有限產(chǎn)權(quán)房出售超標房屋未約定，房屋標的權(quán)屬瑕疵出賣人被判擔責
---陳某與潘某房屋買賣合同糾紛案法律評析
【關(guān)鍵詞】
定金 實際所有人 履行期限 遲延履行 承諾 超標房款
【要點提示】
房屋在領(lǐng)取所有權(quán)證時需要繳納原拆遷房屋的超標房款，即涉案房屋在權(quán)屬上存在瑕疵，且合同未明確約定訴爭款項何人繳納，亦不足以認定買受人簽訂合同時明知存在訴爭房款項并同意由其繳納，故出賣人對出賣的標的物負有瑕疵擔保責任。
【當事人信息】
原告：陳某（買受人）
被告：潘某（出賣人）
【案情簡介】
潘某原有房屋系有限產(chǎn)權(quán)。因城市建設(shè)需要，上述房屋被拆除，后安置于涉案房屋。2010年2月，潘某將涉案房屋出賣給陳某，由陳某的女兒吳某作為名義上的買受人，并辦理了委托公證手續(xù)，委托陳某作為其代理人，代為辦理上述房屋權(quán)屬登記以及出售給吳某等事宜，陳某隨后付清約定的購房款。2010年4月，陳某經(jīng)潘某同意與案外人趙某簽訂《房屋買賣定金合同》。合同簽訂之日，潘某到公證處撤銷了原委托陳某將涉案房屋出賣給吳某的公證委托書。同時重新辦理了委托公證手續(xù)，委托王某作為其代理人，代為辦理涉案房屋權(quán)屬登記以及出售給案外人趙某等事宜。合同簽訂后，趙某付清了全部購房款并將涉案房交付趙某管理。2012年10月，涉案房屋可以辦理所有權(quán)登記手續(xù)。趙某到房管部門辦理涉案房屋所有權(quán)證時，被告知因涉案房屋系有限產(chǎn)權(quán)，需補交超標房款后，才能取得完全產(chǎn)權(quán)，并辦理涉案房屋的所有權(quán)登記手續(xù)。趙某要求陳某、潘某補交超標房款，但二人均予以拒絕。為此，案外人趙某起訴陳某、潘某房屋買賣合同糾紛一案，經(jīng)法院判決，陳某返還趙某超標購房款，并賠償利息損失。
陳某訴至法院，請求：潘某賠償超標購房款及其利息。
【法院判決】
潘某支付陳某超標購房款并賠償利息損失。
【案件評析】
一、法院為何認定案外人趙某無須承擔涉案房超標房款？
出賣人對出賣的標的物負有瑕疵擔保責任。經(jīng)法院生效判決確認，案外人趙某與本案原告陳某就涉案房屋簽訂的《房屋買賣定金合同》合法有效，陳某作為出賣人，對涉案房屋負有瑕疵擔保責任。由于涉案房屋在領(lǐng)取所有權(quán)證時需要繳納原拆遷房屋的超標房款，即涉案房屋在權(quán)屬上存在瑕疵，且合同未明確約定訴爭款項由趙某繳納，亦不足以認定趙某簽訂合同時明知存在訴爭房款項并同意由其繳納，故陳某返還趙某代繳的超標房款及并賠償利息損失。
二、法院為何認定潘某應(yīng)支付涉案房超標房款？
出賣人陳某作為出賣人承擔瑕疵擔保責任，但陳某將涉案房屋出賣給趙某非無源之木，不可能憑空而來，雙方簽訂的房屋買賣定金合同不能孤立看待，而應(yīng)結(jié)合涉案房屋權(quán)屬來源及屢次交易經(jīng)過綜合考量。探究涉案房屋權(quán)屬來源及交易經(jīng)過，該房屋系被告潘某原有房屋被拆遷后所得安置房，被告潘某作為原所有人同時也是拆遷安置關(guān)系中繳納超標房款的義務(wù)人，其出賣涉案房屋理應(yīng)承擔瑕疵擔保責任。本案爭議在于確認陳某承擔出賣標的物瑕疵擔保責任的情況下，是否可以要求原所有人即被告潘某對其承擔瑕疵擔保責任。
結(jié)合本案，陳某在與趙某簽訂合同時并未取得涉案房屋所有權(quán)，實際所有人系本案被告潘某。根據(jù)公證的聲明書及委托書，被告潘某作為房屋實際所有人，先是委托陳某辦理涉案房屋出賣給第三人吳某的手續(xù)，再因涉案房屋被轉(zhuǎn)賣而撤銷原委托，再另行委托他人辦理將涉案房屋出賣給趙某的手續(xù)。由此可見，涉案房屋經(jīng)過多次買賣，而被告潘某均為明知并已予配合，但無證據(jù)證明其已明確披露涉案房屋產(chǎn)權(quán)瑕疵或已明確約定訴爭款項由買受人承擔，故其應(yīng)對買受人承擔瑕疵擔保責任。
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