案情簡介：
2013年7月25日，原告某物業(yè)公司與被告張某簽訂《商業(yè)房屋租賃合同》，合同約定原告將商業(yè)房屋租賃給被告，用于“某裝飾公司”的經(jīng)營場所；租賃期限從2013年8月1日起至2016年4月30日止；具體租金標準為：2013年8月1日至2014年7月31日的租金總額為91080元，2014年8月1日至2015年7月31日的租金總額為99360元，2015年8月1日至2016年4月30日的租金總額為107640元；租金每三個月支付一次，除首期租金于2013年8月1日前一次性支付給原告外，以后每一期的租金須在當期開始前的十五個工作日支付；雙方就物業(yè)管理、水電等費用的繳納也進行了約定；合同第十五條第四款約定了若被告逾期支付租金，每逾期一日，按月租金總額的千分之三向被告加收違約金；若被告逾期累計達到10天（含10天）未交租金及違約金，原告可單方解除本合同，收回租賃房屋。合同簽訂后原告依約履行了義務，被告自2015年2月1日起至2016年4月30日共計拖欠租金130410元，因多次催收未果，原告訴至法院。
法院判決：
法院經(jīng)審理認為，原告某物業(yè)公司與被告張某簽訂的《商業(yè)房屋租賃合同》系雙方當事人真實意思的表示，內(nèi)容不違反法律法規(guī)強制性規(guī)定，該合同合法有效。原告某物業(yè)公司已履行了義務，被告未按照合同約定支付租金，截止2016年4月30日共計拖欠租金130410元，應當支付拖欠的租金并承擔相應的違約責任。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條“當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向對方支付一定數(shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。”之規(guī)定，法律賦予了當事人協(xié)商約定違約條款的權利，允許當事人可以約定一定數(shù)額的違約金，或者約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法，體現(xiàn)了締約自由的宗旨。同時，依據(jù)公平與誠實信用原則，對于約定的違約金過分高于實際損失的情況亦做出了限制性規(guī)定。違約責任的基本性質為補償性，其本質是對因違約而受損失的當事人以補償。本案原、被告簽訂的租賃合同中約定的違約金計算標準為“每逾期一日，則應按月租金總額的千分之三支付違約金”，該違約金計算標準過高，本院對原、被告在合同中約定的違約金予以調整，酌情認定被告應當支付原告的違約金，以拖欠的租金為基數(shù)，按照年利率24%計算。根據(jù)雙方簽訂的租賃合同第十一條的約定，由原告代收代繳電費、水費、物業(yè)管理費，截至2016年4月30日被告張某尚欠原告某物業(yè)公司商業(yè)物管費5520元、商業(yè)水費920元；商業(yè)電費截至2015年9月5日尚欠2469元，共計8909元。
張美玲律師觀點：
《中華人民共和國合同法》第一百一十四條規(guī)定：“當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向對方支付一定數(shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。
約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。
當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務?！?/p>
本案中，某物業(yè)公司與張某簽訂的《商業(yè)房屋租賃合同》系雙方當事人的真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，故為合法有效，當事人應自覺履行合同約定的義務?，F(xiàn)張某未按照合同約定按時繳納租金，屬于違約行為，應承擔支付租金及違約金的違約責任。張某認為違約金過高，向法院請求予以減少，按照相關司法解釋的規(guī)定，當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。
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