案例簡(jiǎn)介：被告以原告購(gòu)房前未盡審查義務(wù)主張合同無(wú)效
原、被告于2016年7月2日簽訂了系爭(zhēng)房屋的買(mǎi)賣(mài)合同，約定房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)為人民幣162萬(wàn)元。系爭(zhēng)房屋為動(dòng)遷安置房。合同簽訂后，原告已向被告支付了房款80萬(wàn)元，并約定于同年10月15日支付65萬(wàn)元。在原告履行義務(wù)時(shí)，被告卻不予配合，原告多次與被告協(xié)商未果，故原告訴至法院，要求法院支持其訴請(qǐng)。被告則稱(chēng)，原告簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)履行審查義務(wù)，即系爭(zhēng)房屋是屬于被告一人所有還是與其他人共同所有，由于原告沒(méi)有審查，所以原告應(yīng)當(dāng)對(duì)合同無(wú)效產(chǎn)生的法律后果承擔(dān)責(zé)任。
法院判決：原被告間購(gòu)房合同有效，被告承擔(dān)違約責(zé)任
經(jīng)審理查明，被告將與他人共有的房屋出售給不知情的原告，并簽訂相關(guān)協(xié)議，并承諾如被告違約則自愿賠付原告定金雙倍賠償，如原告違約則被告不退還定金，并由原告支付居間服務(wù)費(fèi)為總房?jī)r(jià)的2％給居間方。當(dāng)天被告出具收條一份載明收到原告支付的定金5萬(wàn)元。2016年10月15日，原告向被告轉(zhuǎn)賬65萬(wàn)元，因被告卡號(hào)狀態(tài)非正常故交易失敗。現(xiàn)被告未將系爭(zhēng)房屋按約定交付給原告，原、被告協(xié)商未果，原告方故訴至本院請(qǐng)求判如所請(qǐng)。
法院認(rèn)為，雖系爭(zhēng)房屋系被告與第三人之拆遷安置房，安置人為五人，目前并無(wú)證據(jù)證明被告簽訂合同時(shí)取得了四名第三人同意或事后追認(rèn)，但根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條的規(guī)定：“當(dāng)事人一方以出賣(mài)人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。出賣(mài)人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買(mǎi)受人要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。”據(jù)此，即使被告未取得所有產(chǎn)權(quán)共有人同意出售系爭(zhēng)房屋，造成的后果是所有權(quán)轉(zhuǎn)移不能發(fā)生之后果，但其后果并不影響原、被告之轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力?，F(xiàn)被告及第三人并無(wú)證據(jù)證明轉(zhuǎn)讓協(xié)議存在其他合同無(wú)效的法定情形，原、被告之房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)為合法有效，原告之訴請(qǐng)本院予以支持。被告經(jīng)本院合法傳喚，無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭，放棄了對(duì)原告所主張的事實(shí)和證據(jù)進(jìn)行辯駁的權(quán)利，由此可能產(chǎn)生的不利后果應(yīng)由其自行承擔(dān)。
律師說(shuō)法：未盡審查義務(wù)房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效嗎?
房屋買(mǎi)受人的審查義務(wù)有那些，購(gòu)房人的審查義務(wù)應(yīng)盡到什么程度？從降低交易成本及保障交易秩序的角度，對(duì)購(gòu)房人審查義務(wù)的要求不應(yīng)過(guò)高也不應(yīng)過(guò)低。一般購(gòu)房者只要對(duì)房產(chǎn)證進(jìn)行了表面上的、形式上的審查，就應(yīng)認(rèn)為其已盡到了必要的注意義務(wù)。實(shí)務(wù)中對(duì)購(gòu)房者的審查義務(wù)究竟應(yīng)到何程度并沒(méi)有統(tǒng)一尺度，法院根據(jù)雙方提交的證據(jù)有一定的自由裁量權(quán)。
在本案中，根據(jù)買(mǎi)賣(mài)雙方提供的證據(jù)可知：原告非專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，只是普通購(gòu)房者，本身并不具有房產(chǎn)交易的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，其只需要對(duì)房產(chǎn)證進(jìn)行表面上，形式上的審查，不能對(duì)其專(zhuān)業(yè)能力要求過(guò)高。因此，本案的買(mǎi)受人并不存在相應(yīng)的過(guò)錯(cuò)。而根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條的規(guī)定：“當(dāng)事人一方以出賣(mài)人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。出賣(mài)人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買(mǎi)受人要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持?！惫史ㄔ号袥Q被告承擔(dān)違約責(zé)任。
以上就是對(duì)“房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，購(gòu)房人的審查義務(wù)有那些，審查義務(wù)應(yīng)盡到何種程度”問(wèn)題的相關(guān)解答。對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，為了保險(xiǎn)起見(jiàn)，建議在購(gòu)房前咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)的法律人士或購(gòu)房過(guò)程中聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)房產(chǎn)律師陪同，以此避免不必要的損失。
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