案情簡介：已預告登記但買受人違約開發(fā)商可排除房產(chǎn)執(zhí)行的認定
張先生向劉女士借款未還被訴至法院，2015年1月6日法院對張先生購買的已辦理預告登記，但未辦理所有權(quán)登記的商品房進行了訴前保全。2015年6月2日，劉女士與張先生自愿達成調(diào)解協(xié)議，后因張先生逾期未履行生效調(diào)解書所確定的義務，劉女士于2015年10月26日向法院申請強制執(zhí)行。執(zhí)行中，法院于2016年12月26日續(xù)查封了上述房屋，并擬對其進行評估拍賣。得知房屋被法院查封后，房屋開發(fā)商森林房地產(chǎn)公司向法院提起案外人異議，稱其與張先生、交通銀行曾簽訂關(guān)于涉案房屋的《個人房產(chǎn)抵押貸款合同》，后因張先生未按合同約定歸還借款本金及利息，法院已判決森林房地產(chǎn)公司作為保證人代其向交通銀行償還了上述債務?，F(xiàn)森林房地產(chǎn)公司已向張先生發(fā)出解除商品房買賣合同的通知，并向法院提起訴訟，請求法院確認雙方間的商品房買賣合同已解除，判令張先生協(xié)助森林房地產(chǎn)公司注銷涉案房屋的預告登記，并由張先生向森林房地產(chǎn)公司承擔相應的違約責任。
法院判決：能夠排除強制執(zhí)行
法院認為，森林房地產(chǎn)公司能夠排除強制執(zhí)行。森林房地產(chǎn)公司在代張先生償還了借款本金及利息后，已向張先生發(fā)出了解除商品房買賣合同通知，并就雙方間的糾紛向法院提起訴訟。涉案房屋仍登記在森林房地產(chǎn)公司名下，森林房地產(chǎn)公司能夠排除強制執(zhí)行。
律師說法：如何認定本案的排除強制執(zhí)行的權(quán)利
案外人森林房地產(chǎn)公司享有能夠排除強制執(zhí)行的實體權(quán)利。民事訴訟法第二百二十七條規(guī)定了案外人異議制度，賦予了案外人在一定條件下基于實體權(quán)利以排除強制執(zhí)行的權(quán)利。本案中，被執(zhí)行人張先生與森林房地產(chǎn)公司雖就涉案房屋簽訂了商品房買賣合同，并辦理了預告登記，但張先生卻不能因此取得涉案房屋的所有權(quán)。物權(quán)法第二十條規(guī)定，當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。即預告登記的效力在于保障預告登記權(quán)利人不動產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)的實現(xiàn)，預告登記本身并不具有物權(quán)變動的效果。因此，在判斷涉案房屋的所有權(quán)人時，應依照物權(quán)法第九條以及《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十五條第一款第一項的規(guī)定，以不動產(chǎn)登記簿的情況來確定涉案房屋的歸屬。本案中，涉案房屋登記在森林房地產(chǎn)公司名下，并未移轉(zhuǎn)到被執(zhí)行人張先生或第三人名下，法院應認定森林房地產(chǎn)公司為涉案房屋的所有權(quán)人，森林房地產(chǎn)公司享有排除強制執(zhí)行的實體權(quán)利。
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