)比例，法院判定杜某應(yīng)按同期貸款利息的80%向成某支付利息損失。

2、中介費損失。中介費13600元的負擔(dān)亦應(yīng)考慮責(zé)任分擔(dān)比例，杜某應(yīng)承擔(dān)成某中介費損失10880元。

3、房屋溢價款損失。當(dāng)事人一方違約后，對方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴大，沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。因自2010年4月起，成某已經(jīng)知道涉案房屋不能上市交易，且其已向法院提起訴訟要求解除雙方的買賣合同，當(dāng)時杜某亦同意解除合同，只是雙方就損失賠償問題未達成一致意見，但成某撤訴后，雙方并未協(xié)商如何解決無法繼續(xù)履行合同的問題。杜某亦知道交易無法繼續(xù)履行，亦未及時采取措施，直到2013年才向法院提起訴訟要求解除合同。法院認為就2010年4月之前的房屋溢價款損失系杜某違約造成，應(yīng)向成某賠償房屋溢價款損失，但對于2010年4月起至2013年7月止之間的房屋溢價款損失雙方均有責(zé)任，且責(zé)任相當(dāng)，對此期間的房屋溢價損失判定雙方各承擔(dān)一半。

4、涉案房屋占有使用費。對涉案房屋占有使用費，成某占有涉案房屋系基于雙方買賣合同約定，法院認為，成某占有涉案房屋使用費2010年4月之前的房屋使用費損失系杜某違約造成，成某無須賠償，但對于2010年4月起至2013年7月止之間的房屋使用費損失雙方均有責(zé)任，且責(zé)任相當(dāng)，對此期間的房屋使用費損失判定雙方各承擔(dān)一半。

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