【案例1】房屋面積差異的處理
王某2012年購買了一處商品房，面積89.5平方米，王某按89.5平方米交了房款，2013年9月交房后，王某找專業(yè)人士進(jìn)行測繪發(fā)現(xiàn)房屋面積只有80.5平方米，現(xiàn)在王某應(yīng)該怎么樣主張他的權(quán)利?
答：北京盈科(沈陽)律師事務(wù)所夏輝律師意見：根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋》第14條規(guī)定的處理原則，面積誤差比絕對值在3% 以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的介個據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同，不予支持;面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)于支持。買受人決定不退房的話，實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人按約定的價格補(bǔ)足，面積誤差比超出 3%部分的房價款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人;實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3￥)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
為此，本案中，面積誤差比已超過3%，并且實際面積小于合同約定面積，王某可以主張解除購房合同，并要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，王某如果不想退房，可以要求開發(fā)商按照上述規(guī)定返還購房款。
【案例2】代人買賣房，合同有無效?
2008年4月，李某通過中介購房，并與徐某簽訂定金合同，交了10000元定金，后以徐某非產(chǎn)權(quán)人受欺詐為由主張撤銷合同并返還定金。
答：北京盈科(沈陽)律師事務(wù)所夏輝律師意見：徐某以自己的名義所實施的代理行為不違反《合同法》第403條“關(guān)于"隱名代理”之規(guī)定，無論徐某對相對人披露被代理人的具體情況在實施該代理行為前后，均不影響其委托代理關(guān)系成立。即若受托人徐某因委托人原因?qū)Φ谌藦埬巢宦男泻贤x務(wù)時，張某可直接選定委托人主張其相應(yīng)的合同權(quán)利。為此，本案李某認(rèn)為徐某故意隱瞞爭議房屋權(quán)屬狀況，且在未披露其與房屋產(chǎn)權(quán)人就該套房屋存在代理關(guān)系情況下即以自己作為出賣方與張某訂約，該行為已對李某構(gòu)成欺詐的主張缺乏事實和法律依據(jù),故案涉合同應(yīng)認(rèn)定有效。李某要求撤銷合同并返還所付定金缺乏法律和事實依據(jù)，不應(yīng)支持。
【案例3】精神病人的賣房效力?
夫亡，其妻李某患精神分裂癥。夫兄趙某持李某身份證件,以抵債為由,將李某名下公房以7萬元低價售予張某。李某能否要回房子?
答：北京盈科(沈陽)律師事務(wù)所夏輝律師意見：趙某未取得李某法定代理人書面授權(quán),亦無充分證據(jù)證明其受李某法定代理人口頭授權(quán),故應(yīng)認(rèn)定趙某無權(quán)代理李某處分案涉房屋。即便張某與李某間存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系,趙某亦無權(quán)以李某名義將房屋處分給張某用以抵債,故合同無效。張某明知房屋產(chǎn)權(quán)人系李某,僅憑現(xiàn)有證據(jù)不能證明張某有充分理由相信趙某取得處分該房代理權(quán),況張某實際并未支付合理對價,故不能認(rèn)定張某善意。合同被確認(rèn)無效后,因該合同取得的財產(chǎn)應(yīng)返還,故張某應(yīng)將案涉房屋歸還李某。
【案例4】定金條款表述與適用
2007年3月,王某與李某約定,前者以37.6萬元購買后者房屋,并交付定金的6000元,李某向王某出具了定金收條一張。后因李某反悔拒絕訂約并將案涉房屋另售他人,王某起訴要求確認(rèn)合同有效，其訴訟請求是否能夠得到支持?
答：北京盈科(沈陽)律師事務(wù)所夏輝律師意見：收條雖載明了房屋產(chǎn)權(quán)證號及房屋總價款，但未對房屋面積、四至界址、房屋價款及房屋交付時間及辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的時間等主要條款形成書面約定。故王某提供的證據(jù)不能證明其與李某已訂立房屋買賣協(xié)議。李某收取的6000元不是合同履行定金，而是訂約定金。王某可選擇訂立合同或放棄定金，李某也可選擇訂立合同或雙倍返還定金。李某在收受王某定金后拒絕與王某訂立合同，而與案外人訂立買賣合同并收受全部購房款，構(gòu)成締約違約，應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任。本案中，因王某未提出支付違約金的訴訟請求，故對王某提出的依法確認(rèn)房屋買賣合同有效并繼履行的訴訟請求，法院很有可能會裁定駁回起訴。
【案例5】2010年4月,項某通過房產(chǎn)中介購買鄒某房屋,先后簽訂房屋買賣合同及居間成交確認(rèn)書,約定買方擬貸款140萬元,"貸款因買受人自身原因未獲銀行批準(zhǔn)的,買受人自行籌齊剩余房款,以現(xiàn)金支付給出賣人",居間服務(wù)費7.05萬元.2010年5月,鄒某與項某解除房屋買賣合同.房產(chǎn)中介依據(jù)項某欠條主張居間服務(wù)費.爭議焦點:1.房產(chǎn)中介居間義務(wù)是否履行? 2.應(yīng)否交納居間費用?
答：北京盈科(沈陽)律師事務(wù)所夏輝律師意見：首先，要看居間是否完成?房產(chǎn)中介為買方提供了房源信息服務(wù),促成買方與賣方就涉案房屋簽訂了購房合同,房產(chǎn)中介已履行了居間成交確認(rèn)書中約定的義務(wù),故有權(quán)收取相關(guān)居間費用.
2.居間費用.買方在其與賣方簽訂的房屋買賣合同中約定,買方擬貸款140萬元,貸款因買方自身原因未獲得銀行或公積金管理中心批準(zhǔn)的,買方以現(xiàn)金形式支付給賣方.買方并不在限購之列,只是貸款手續(xù)更加嚴(yán)格.買方雖未能順利獲得貸款,但買方承諾其自行籌集房款支付給賣方，且買方在居間成交確認(rèn)書中確認(rèn)，買方應(yīng)向房產(chǎn)中介支付全部居間弓間報酬.此后,買方又為房產(chǎn)中介出具欠條,稱其拖欠房產(chǎn)中介居間服務(wù)費.買方理應(yīng)對自己的行為承擔(dān)責(zé)任.買方與賣方協(xié)商解除房屋買賣合同,不能免除其向房產(chǎn)中介支付居間費的義務(wù).
【案例6】土地出讓金,該哪萬補(bǔ)交?
2008年 10月,鮑某將劃撥土地上的房產(chǎn)證(黃證)以略低于市場價的價格轉(zhuǎn)讓給陳某,約定"在辦理買賣過戶手續(xù)時,雙方各自承擔(dān)法定稅收費用",合同"特別告知" 中載明"非居住房屋,按照法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定,劃撥土地上房地產(chǎn)買賣,買受人應(yīng)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù),按規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金".辦理過戶時,因?qū)畏嚼U納土地出讓金存在爭議致訴.爭議焦點:1.買受人是否盡到注意義務(wù)? 2.土地出讓金由哪方負(fù)擔(dān)?
答：北京盈科(沈陽)律師事務(wù)所夏輝律師意見：案涉房產(chǎn)買賣合同約定,在辦理買賣過戶手續(xù)時,雙方各自承擔(dān)法定稅收費用.簽約時,陳某作為買受人已閱看過該商鋪產(chǎn)權(quán)證,而該類劃撥土地上的房地產(chǎn)權(quán)利憑證與出讓土地上的房地產(chǎn)權(quán)利憑證在顏色上即有明明顯區(qū)另氏故,陳某應(yīng)預(yù)見到該類"黃證"商鋪需繳納的稅費可能與"綠證"商鋪需繳納的稅費有區(qū)別,且該份合同又作了特別告知.
從系爭商鋪買賣的實際履行情況來看,雙方已就系爭商鋪完成了實物交付,陳某已獲取了該商鋪的使用收益權(quán)能,現(xiàn)為最終取得該商鋪的完全產(chǎn)權(quán),而要求鮑某協(xié)助辦理該商鋪產(chǎn)權(quán)之過戶登記手續(xù),在有明確約定情況下,故由作為買受人的陳某承擔(dān)并無不當(dāng).
【案例7】購房尾款的支付時間----全款須到位,還是先交房?
2009年 12月,王某以總價款60萬元購買茅某二手房一套并簽訂房屋買賣合同,關(guān)于尾款支付約定"全款到位交房,交房時支付尾款1萬元、關(guān)于交房約定"茅某于 2010年2月5日前騰出系爭房屋并通知王某進(jìn)行驗收交接,王某應(yīng)在收到通知之日起的三日內(nèi)對房屋及其裝飾、設(shè)備情況進(jìn)行查驗,查驗后茅某將房屋鑰匙交付給王某作為房屋轉(zhuǎn)移占有的標(biāo)志".簽約后,王某支付茅某房款59萬元,茅某于2010年3月19日要求王某支付尾款1萬元未果,遂訴至法院追索.王某主張以茅某逾期炙房應(yīng)付違約金、未結(jié)清物業(yè)費抗辯.
答：北京盈科(沈陽)律師事務(wù)所夏輝律師意見：合同明確約定"全款到位交房,交房時王某支付給茅某購房尾款1萬元",現(xiàn)雙方確認(rèn)已于2010年3月19日交房,而王某未能按約定支付尾款,故茅某1訴請應(yīng)予支持.
王某稱茅某存在逾期交房等諸多違約行為及收取約定交房日以后租金的情況，即使屬實,與本案亦非同一法律關(guān)系,故不能成為王某拒絕向茅某支付購房尾款之理由.
【案例8】售房廣告的法律效力
一虛假做廣告,損失怎補(bǔ)償?
案情：開發(fā)公司在售房廣告和宣傳資料中尤諾擁有"首創(chuàng)私家游艇碼頭,浪漫情緣后花園"等內(nèi)容,并在售樓處公開懸掛商品房建設(shè)用地規(guī)劃許可證,公開展示建設(shè)用地規(guī)劃范圍,但實際上所建游艇碼頭和后花園系租賃他人土地而建.工商局對此廣告行為認(rèn)定為虛假并給予罰款處罰.購房人楊某得知后,起訴要求賠償.爭議焦點:1.虛假廣告如何認(rèn)定? 2.補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)如何確定?
答：北京盈科(沈陽)律師事務(wù)所夏輝律師意見：開發(fā)公司在售房廣告和宣傳資料中允諾的內(nèi)容,并在售房時建好的游艇碼頭和后花園,系租賃他人土地而建,開發(fā)公司對此事實予以隱瞞.工商局對開發(fā)公司的虛假廣告行為均作出了認(rèn)定并給予罰款處罰.據(jù)此,開發(fā)公司的行為對楊某購房的選擇及房屋價格的確定有一定的影響,開發(fā)公司應(yīng)對給楊某造成的損失承擔(dān)補(bǔ)償責(zé)任.
開發(fā)公司在售樓處公開懸掛商品房建設(shè)用地規(guī)劃許可證,公開展示了建設(shè)用地規(guī)劃范圍,楊某作為買受人在交易中忽略了對該事實進(jìn)行審查,主觀上存在一定過失,應(yīng)承擔(dān)自己不謹(jǐn)慎民事行為的法律后果.綜合本市房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及當(dāng)事人的過錯程度,開發(fā)公司可對楊某給予適當(dāng)補(bǔ)償,結(jié)合本案實際,開發(fā)公司應(yīng)按楊某在商品房買賣合同中約定的購房價款的2%給付補(bǔ)償款,即! 141,937元×2% =2839元.
【案例9】無證預(yù)售房合同效力
—無證預(yù)售房,合同有無效?
案情：2006年4月,劉某與沒有辦理預(yù)售許可證的開發(fā)公司簽訂商品房買賣合同,并先后支付了房款124萬余元.嗣后開發(fā)公司取得預(yù)售許可證,但不久又因占地不合法被撤銷.爭議焦點:1.合同效力如何? 2.違約責(zé)任如何承擔(dān)?
答：北京盈科(沈陽)律師事務(wù)所夏輝律師意見：劉某與開發(fā)公司訂立買賣合同時,明知后者并未取得房屋預(yù)售許可證,雖后來開發(fā)公司取得了該證,但嗣后又被撤銷.、依最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定,涉案房屋不具備買賣1的條件,故案涉合同無效.
無效合同自始沒有法律約束力,當(dāng)事人不得就合同的履約條款主張違約責(zé)任,故劉某要求開發(fā)公司支付逾期交房的違約金的主張,沒有法律依據(jù),不予支持。
【案例10】轉(zhuǎn)按揭二手房屋糾紛
—轉(zhuǎn)手按揭房,貸款如何償?
案情：2008年4月,童某將按揭房屋作價21萬元售與劉某,約定余下10方元按揭款由劉某承擔(dān),"如劉某未按貸款合同約定按時足額還款造成童某信用受損，則劉某應(yīng)按貸款額度的5%.每月賠償給童某","任何一方違約,應(yīng)支付對方違約金3萬元".2010年5月,劉某將該房作價23萬元售予吳某.2010年 6月起,劉某連續(xù)3個月停止支付貸款.爭議焦點:1.劉某是否根本違約? 2.能否解除合同?
答：北京盈科(沈陽)律師事務(wù)所夏輝律師意見：本案劉某已履行主要合同義務(wù)且有繼續(xù)履行意愿,其3個月未按期支付銀行按揭貸款并未導(dǎo)致合同目的無法實現(xiàn),不構(gòu)成根本違約.另考慮到劉某已與第三人就該房屋簽訂買賣合同,解除本案合同將給吳某利益造成影響,故本案合同應(yīng)繼續(xù)履行.雙方簽訂的合同中既約定了概括性賠償違約金3萬元,又約定了具體性賠償違約金即當(dāng)劉某未按期歸還房貸應(yīng)按貸款額度的5%.每月賠償給賣方,故童某依法可選擇適用,但賠償違約金的支付應(yīng)與違約所造成的損失相當(dāng),鑒于劉某違約行為系非根本性違約,實際造成童某的損失亦較輕,故對劉某提出要求減少違約金的怠見予以采納.
【案例11】無可歸責(zé)于雙方情形
—合同未簽成,責(zé)任應(yīng)在誰?
案情：2008年5月,朱某通過中介公司購買張某房產(chǎn),約定房價款131.5萬元,三方簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》后,朱某依約交納5萬元定金.1個月后, 雙方未依約簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》.對未簽約原因,朱某主張因?qū)Ψ教岢鲎鞯头績r而不能協(xié)商一致,張某與中介公司稱系朱某無法借到購房款、要與愛人商量為由拒簽.爭議焦點:l.合同未簽之原因是什么?2.定金是否返還?
答：北京盈科(沈陽)律師事務(wù)所夏輝律師意見：三方簽訂的房地產(chǎn)居間買賣協(xié)議合法有效,對最終未簽訂房地產(chǎn)買賣合同的原因雙方各執(zhí)一詞.朱某主張其因不愿作低房價,要求以131.5萬元合同價成交,但張某不同意.張某主張其同意以該合同價簽約,雖該主張有中介公司陳述印證,但考慮到中介公司工作人員實際代理張某與朱某洽談買賣房屋事宜,故張某的上述主張本院難以采信.因雙方就合同價格最終未能協(xié)商一致,而導(dǎo)致未簽訂房地產(chǎn)買賣合同且屬于不可歸責(zé)于合同任何一方的原因所致,故張某所收取的定金5萬1元依法應(yīng)返還朱某.
【案例12】開發(fā)商在網(wǎng)站上進(jìn)行售樓宣傳的法律性質(zhì)
----宣傳虛假是否要負(fù)法律責(zé)任
案情：開發(fā)公司在公司官方網(wǎng)站上發(fā)布售房廣告和宣傳資料，在宣傳資料中宣傳園區(qū)內(nèi)有籃球場,購房者楊某就是愛打籃球才選擇購買該房屋的，但在實際交房時，楊某發(fā)現(xiàn)園區(qū)內(nèi)并沒有籃球場，楊某感覺自己被欺騙了，楊某該如何主張權(quán)利?
答：北京盈科(沈陽)律師事務(wù)所夏輝律師意見：開發(fā)公司在網(wǎng)站上發(fā)布的售房廣告和宣傳資料在法律上的性質(zhì)為要約邀請，根據(jù)最高人民法院《商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條的規(guī)定，要約邀請對于開發(fā)商具有約束力，開發(fā)商在要約邀請中承諾的內(nèi)容即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)履行，如果不履行，則將對購房者承擔(dān)違約責(zé)任。
為此，購房者楊某可以通過訴訟主張開發(fā)商違約，根據(jù)合同約定開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
楊國營律師辦案心得：簡單的案件復(fù)雜化，復(fù)雜的案件簡單化。
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