因第三人原因影響租賃房屋使用的，出租人是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任

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  因第三人原因影響租賃房屋使用的，出租人是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任

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基本案情

     2018年年初，孫某某和錢某某簽訂了房屋租賃合同，合同約定孫某某承租錢某某名下的一處房屋，孫某某按月向錢某某支付租金，錢某某需保障該租賃房屋以及相關(guān)設(shè)備符合使用的安全條件。事后，孫某某發(fā)現(xiàn)該房屋存在嚴(yán)重漏水現(xiàn)象，原因在于樓上住戶下水道經(jīng)常堵塞造成，孫某某多次向錢某某反映此情況，錢某某一直推脫不予解決。孫某某無奈拒絕向錢某某支付租金，雙方協(xié)商未果，起訴至法院。

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法院判決

   法院認(rèn)為：首先，根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決

   本案中孫某某和錢某某租賃合同中明確約定，錢某某作為出租人有維修租賃物的義務(wù)，而至于該損害究竟是否由于第三人原因?qū)е?，根?jù)合同相對性的原則，錢某某仍應(yīng)對該租賃物的適租狀態(tài)承擔(dān)責(zé)任，本案中錢某某未及時加以維修而造成孫某某無法居住的，錢某某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。其次，關(guān)于孫某某是否有權(quán)以錢某某違約為由拒絕支付租金。法院認(rèn)為本案中錢某某已經(jīng)履行了合同的主要義務(wù)，其未履行維修義務(wù)為履行瑕疵，但不構(gòu)成孫某某有權(quán)以此抗辯拒絕支付租金的理由，因而孫某某不享有約定或法定的抗辯權(quán)，孫某某應(yīng)當(dāng)向錢某某支付租金，基于錢某某的違約行為，法院酌定減少孫某某所應(yīng)支付的租金。

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律師評析

        本案中需要注意的是，根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定：

      （1）“出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途?！?；

      （2）“出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外?！?；

（3）“承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期間內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期?！?/p>

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