簽訂商品房預(yù)售合同后能否排除法院執(zhí)行

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簽訂商品房預(yù)售合同后能否排除法院執(zhí)行

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基本案情

2018年年初，陳某某與AA房地產(chǎn)開發(fā)公司就購買該公司所開發(fā)的某某樓盤中的一處房屋簽訂了房產(chǎn)認(rèn)購協(xié)議。陳某某已經(jīng)向其支付了合同總價超過一半的錢款。在交房日期到來前，AA房地產(chǎn)公司因與BB資產(chǎn)公司金融不良債權(quán)糾紛一案，經(jīng)法院審理，BB資產(chǎn)公司依生效判決向法院申請強制執(zhí)行，法院凍結(jié)了AA房地公司名下的財產(chǎn)，包括陳某某所購買的房屋。陳某某向法院提出執(zhí)行異議，在執(zhí)行法院駁回其異議后，陳某某向法院提出執(zhí)行異議之訴。

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    法院認(rèn)為：本案的爭議焦點在于原告陳某某對于該房屋享有何種權(quán)利，該權(quán)利是否足以排除執(zhí)行。陳某某與AA房地產(chǎn)公司在AA房地產(chǎn)公司財物被凍結(jié)前簽訂了房屋認(rèn)購協(xié)議，并未完成房屋過戶登記，陳某某對于該房屋基于合同關(guān)系享有期待權(quán)。雖然該房屋認(rèn)購協(xié)議并非嚴(yán)格意義上的商品房買賣合同，但是依據(jù)司法解釋的規(guī)定，商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備商品房買賣合同主要內(nèi)容的，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該商品房認(rèn)購協(xié)議為商品房買賣合同。同時經(jīng)法院查明，陳某某在除購買的商品房外，其名下沒有其他可供居住的房屋，并且陳某某已經(jīng)向AA房地產(chǎn)公司支付超過合同總價一半的購房款，符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》，享有足以排除執(zhí)行的民事權(quán)益，陳某某關(guān)于本案的執(zhí)行異議成立。

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律師評析

        根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定

》“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；

（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十?！?/p>

本案中陳某某與AA房地產(chǎn)公司簽訂商品房認(rèn)購協(xié)議，且符合上述司法解釋所規(guī)定的要件，對于陳某某依據(jù)合同關(guān)系而享有的物權(quán)期待權(quán)可以對抗執(zhí)行人的執(zhí)行申請，保障陳某某合法的民事權(quán)益。

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