一房數(shù)租，合同如何履行？

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基本案情

孟某、歐華房地產(chǎn)公司簽訂《房屋租賃協(xié)議》，約定：歐華房地產(chǎn)公司將自己所有的火樹(shù)銀花廣場(chǎng)32號(hào)房屋租賃給孟某使用，租賃期限均為5年?！斗课葑赓U協(xié)議》簽訂后，孟某按約交付了保證金和第一年度租金。歐華房地產(chǎn)公司依約將房屋交付孟某使用。孟某遂對(duì)房屋進(jìn)行裝修。遭到第三人兵某的阻擾，兵某稱，該房屋系其向歐華房地產(chǎn)公司租賃的，并出示其與歐華房地產(chǎn)公司簽訂的《租賃協(xié)議》，兵某與歐華房地產(chǎn)公司簽訂的《租賃協(xié)議》，時(shí)間早于孟某和歐華房地產(chǎn)公司簽訂的《房屋租賃協(xié)議》。孟某無(wú)法對(duì)所租賃的房屋進(jìn)行裝修和使用。同時(shí)，兵某對(duì)房屋進(jìn)行了加鎖控制，導(dǎo)致孟某無(wú)法按合同正常裝修使用所租賃房屋。孟某遂訴至法院。

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法院審判

人民法院認(rèn)為，孟某、歐華房地產(chǎn)公司簽訂的《房屋租賃協(xié)議》，歐華房地產(chǎn)公司與第三人兵某簽訂的《租賃協(xié)議》均是當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，合法有效，應(yīng)予保護(hù)。

本案中，雖然兵某與歐華房地產(chǎn)公司簽訂的《租賃協(xié)議》，時(shí)間早于孟某和歐華房地產(chǎn)公司簽訂的《房屋租賃協(xié)議》，兵某預(yù)交了半年租金，但當(dāng)時(shí)由于房屋未建好、未編號(hào)，《租賃協(xié)議》中也沒(méi)有約定該房屋交付時(shí)間，因此，歐華房地產(chǎn)公司一直沒(méi)有將該房屋交付兵某使用。

孟某、歐華房地產(chǎn)公司簽訂《房屋租賃協(xié)議》后，孟某按約支付了保證金和第一年度租金，歐華房地產(chǎn)公司亦將房屋交付孟某，孟某對(duì)該房屋也進(jìn)行了裝修。

孟某、歐華房地產(chǎn)公司雙方均履行了合同義務(wù)，根據(jù)法律規(guī)定，出租人就同一房屋訂立多份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人主張履行合同的，已經(jīng)合法占有租賃房屋的優(yōu)先于合同成立在先的。

所以歐華房地產(chǎn)公司與兵某簽訂的《租賃協(xié)議》在先，但歐華房地產(chǎn)公司沒(méi)有繼續(xù)履行協(xié)議將房屋交付給兵某。孟某、歐華房地產(chǎn)公司簽訂的《房屋租賃協(xié)議》雖然在后，但歐華房地產(chǎn)公司已將房屋交付給孟某使用，孟某已合法占有該租賃房屋，歐華房地產(chǎn)公司已無(wú)法向第三人繼續(xù)履行租賃協(xié)議。

因此，孟某要求確認(rèn)孟某為火樹(shù)銀花廣場(chǎng)32號(hào)房屋的承租人，履行與歐華房地產(chǎn)公司簽訂的《房屋租賃協(xié)議》的訴訟請(qǐng)求，符合法律規(guī)定，法院予以支持。孟某要求第三人排除正常使用火樹(shù)銀花廣場(chǎng)32號(hào)房屋妨礙的訴訟請(qǐng)求，因孟某在裝修使用該房屋時(shí)，第三人兵某對(duì)其進(jìn)行了阻礙和干擾，并在32號(hào)房屋門上加鎖，對(duì)孟某的裝修及使用構(gòu)成妨礙，理應(yīng)排除，孟某的請(qǐng)求合情合理合法，本院予以支持。

關(guān)于第三人兵某提出要求歐華房地產(chǎn)公司交付房屋的主張，因歐華房地產(chǎn)公司已將該房屋交付給孟某使用，孟某已合法占有了該房屋，導(dǎo)致歐華房地產(chǎn)公司與第三人簽訂《租賃協(xié)議》已實(shí)際無(wú)法繼續(xù)履行，其主張于法相悖，法院無(wú)法支持，關(guān)于第三人提出歐華房地產(chǎn)公司毀約導(dǎo)致與第三人的租賃協(xié)議無(wú)法繼續(xù)履行，給第三人造成損失的問(wèn)題，如有糾紛，可另行起訴，請(qǐng)求賠償。

法院判決：一、確認(rèn)孟某為景園火樹(shù)銀花廣場(chǎng)32號(hào)房屋的承租人，孟某、歐華房地產(chǎn)公司繼續(xù)履行雙方簽訂的《房屋租賃協(xié)議》。二、第三人兵某于本判決生效之日起10日內(nèi)排除對(duì)孟某使用火樹(shù)銀花廣場(chǎng)32號(hào)租賃房屋的妨礙。

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律師觀點(diǎn)

本案屬于一房二租，根據(jù)有關(guān)司法解釋：出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：

（一）已經(jīng)合法占有租賃房屋的；（二）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；（三）合同成立在先的。不能取得租賃房屋的承租人請(qǐng)求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。

本案中，歐華房地產(chǎn)公司先后與兵某、孟某簽訂租賃協(xié)議，雖然兵某的租賃協(xié)議簽訂在前，且兵某也交納了保證金，但歐華房地產(chǎn)公司并未將涉案房屋交付兵某，根據(jù)上述司法解釋，在一房二租的情況下，由已經(jīng)合法占有租賃房屋的承租人履行合同，兵某可另行向房地產(chǎn)公司主張權(quán)利。

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