導讀：因政策性原因，有些城市的動遷安置房會有過戶時間的限制。買受人交付房款之后，為了防止出賣人以后反悔另行出賣房屋，于是，雙方又簽訂房屋抵押借款合同的情況時有發(fā)生，目的是防止房屋過戶之前不確定的風險。那么，發(fā)生爭議時，雙方簽訂的是房屋買賣合同還是借款合同，應當如何認定其性質(zhì)呢？請看房產(chǎn)專業(yè)律師以案說法。
案例簡介：同一房屋簽訂買賣合同和抵押借款合同 如何定性引爭議
原告訴稱，原、被告雙方簽訂《房屋轉讓合同》，約定將被告所有的本市浦東新區(qū)系爭房屋出售給原告。因系爭房屋是動遷安置房，按照上海市政策，自2005年11月29日起5年內(nèi)無法辦理過戶手續(xù)，故雙方約定待政策允許辦理過戶手續(xù)時再辦理產(chǎn)權過戶。現(xiàn)系爭房屋目前已經(jīng)具備辦理房屋過戶條件，被告向原告表示不同意辦理過戶。故原告訴請要求：判令被告繼續(xù)履行房屋轉讓合同，辦理系爭房屋產(chǎn)權從被告名下過戶至原告名下的手續(xù)。
被告辯稱，簽訂轉讓合同一年后，雙方辦理了關于系爭房屋的抵押登記手續(xù)，并簽訂借款抵押合同，由此雙方的買賣關系已經(jīng)轉變?yōu)榻杩铌P系，被告將系爭房屋交給原告使用，以作為折抵借款的利息。被告對原告的請求不同意。
法院判決：被告協(xié)助原告辦理過戶手續(xù)
法院認為，雙方簽訂的兩份合同法律關系并不相同，后簽訂的借款合同并不自然替代之前簽訂的房屋轉讓合同。判決如下：被告協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權登記過戶至原告名下的手續(xù)。
律師說法：同一房屋簽訂買賣合同和抵押借款合同 法院如何定性呢
首先，本案原告向被告支付款項，被告對所收到的款項均出具收條，收條的內(nèi)容及款項的總額均明確指向為房款；同時被告實際向原告交付房屋，原告占有使用房屋至今；上述的履行均符合正常房屋買賣交易過程。
其次，系爭房屋為配套商品房，產(chǎn)證上注明房屋自2005年11月29日起5年內(nèi)不得轉讓、出租，鑒于此雙方在建立買賣關系后并未在當時辦理產(chǎn)權過戶；原、被告所約定的借款期滿日與房屋符合上市過戶交易的日期、借款金額與房款金額均予能相互對應，同時雙方所約定的借款期限約三年半之久，卻在借款合同中特別說明借款無利息不承擔利率。本人認為，在并非小額的債權債務下，在并不熟識的原、被告之間所訂立的借款合同已有異于正常的借貸關系，說明原告簽訂抵押借款合同的本意是基于已存的債權以借款合同的形式在房屋上設定有效的抵押權，以限制房屋權利人的另行處分權利，而非期待將來錢款的返還。
再次、按照被告所述房屋是免費給予原告使用以抵扣借款利息，房屋實際交付基于房屋買賣關系履行在先，而訂立抵押借款合同在后，如建立借貸關系，設定擔保，抵押房產(chǎn)的交付并非必須，如是將之后房屋使用抵扣利息，那么訂立借款合同時應當對此及房屋的返還等內(nèi)容作出書面約定才更符合常理，然而該合同不僅沒有涉及相關內(nèi)容反而對利息方面特別做出相反約定，由此可以看出被告對借款合同僅是設定抵押權的形式是明知的，且結合借款到期后被告從未向原告行使還款義務，也未提供證據(jù)證明在借款到期后要求原告返還系爭房屋等，由此認為原告所作出解釋的合理性、可信度更高。
綜上，雙方簽訂抵押借款合同并設定抵押權的行為，系買受人為限制出賣人處分系爭房屋而為，并非存在真實的借貸關系。
法律依據(jù)：1、《合同法》第六條 當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則。2、《合同法》第八條依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。
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